26 Mag
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La legge n. 220/2013 ha introdotto nuove regole sulla convocazione dell'assemblea, la prima è che deve essere effettuata in forma scritta utilizzando la raccomandata, anche a mano, il fax o la Pec.

La convocazione dell'assemblea, sia ordinaria che straordinaria è in linea di principio un atto riservato all'amministratore, infatti le delibere prese in un’assemblea convocata senza il rispetto dell’iter indicato dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile o su iniziativa di un condomino pur in presenza dell’amministratore, sono annullabili anche se vi sia presente l’amministratore come da sentenza di Cassazione nr. 3139/1973.

La nuova legge ha introdotto alcune nuove disposizioni che in alcuni casi specifici attribuiscono l'iniziativa della convocazione anche ai singoli condomini e prevede che, anche individualmente, il condomino possa chiedere all'amministratore la convocazione dell'assemblea.

L’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata quindi:

-      - da ciascun condomino

-      - quando manca l’amministratore;

-      - quando l'amministratore cessa dall'incarico per perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, ovvero il godimento dei diritti civili o dei requisiti di onorabilità, ed in questo caso ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore come previsto dall’articolo 71-bis, 4° comma delle disposizioni di attuazione del codice civile;

-      - da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio quando, una volta che abbiano inoltrato la richiesta di convocare un’assemblea all’amministratore, questi non vi abbia provveduto entro il termine di dieci giorni dal ricevimento: in questo caso i condomini richiedenti possono provvedervi direttamente come previsto dall’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile; da tenere presente che in questo specifico caso è vietato autoconvocarsi senza avere prima inoltrato una specifica richiesta all’amministratore. I condomini interessati alla convocazione possono chiedere gli indirizzi degli altri all'amministratore in quanto, nell'ambito del condominio, per i rapporti interni tra i condomini e la corretta gestione del condominio stesso, non opera la normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003, n. 196.

-      - dal curatore speciale nominato dal tribunale, allorché, per qualsiasi causa  manchi l'amministratore, e un condomino o un terzo intenda iniziare o proseguire un giudizio nei confronti del condominio come previsto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’amministratore, in linea di principio, non ha l’obbligo di convocare l’assemblea su richiesta di un solo condomino, ma lo è quando il singolo condomino

-      - sia interessato all’adozione di innovazioni che mirano ad opere e interventi “agevolati”; in questo caso la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta come previsto dall’articolo 1120, comma 3 del codice civile;

-      - voglia denunciare gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio ed in questo caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore come previsto dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile;

-      - voglia  tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni come previsto dall’articolo 1117 quater del codice civile;

-     - sia interessato, anche il conduttore, all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o di produzione di energia da fonti rinnovabili che comportino modifiche alle parti comuni come previsto dall’articolo 1122-bis, 3° comma del codice civile;

-      - voglia ricorrere all’assemblea, come previsto dall’articolo 1133 del codice civile, contro i provvedimenti presi autonomamente dall’amministratore. 

30 Apr
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L’installazione del condizionatore d’aria con motore esterno spesso è motivo di litigio tra condomini per il deturpamento dell’estetica condominiale e/o per il rumore prodotto dal motore.

 Con l’arrivo della buona stagione in molti cominciano a prendere in esame la possibilità di acquistare un condizionatore d’aria e molto spesso l’installazione del motore esterno provoca discussioni vuoi per il deturpamento dell’estetica dell’edificio, vuoi per la rumorosità prodotta dal motore.

Innanzitutto c’è da dire che l’installazione del condizionatore d’aria è consentita ad ogni condomino sulla facciata perimetrale del condominio che coincide con la sua proprietà esclusiva, senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea, salvo che si tratti di un palazzo di interesse storico-artistico o che il regolamento condominiale ponga divieti in tal senso.

In questi casi sarà necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

A prescindere poi dalla necessità o meno di coinvolgere l’assemblea, l’impianto di condizionamento dovrà poi essere esteticamente gradevole e non troppo rumoroso.

Quando si parla di estetica dell’edificio si devono intendere innanzitutto le linee e le strutture dell’edificio che lo caratterizzano e che gli conferiscono una determinata fisionomia ed una specifica identità come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza nr. 851/2007.

