Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Il Responsabile dei lavori è quel soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere tutti i compiti che l’art. 89 del D. Lgs. 81/2008 attribuisce a questa figura quale “responsabile unico del procedimento”; si tratta pertanto di una figura facoltativa ed il committente, se non ne prevede la nomina, manterrà in capo alla propria posizione di garanzia i compiti, gli obblighi e le conseguenti responsabilità che gli derivano dal disposto combinato degli articoli 90 e 100 del D .Lgs. n. 81/2008.

Fino al 20 agosto 2009 il responsabile dei lavori, una volta incaricato così come risulta dal combinato disposto degli articoli 89, 90 e 93 del D.Lgs. n. 81/2008, doveva coincidere con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase di esecuzione dell’opera e successivamente a quella data, con la modifica della definizione prevista dal D. Lgs. nr. 106/2009, è venuto meno il requisito professionale pertanto:

“c) responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”.

Questo significa che chiunque può essere il responsabile dei lavori, purchè riceva un incarico specifico, meglio se ricorrendo, secondo la giurisprudenza della Cassazione, alla forma di delega di funzione di cui all'articolo 16 del D.Lgs. n. 81/2008 così da liberare quanto più possibile il committente dalle funzioni che gli sono proprie con tutte le responsabilità che ne conseguono.

Il Ministero del Lavoro ha anche precisato, con la circolare nr. 41/1997 che “nell’ipotesi in cui il committente designi un responsabile dei lavori per l’adempimento degli obblighi sopra richiamati, il relativo incarico può essere affidato sia ad un lavoratore subordinato, sia ad un lavoratore autonomo con contratto di tipo professionale

L’articolo 89 comma 1 lettera c) del D. Lgs. nr. 81/2008 contenente il Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro recita: [c) “responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”]. Tale articolo non opera automaticamente, dato che il responsabile dei lavori deve essere destinatario di uno specifico incarico e, eventualmente, fornito di una specifica delega da parte del committente.

Da tenere quindi bene a mente che il legislatore, nel prevedere l'esonero del committente dalle responsabilità in materia di sicurezza sul lavoro nel cantiere, lo ha subordinato alla nomina di un responsabile dei lavori nell'ambito, però, della delega ad esso conferita. Alla nomina del responsabile dei lavori si deve pertanto imprescindibilmente accompagnare un atto di delega con il quale gli si attribuiscano poteri decisionali, con conseguenti oneri di spesa o, più in generale, la determinazione della sfera di competenza che gli viene attribuita”.

Spesso nei cantieri edili il ruolo del responsabile dei lavori e quello del commettente si sovrappongono ma nel momento in cui il committente nomina un responsabile dei lavori si sgrava completamente da qualsiasi responsabilità.

Nel caso in cui il cantiere comprenda un importo complessivo inferiore a 100mila euro le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile sempre che, ovviamente, abbia i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni richieste.

Secondo l’articolo 90 il responsabile dei lavori ha il dovere di verificare il rispetto delle misure di tutela generali previste dall’articolo 15 del D. Lgs 81/08 al momento dell’atto della previsione di durata dei lavori ed al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche; deve inoltre verificare la regolarità contributiva delle imprese, verificando inoltre l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri siano inferiori a 200.

Deve richiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, all’INAL ed alle casse edili.

Prima dell’inizio dei lavori deve anche trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera, la data presunta di inizio dei lavori in cantiere, la durata presunta dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.

Il Responsabile dei lavori è quel soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere tutti i compiti che l’art. 89 del D. Lgs. 81/2008 attribuisce a questa figura quale “responsabile unico del procedimento”; si tratta pertanto di una figura facoltativa ed il committente, se non ne prevede la nomina, manterrà in capo alla propria posizione di garanzia i compiti, gli obblighi e le conseguenti responsabilità che gli derivano dal disposto combinato degli articoli 90 e 100 del D .Lgs. n. 81/2008.

