07 Ott
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Spesso accade che  i condomini, quando l’amministratore sollecita loro il pagamento delle spese condominiali, adducano come scusa le più svariate contestazioni tra cui molto gettonate risultano essere quelle relative al mancato o al non corretto utilizzo di un servizio comune oppure al mancato risarcimento di danni a loro causati da una parte comune cercando in questo modo di condizionare il pagamento di quanto dovuto al condominio all’effettuazione di determinate opere oppure che propongano di utilizzare a compensazione il credito derivante a loro dire dal risarcimento dei danni subiti.

 Naturalmente questo genere di comportamento è del tutto illegittimo in quanto il codice civile stabilisce chiaramente all’articolo 1123 l’obbligo per ogni condomino di partecipare pro quota alle spese di conservazione e di godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni che sono state deliberate.; questo obbligo viene ritenuto dalla giurisprudenza un’obbligazione propter rem, cioè un obbligo collegato alla proprietà della cosa. 

 Il condomino non può quindi eccepire nessun genere di compensazione a fronte della richiesta di pagamento pervenutagli dall’amministratore ancor meno in caso di decreto ingiuntivo.

 Il legislatore ha voluto infatti garantire il principio della certezza della gestione condominiale per evitare ogni genere di contestazione, infatti la delibera dell’assemblea, se regolarmente presa, costituisce titolo di credito del condominio e prova l’esistenza di tale credito non solo legittimando la concessione del decreto ingiuntivo, ma determinando anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo eventualmente abbia a proporre contro tale decreto; giudizio di opposizione il cui ambito è ristretto alla mera verifica dell’esistenza e dell’efficacia della delibera assembleare di approvazione della spesa e del relativo riparto (Cassazione. 15/2/11 n. 3704, Cassazione. 2387/2003, Cassazione 7261/2002). E’ stato infatti affermato in modo chiari che “Il giudizio di opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare unicamente la sussistenza del debito, e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione” (Cassazione. Civile 8/8/2000).

 In pratica il condomino opponente in questo giudizio dovrà provare di avere provveduto, per esempio, al pagamento ma certo non potrà rivendicare un risarcimento danni estraneo al giudizio o porre in compensazione debiti pacifici e non contestati con eventuali crediti non dimostrati e tanto meno esigibili. 

 In conclusione è bene sottolineare come il pagamento delle spese condominiali e la richiesta al condominio del risarcimento dei danni subiti sono due cose che devono restare ben distinte seguendo ognuna la propria strada, quindi il condomino dovrà provvedere al versamento puntuale delle proprie rate condominiali, fatto salvo poi il diritto ad agire contro il condominio per il risarcimento di eventuali danni che ritiene di avere subito.

 

Ultima modifica il Martedì, 07 Ottobre 2014 14:22
15 Set
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L’Agenzia delle Entrate ha specificato che tutti i contribuenti, eventualmente anche titolari di redditi di impresa, che possiedono l’immobile in cui viene effettuato un intervento tra quelli previsti dal Decreto Legislativo del Presidente della Repubblica numero 115 del 30 maggio 2008, e successive modificazioni e proroghe, possono usufruire della detrazione fiscale del 50/65%, prevista per le ristrutturazioni edili e per l’efficientamento energetico di abitazioni, uffici e aziende.

 Il D.P.R. 115/2008, emesso in attuazione della direttiva comunitaria numero 32/2006, articolo 2, si riferisce agli interventi volti ad aumentare l’efficienza energetica degli edifici ed alla riduzione del fabbisogno di energia elettrica previsti nei settori del riscaldamento, del raffreddamento, della ventilazione e della illuminazione.

 Rientra pienamente tra gli interventi volti al risparmio energetico l’applicazione delle luci a led in sostituzione dell’illuminazione tradizionale, ovvero delle lampade ad incandescenza o a fluorescenza.

Ovviamente il risparmio energetico conseguito va monitorato prima e dopo l’intervento stesso, mediante apposita relazione asseverata di professionisti certificati che va inoltrata all’ENEA.

 

 

Ultima modifica il Mercoledì, 17 Settembre 2014 08:31
20 Ago
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La legge n. 220/2012 di c.d. “riforma del condominio” afferma, all’art. 63, comma II, delle disposizioni di attuazione al codice civile, che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini….”. Sennza entrare troppo in sottigliezze giuridiche è evidente che con questa norma il  legislatore ha introdotto un principio che, di fatto, accoglie – temperandolo - il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali già affermato dalla giurisprudenza di legittimità. Come è noto la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 8 aprile 2008, n. 9114 aveva provocato numerose problematiche applicative sulla scorta delle quali sono scaturite molteplici posizioni dottrinarie alcune decisamente ostili altre decisamente favorevoli ai contenuti della suddetta pronuncia. Secondo il principio della parziarietà parte della dottrina riteneva che il conto corrente non potesse essere “aggredito” in quanto sullo stesso “transitano” le quote, e solo quelle, dei condomini solventi determinandosi così un contrasto con il principio enucleato nella sentenza.

La soluzione adottata dalla legge di riforma, con l’introduzione della “preventiva escussione” sembra, in pratica, lasciare inalterata la situazione. Una possibile soluzione potrebbe essere trovata interpretando il citato secondo comma dell’art 63 disp. att. c.c.. La disposizione, infatti, sembrerebbe consentire al creditore di agire dapprima nei confronti del condominio e, successivamente, dei condomini morosi e dei solventi. Si tratta di una soluzione adottata in alcune sentenze di merito che hanno motivato la decisione facendo leva sullla qualificazione del condominio come centro autonomo d’imputazione di distinte posizioni giuridiche. Sulla questione, come era prevedibile, i giuristi si stanno ancora confrontando perché la norma, ovviamente, potrebbe essere letta anche in modo opposto e cioè che il creditore non possa pignorare il conto corrente condominiale se non dopo aver escusso i condomini morosi in ragione della insussistenza della autonomia patrimoniale del condominio.

Va infine rilevato che la norma, peraltro, non specifica se il creditore debba dimostrare di avere solo tentato di escutere il condomino moroso per poter agire nei confronti del condominio o se debba invece dimostrare di aver escusso, pro quota, il patrimonio del condomino moroso ipotesi, quest’ultima, che allontana sempre di più la possibilità per i terzi creditori di ottenere un rapido recupero del credito.



 

 

Ultima modifica il Giovedì, 21 Agosto 2014 12:14

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