17 Giu
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Quando un condominio è solito fumare le sigarette fuori dal balcone e l’odore si avverte nell’appartamento soprastante costringendo il proprietario a mantenere chiuse le finestre

L’unica norma del codice civile che si occupa di casi del genere si riferisce al divieto di immissioni di fumo o calore che superino la normale tollerabilità ed è l’articolo 844: una previsione del tutto generica che deve essere, di volta in volta, interpretata dal giudice anche alla luce delle situazioni concrete quali la collocazione geografica dell’immobile, l’eventuale presenza di inquinamento ambientale dovuta al traffico, e via dicendo.

Insomma, laddove il fumo, come ad esempio quello di un barbecue, possa generare un fastidio intollerabile al vicino, questo può essere vietato con un ricorso al giudice che, molto probabilmente, si affiderà alla valutazione di un consulente tecnico nominato affinché verifichi se, effettivamente, l’immissione è così insopportabile come sostenuto dalla parte ricorrente.

Questa valutazione, come detto, deve tenere conto delle situazioni concrete in cui si verifica l’episodio, infatti un ambiente inquinato e già di per sé stesso ricco di esalazioni potrebbe rendere del tutto irrilevante, e addirittura non percepibile, il fumo di una sigaretta, mentre potrebbe essere diversa la valutazione in una zona di campagna.

In verità però va detto che, per quanto fastidioso, in astratto il fumo di una sigaretta – peraltro assorbito dall’aria in modo abbastanza rapido – non sia tale da generare una turbativa così insopportabile da giustificare il ricorso al giudice salvo dimostrare, con appositi certificati medici, particolari patologie alle vie respiratorie che potrebbero effettivamente rendere insostenibile l’inalazione del fumo passivo. In questo caso, sarà possibile ricorrere al Giudice di Pace affinché, oltre ad inibire al vicino di casa, per il futuro, il comportamento oggetto del ricorso, disponga la sua condanna a un congruo risarcimento del danno morale.

Si dubita anche che il regolamento di condominio, salvo che non sia venga approvato all’unanimità, possa vietare ai condomini di fumare nella proprietà individuale non potendo il godimento di quest’ultima essere limitato se non con approvazione da parte dello stesso proprietario.

Il discorso potrebbe sensibilmente cambiare quando a fumare non sia una sola persona ma una pluralità di persone come avviene nel caso in cui il proprietario del primo piano sia costretto a subire il fumo passivo dei frequentatori del bar posto al piano terra.

E la Cassazione proprio in un caso similecon sentenza nr 7875/2009 ha dato ragione alla famiglia di un inquilino, a cui è stato riconosciuto il risarcimento del danno di 10.000,00 Euro, per via delle immissioni moleste di fumo di sigarette. In questo caso non ci sarebbe bisogno neanche di documentare problemi respiratori: l’ingente propagazione di fumo da sigaretta è, infatti, un danno in sé per sé risarcibile.

 

Fonte: Laleggepertutti.it

26 Mag
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La legge n. 220/2013 ha introdotto nuove regole sulla convocazione dell'assemblea, la prima è che deve essere effettuata in forma scritta utilizzando la raccomandata, anche a mano, il fax o la Pec.

La convocazione dell'assemblea, sia ordinaria che straordinaria è in linea di principio un atto riservato all'amministratore, infatti le delibere prese in un’assemblea convocata senza il rispetto dell’iter indicato dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile o su iniziativa di un condomino pur in presenza dell’amministratore, sono annullabili anche se vi sia presente l’amministratore come da sentenza di Cassazione nr. 3139/1973.

La nuova legge ha introdotto alcune nuove disposizioni che in alcuni casi specifici attribuiscono l'iniziativa della convocazione anche ai singoli condomini e prevede che, anche individualmente, il condomino possa chiedere all'amministratore la convocazione dell'assemblea.

L’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata quindi:

-      - da ciascun condomino

-      - quando manca l’amministratore;

-      - quando l'amministratore cessa dall'incarico per perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, ovvero il godimento dei diritti civili o dei requisiti di onorabilità, ed in questo caso ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore come previsto dall’articolo 71-bis, 4° comma delle disposizioni di attuazione del codice civile;

-      - da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio quando, una volta che abbiano inoltrato la richiesta di convocare un’assemblea all’amministratore, questi non vi abbia provveduto entro il termine di dieci giorni dal ricevimento: in questo caso i condomini richiedenti possono provvedervi direttamente come previsto dall’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile; da tenere presente che in questo specifico caso è vietato autoconvocarsi senza avere prima inoltrato una specifica richiesta all’amministratore. I condomini interessati alla convocazione possono chiedere gli indirizzi degli altri all'amministratore in quanto, nell'ambito del condominio, per i rapporti interni tra i condomini e la corretta gestione del condominio stesso, non opera la normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003, n. 196.