Fino al 20 agosto 2009 il responsabile dei lavori, una volta incaricato così come risulta dal combinato disposto degli articoli 89, 90 e 93 del D.Lgs. n. 81/2008, doveva coincidere con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase di esecuzione dell’opera e successivamente a quella data, con la modifica della definizione prevista dal D. Lgs. nr. 106/2009, è venuto meno il requisito professionale pertanto:

“c) responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”.

Questo significa che chiunque può essere il responsabile dei lavori, purchè riceva un incarico specifico, meglio se ricorrendo, secondo la giurisprudenza della Cassazione, alla forma di delega di funzione di cui all'articolo 16 del D.Lgs. n. 81/2008 così da liberare quanto più possibile il committente dalle funzioni che gli sono proprie con tutte le responsabilità che ne conseguono.

Il Ministero del Lavoro ha anche precisato, con la circolare nr. 41/1997 che “nell’ipotesi in cui il committente designi un responsabile dei lavori per l’adempimento degli obblighi sopra richiamati, il relativo incarico può essere affidato sia ad un lavoratore subordinato, sia ad un lavoratore autonomo con contratto di tipo professionale

L’articolo 89 comma 1 lettera c) del D. Lgs. nr. 81/2008 contenente il Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro recita: [c) “responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”]. Tale articolo non opera automaticamente, dato che il responsabile dei lavori deve essere destinatario di uno specifico incarico e, eventualmente, fornito di una specifica delega da parte del committente.

Da tenere quindi bene a mente che il legislatore, nel prevedere l'esonero del committente dalle responsabilità in materia di sicurezza sul lavoro nel cantiere, lo ha subordinato alla nomina di un responsabile dei lavori nell'ambito, però, della delega ad esso conferita. Alla nomina del responsabile dei lavori si deve pertanto imprescindibilmente accompagnare un atto di delega con il quale gli si attribuiscano poteri decisionali, con conseguenti oneri di spesa o, più in generale, la determinazione della sfera di competenza che gli viene attribuita”.

Spesso nei cantieri edili il ruolo del responsabile dei lavori e quello del commettente si sovrappongono ma nel momento in cui il committente nomina un responsabile dei lavori si sgrava completamente da qualsiasi responsabilità.

Nel caso in cui il cantiere comprenda un importo complessivo inferiore a 100mila euro le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile sempre che, ovviamente, abbia i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni richieste.

Secondo l’articolo 90 il responsabile dei lavori ha il dovere di verificare il rispetto delle misure di tutela generali previste dall’articolo 15 del D. Lgs 81/08 al momento dell’atto della previsione di durata dei lavori ed al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche; deve inoltre verificare la regolarità contributiva delle imprese, verificando inoltre l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri siano inferiori a 200.

Deve richiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, all’INAL ed alle casse edili.

Prima dell’inizio dei lavori deve anche trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera, la data presunta di inizio dei lavori in cantiere, la durata presunta dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.

Sulle home page dei principali istituti di credito cominciano a comparire le offerte per l'acquisto del credito derivante dalla detrazione al 110%, previsto dal Decreto Rilancio, il D.L. n. 34/2020 ed alcune potrebbero sembrare anche allettanti.

Fino dai primi giorni di presentazione del Decreto Rilancio tutti lo hanno presentato come la soluzione ideale, l’occasione unica ed irripetibile per riqualificare gli edifici in condominio in maniera completamente gratuita ma è bene sapere che non è sempre così perché le offerte per l’acquisto del credito di imposta al 110% sono sempre minori, differenziandosi da banca a banca ma, come comune minimo denominatore, lasciando tutte scoperto un delta tra quello che è il 110% ed il reale valore di acquisto dello stresso proposto dalla banca che, ovviamente, non lo riconoscerà mai per intero.

Si deve poi anche valutare attentamente se vi sono, e quanto incidono, eventuali costi della pratica di acquisto del credito da parte della banca.

Insomma, una cosa è certa: nessuna delle offerte presenti sul mercato prevede anticipo di denaro da parte dell’istituto di credito a costo zero!

La domanda da porsi è se le cose stiano effettivamente così, ovvero se sfruttando al meglio il D.L.nr 34/2020 si possa veramente evitare di mettere mano al portafogli sfruttando lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Assodato che l’acquisto del credito non potrà mai essere a costo zero andiamo allor a vedere se potrà realizzarsi con lo sconto in fattura.