Il danno al decoro dell’edificio si produce pertanto quando l’installazione del condizionatore deturpa il palazzo al punto da fargli perdere il valore economico che prima possedeva.

La giurisprudenza oggi, in linea con il progresso tecnologico, ritiene infatti che determinati impianti, come quelli per il condizionamento dell’aria o satellitari, non debbano più essere considerati lesivi dell’estetica dell’edificio in quanto ormai considerati come dei normali elementi che si trovano presenti sugli edifici, fermo restando, come detto prima, che non si tratti di un palazzo di particolare pregio storico e/o architettonico.

Quando intendiamo installare un condizionatore è innanzitutto necessario capire se il palazzo in cui abitiamo è o meno di interesse storico-artistico.

Detto questo, nel caso di un edificio con valore storico – artistico l’installazione del condizionatore deve innanzitutto essere autorizzata dalla sovraintendenza, ovvero da un particolare ufficio provinciale, mentre per gli edifici che non abbiano alcun valore storico – artistico in genere non è necessaria nessuna autorizzazione amministrativa per l’installazione del motore del condizionatore su una delle facciate esterne del condominio.

E’ sempre meglio, comunque, informarsi preventivamente in Comune o in Provincia presso gli uffici competenti, chiedendo se vi siano delle particolari disposizioni da rispettare che possano riguardare la zona dove si trova l’edificio.

Altra verifica preventiva da fare è consultare il regolamento di condominio per assicurarsi che non contenga dei divieti particolari o delle limitazioni in merito alla possibilità di modificare le parti comuni e l’estetica dell’edificio.

La presenza del condizionatore produrrà, ovviamente, del rumore che è considerato legittimo fintanto che non supera la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del codice civile; nel caso che il rumore dovesse superare tale soglia i vicini potranno chiederne la rimozione.

Attenzione poi che qualora il rumore dovesse risultare eccessivamente molesto soprattutto durante la notte e dovesse arrecare disturbo ad un numero indeterminato di condomini, ciò potrà integrare il reato di disturbo della quiete e del riposo altrui previsto dall’articolo 659 del codice penale.

Per dimostrare l’eccessiva molestia prodotta dal rumore del motore la Corte di Cassazione, con sentenza n. 34240/2005, ha stabilito che lo stesso debba essere avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa, occupanti diversi appartamenti.

Per quanto sinora esposto è sempre consigliabile riflettere attentamente su alcuni punti prima di procedere all’installazione di un condizionatore in facciata ovvero:

ü  valutare se l’immobile possa rientrare tra quelli che hanno un valore storico - artistico

ü  in caso affermativo rivolgersi alla Soprintendenza

ü  successivamente richiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea del condominio

ü  verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio

ü  valutare preventivamente presso il comune l’esistenza di disposizioni da rispettare

ü  evitare il posizionamento del motore sulla facciata principale dell’edificio

ü  possibilmente installare il motore a pavimento sul balcone in modo da evitarne la vista

ü  verificare che l’acqua di condensa prodotta venga adeguatamente raccolta

ü  verificare le distanze dalle finestre degli altri appartamenti per evitare lamentele

ü  verificare cosa vi sia sulla colonna d’aria sopra al motore per evitare lamentele

ü  eseguire la manutenzione programmata per evitare che si produca rumorosità indebita

ü  in ogni caso sarebbe opportuno un passaggio preventivo in sede di assemblea di condominio

23 Apr
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Si è assistito in questi anni ad un aumento esponenziale degli obblighi normativi che coinvolgono sia il condominio, sia l'amministratore di condominio la cui figura è radicalmente cambiata, trasformandosi dal semplice amministratore di un tempo al moderno professionista preparato e costantemente aggiornato come previsto dal Decreto del Ministero della Giustizia nr. 140/2014.

Il legislatore infatti, consapevole di come le numerose disposizioni e leggi che regolano la materia, se non correttamente interpretate o addirittura ignorate, possano comportare danni anche rilevanti a carico dei condomini, ha imposto l’obbligo di frequentare un corso propedeutico allo svolgimento della professione della durata minima di 75 ore con superamento di un esame finale per accedere alla professione ed ha previsto l’obbligo di frequentare ogni anno un corso di aggiornamento della durata minima di 15 ore con superamento di un esame finale per chi svolge la professione di amministratore di condominio.