-      - dal curatore speciale nominato dal tribunale, allorché, per qualsiasi causa  manchi l'amministratore, e un condomino o un terzo intenda iniziare o proseguire un giudizio nei confronti del condominio come previsto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’amministratore, in linea di principio, non ha l’obbligo di convocare l’assemblea su richiesta di un solo condomino, ma lo è quando il singolo condomino

-      - sia interessato all’adozione di innovazioni che mirano ad opere e interventi “agevolati”; in questo caso la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta come previsto dall’articolo 1120, comma 3 del codice civile;

-      - voglia denunciare gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio ed in questo caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore come previsto dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile;

-      - voglia  tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni come previsto dall’articolo 1117 quater del codice civile;

-     - sia interessato, anche il conduttore, all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o di produzione di energia da fonti rinnovabili che comportino modifiche alle parti comuni come previsto dall’articolo 1122-bis, 3° comma del codice civile;

-      - voglia ricorrere all’assemblea, come previsto dall’articolo 1133 del codice civile, contro i provvedimenti presi autonomamente dall’amministratore. 

30 Apr
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L’installazione del condizionatore d’aria con motore esterno spesso è motivo di litigio tra condomini per il deturpamento dell’estetica condominiale e/o per il rumore prodotto dal motore.

 Con l’arrivo della buona stagione in molti cominciano a prendere in esame la possibilità di acquistare un condizionatore d’aria e molto spesso l’installazione del motore esterno provoca discussioni vuoi per il deturpamento dell’estetica dell’edificio, vuoi per la rumorosità prodotta dal motore.

Innanzitutto c’è da dire che l’installazione del condizionatore d’aria è consentita ad ogni condomino sulla facciata perimetrale del condominio che coincide con la sua proprietà esclusiva, senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea, salvo che si tratti di un palazzo di interesse storico-artistico o che il regolamento condominiale ponga divieti in tal senso.

In questi casi sarà necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

A prescindere poi dalla necessità o meno di coinvolgere l’assemblea, l’impianto di condizionamento dovrà poi essere esteticamente gradevole e non troppo rumoroso.

Quando si parla di estetica dell’edificio si devono intendere innanzitutto le linee e le strutture dell’edificio che lo caratterizzano e che gli conferiscono una determinata fisionomia ed una specifica identità come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza nr. 851/2007.

Il danno al decoro dell’edificio si produce pertanto quando l’installazione del condizionatore deturpa il palazzo al punto da fargli perdere il valore economico che prima possedeva.

La giurisprudenza oggi, in linea con il progresso tecnologico, ritiene infatti che determinati impianti, come quelli per il condizionamento dell’aria o satellitari, non debbano più essere considerati lesivi dell’estetica dell’edificio in quanto ormai considerati come dei normali elementi che si trovano presenti sugli edifici, fermo restando, come detto prima, che non si tratti di un palazzo di particolare pregio storico e/o architettonico.

Quando intendiamo installare un condizionatore è innanzitutto necessario capire se il palazzo in cui abitiamo è o meno di interesse storico-artistico.

Detto questo, nel caso di un edificio con valore storico – artistico l’installazione del condizionatore deve innanzitutto essere autorizzata dalla sovraintendenza, ovvero da un particolare ufficio provinciale, mentre per gli edifici che non abbiano alcun valore storico – artistico in genere non è necessaria nessuna autorizzazione amministrativa per l’installazione del motore del condizionatore su una delle facciate esterne del condominio.

E’ sempre meglio, comunque, informarsi preventivamente in Comune o in Provincia presso gli uffici competenti, chiedendo se vi siano delle particolari disposizioni da rispettare che possano riguardare la zona dove si trova l’edificio.

Altra verifica preventiva da fare è consultare il regolamento di condominio per assicurarsi che non contenga dei divieti particolari o delle limitazioni in merito alla possibilità di modificare le parti comuni e l’estetica dell’edificio.

La presenza del condizionatore produrrà, ovviamente, del rumore che è considerato legittimo fintanto che non supera la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del codice civile; nel caso che il rumore dovesse superare tale soglia i vicini potranno chiederne la rimozione.

Attenzione poi che qualora il rumore dovesse risultare eccessivamente molesto soprattutto durante la notte e dovesse arrecare disturbo ad un numero indeterminato di condomini, ciò potrà integrare il reato di disturbo della quiete e del riposo altrui previsto dall’articolo 659 del codice penale.

Per dimostrare l’eccessiva molestia prodotta dal rumore del motore la Corte di Cassazione, con sentenza n. 34240/2005, ha stabilito che lo stesso debba essere avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa, occupanti diversi appartamenti.

Per quanto sinora esposto è sempre consigliabile riflettere attentamente su alcuni punti prima di procedere all’installazione di un condizionatore in facciata ovvero:

ü  valutare se l’immobile possa rientrare tra quelli che hanno un valore storico - artistico

ü  in caso affermativo rivolgersi alla Soprintendenza

ü  successivamente richiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea del condominio

ü  verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio

ü  valutare preventivamente presso il comune l’esistenza di disposizioni da rispettare

ü  evitare il posizionamento del motore sulla facciata principale dell’edificio

ü  possibilmente installare il motore a pavimento sul balcone in modo da evitarne la vista

ü  verificare che l’acqua di condensa prodotta venga adeguatamente raccolta

ü  verificare le distanze dalle finestre degli altri appartamenti per evitare lamentele

ü  verificare cosa vi sia sulla colonna d’aria sopra al motore per evitare lamentele

ü  eseguire la manutenzione programmata per evitare che si produca rumorosità indebita

ü  in ogni caso sarebbe opportuno un passaggio preventivo in sede di assemblea di condominio

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