Tutto dipende dall’impresa dato che anche questa dovrà sopportare un costo del denaro per finanziare il cantiere in attesa che maturi il primo credito d'imposta, pari almeno al 30% dell'importo dei lavori così come definito dal decreto e che potrà essere utilizzato in compensazione.

L'impresa, che difficilmente avrà una tale solidità finanziaria da consentirle di farvi fronte senza ricorrere alle banche, dovrà anch’essa affrontare il costo del denaro e, ad ogni modo, qualora non potesse scontare il totale dei lavori ecco che dovranno essere i condomini a corrispondere, comunque, un anticipo.

Ecco allora che sulla carta la realizzazione delle pere potrebbe essere gratuita per il condominio ma, nei fatti, ci sono molte probabilità che i condomini dovranno fare fronte ad un anticipo, sia pure esso contenuto.

Martedì, 01 Settembre 2020 15:29

Il Superbonus 110% non potrà essere gratuito

Riuscirà a partire il Superbonus? E sarà veramente gratuito come tutti leggono e sperano?

Personalmente, di seguito cercherò di illustrarne i motivi, ho non poche perplessità in merito.

Come noto le modalità per usufruire del Superbonus 110% sono tre:

  • portare il costo in detrazione in cinque anni;
  • cedere il credito fiscale alla banca;
  • cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, la quale a sua volta lo cederà a una banca, ottenendo il pagamento immediato della somma.

La prima modalità, portare il costo in detrazione in cinque anni, pur essendo molto vantaggiosa comporta inevitabilmente un esborso monetario immediato da parte del proprietario dell’immobile, tagliando fuori dal beneficio i redditi incapienti e tutti coloro che non abbiano sufficiente liquidità da anticipare.

La seconda modalità, quella della cessione del credito alla banca, sicuramente non potrà riguardare il credito di imposta riferito ai redditi incapienti dato che la banca non vorrà certo accollarsi il rischio che il credito di imposta dei singoli condomini possa diminuire o azzerarsi del tutto e, in ogni caso, i redditi incapienti non avrebbero comunque la possibilità di aderire a questa possibilità.

La terza modalità, cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, potrebbe risultare quella da percorrere ma, è bene averne consapevolezza, l’impresa dovrebbe essere di dimensioni tali da vantare un credito d’imposta almeno pari al costo dei lavori realizzati.

Al momento peraltro le principali banche italiane pare che non si accontenteranno di godere di quel 10% in più concesso in detrazione dallo stato per remunerale a fronte dell’accollarsi del credito dato che, a conti fatti, gli istituti verrebbero a percepire il 2% annuo per cinque anni. Parrebbe piuttosto che gli istituti bancari siano propensi a proporre di finanziare fino all’80-90% dei costi restando quindi un margine del 10-20% da coprire da parte dei proprietari degli immobili.

 

Se la situazione dovesse restare quella sopra descritta allora molto probabilmente il mercato resterebbe appannaggio di grosse aziende a livello nazionale, facilitate nell’accesso ai finanziamenti necessari da parte delle banche e che potrebbero offrirsi di realizzare i lavori subappaltandoli a ditte minori, magari anche indicate dagli stessi proprietari degli immobili trattenendosi, ovviamente, un margine come riconoscimento per il proprio apporto.

Alla data odierna tutto è ancora, purtroppo, abbastanza confuso soprattutto in attesa di capire cosa vorranno fare le banche che, pare, non siano disposte ad accontentarsi del margine del 10% riservato dallo stato nonostante i benefici legati alla liquidità a tassi negativi elargita da parte della Banca Centrale Europea.

Martedì, 25 Agosto 2020 09:13

ATTENZIONE A NON CORRERE RISCHI INUTILI

Il Decreto Rilancio, come noto, utilizza la leva dell’innalzamento al 110% delle detrazioni fiscali per i lavori di efficientamento energetico e sismico degli edifici aggiungendovi la possibilità di trasformare le detrazioni in crediti d’imposta da cedere a terzi o alla ditta che esegue materialmente i lavori come sconto del prezzo per la realizzazione degli stessi ed ancora prima che ne uscisse la versione ufficiale è stato presentato, così come tuttora avviene, come una ghiotta occasione a disposizione dei cittadini per ristrutturare le proprie case completamente gratis.