Di fatto il legislatore ha posto finalmente la parola fine all’improvvisazione ed ogni professionista amministratore di condominio dovrà, da adesso in poi , al momento del rinnovo annuale, così come quando si candiderà per la gestione di un immobile, dimostrare di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge; diversamente, in assenza di tali requisiti, non potrà svolgere la professione ed una sua eventuale nomina sarebbe a rischio di revoca giudiziale senza diritto ad un compenso per il lavoro svolto.

Sta quindi ai condomini verificare ogni anno che il proprio amministratore sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge e sta ai condomini fare la giusta scelta tra le molte offerte che si possono trovare sul mercato; la scelta dell’amministratore è infatti una questione delicata e deve essere operata con cura, tenendo ben presenti almeno tre qualità che il professionista deve possedere: onestà, capacità e professionalità.

Un amministratore di condominio professionista deve possedere oggi un’adeguata formazione, esperienza, e capacità organizzativa oltre a garantire la reperibilità e la disponibilità all'esibizione ed all’eventuale consegna dei documenti del condominio ai condomini che ne facciano richiesta.

Seguire, come molto spesso accade, il solo criterio del minor costo può sembrare la scelta più facile ma, come in tutte le cose, ad un onorario basso non sempre corrisponde un buon amministratore di condominio, infatti più del 50% delle procedure civili, nelle aule giudiziarie, riguarda proprio il condominio come comprovano già da tempo le statistiche del Ministero della Giustizia e l’improvvisazione ed compensi particolarmente bassi molto spesso servono solo a mascherare l’improvvisazione e la scarsa preparazione quando invece oggi all’amministratore di condominio non è richiesta soltanto la conoscenza delle norme giuridiche, contabili e fiscali, ma anche delle leggi in materia di prevenzione incendi, statica e sicurezza degli impianti in generale oltre a possedere nozioni di base sul funzionamento degli impianti essendo così in grado di individuare i soggetti qualificati ai quali affidarne la manutenzione, dovrà inoltre conoscere la normativa urbanistica e in materia di edilizia, oltre che le regole sulla privacy e molto altro ancora.

Oltre ai titoli formativi gli amministratori di condominio dovranno poi essere sempre in possesso dei requisiti di onorabilità indicati dall’art. 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, la cui perdita comporta la cessazione immediata dall’incarico.

Se è molto importante verificare il possesso dei requisiti di legge da parte del professionista, è altrettanto importante tenere conto delle referenze positive valutando se il professionista abbia alle spalle un'organizzazione adatta a gestire l'immobile che gli si vuole affidare.

Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio oggi è diventato sempre più , grazie a quanto ha stabilito il legislatore, un momento di attenta analisi da parte dei condomini; una volta, quindi, che sia stata verificata la presenza della documentazione che attesta come l’amministratore di condominio sia in possesso di tutte le caratteristiche previste dal D.M. 140/2014 per potere svolgere la professione, è altrettanto importante valutare l’offerta economica dallo stesso presentata, chiedendo di ricevere un elenco quanto più dettagliato possibile delle varie voci di spesa che possono aggiungersi al compenso ordinario quali, ad esempio, le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l'esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per gli adempimenti tributari e tutto quanto concerne la straordinaria amministrazione.

Solo così sarà possibile confrontare correttamente le candidature ricevute e valutare la congruità o meno della richiesta economica avanzata, diffidando di coloro che richiedono un compenso senza dettagliare le attività oggetto di remunerazione.

Una richiesta di compenso congrua non dovrà essere, come in tutte le cose, eccessivamente elevata, così come non dovrà essere eccessivamente bassa, ma rapportata alle caratteristiche della struttura di cui è dotato il professionista ed ai servizi che è in grado di erogare ai condomini, solo così sarà possibile effettuare la scelta migliore, mettendosi al riparo, per il futuro, da possibili discussioni e amare sorprese.

Ultima modifica il Giovedì, 30 Aprile 2015 07:49

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