Un messaggio tanto accattivante quanto errato e fuorviante oltre che decisamente pericoloso per il privato cittadino che si espone al rischio di cadere vittima di potenziali truffe; infatti da quando è stato pubblicato il Decreto moltissime ditte si propongono offrendo di eseguire gratuitamente lavori nell’ordine di diverse decine di migliaia di euro senza neanche effettuare preventivamente, chiaro segnale di comportamenti quanto meno leggeri se non poco corretti, uno studio di fattibilità.

È quindi particolarmente importante che il cittadino capisca bene come funziona il meccanismo previsto dal Decreto Rilancio, così da evitare di incorrere, abbagliato dalla facilità e dalla gratuità, in possibili abusi le cui conseguenze ricadrebbero inevitabilmente solo ed unicamente sulle sue spalle.

Ed infatti l’errore di fondo, con tutti i rischi che ne conseguono, sta proprio nel fatto che si possa ingenerare la convinzione che sia possibile ristrutturare la propria abitazione senza pagare un solo centesimo quando, invece, i lavori vengono pagati, eccome, cedendo il proprio credito d’imposta alla ditta che esegue i lavori o ad un terzo.

Pagare i lavori utilizzando il credito di imposta infatti non comporta assolutamente che siano gratuiti e la differenza non è teorica ma pratica; per capirlo basti pensare che, qualora l’Agenzia delle Entrate dovesse contestare il diritto a godere della detrazione e del credito, le conseguenze andrebbero automaticamente a ricadere direttamente sul cittadino che verrebbe chiamato a restituire all’Erario le somme contestate oltre agli interessi ed alle sanzioni previste.

Questo aspetto, se tenuto nella dovuta considerazione, porterà automaticamente il cittadino a tenere un comportamento più prudente valutando attentamente e consapevolmente le proposte economiche che gli vengono sottoposte, proprio come farebbe a cose normali, dovendo pagare direttamente di tasca propria.

Il rischio infatti è che la ditta possa attribuire un valore molto alto ai lavori traendone vantaggio, dato che riceve in pagamento il credito d’imposta, quando invece l’eccessiva valorizzazione dei lavori viene a costituire un rischio al quale si espone il cittadino che li ha ordinati accettando a scatola chiusa la proposta economica essendo chiamato a restituire la somma, oltre alle sanzioni ed agli interessi, in caso di comportamenti abusivi; è quindi importantissimo, una volta capito a quali potenziali rischi si può andare incontro, affidarsi soltanto ad operatori qualificati che prospettino delle soluzioni concrete e percorribili ed eseguire preventivamente delle rilevazioni e degli studi specifici sull’immobile per stabilire con certezza quali lavori possano essere realizzati, quale sia la loro reale quantificazione economica ed acquisire la necessaria certezza di potere godere del superbonus diffidando, invece, da chi propone condizioni estremamente vantaggiose facendo leva sulla presunta gratuità dei lavori e, magari come prima accennato, senza avere preventivamente effettuato quanto meno un sopralluogo tecnico.

Venerdì, 21 Agosto 2020 10:38

ASSEMBLEE IN CORTILE? ASSOLUTAMENTE NO!

ASSEMBLEE IN CORTILE? ASSOLUTAMENTE NO!

Le norma in materia di prevenzione da Covid-19 impediscono, come noto, l’utilizzo di molti di quei locali che fino a febbraio 2020 venivano utilizzati per lo svolgimento delle assemblee di condomino, tanto che qualcuno ha proposto, come soluzione, lo svolgimento delle assemblee in cortile.

Per prima cosa occorre richiamare il contenuto di una nota sentenza della Corte di Cassazione, la numero 14461 del 22 dicembre 1999, nella quale viene spiegato che “se il Regolamento di condominio non stabilisce la sede, l'Amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna per le riunioni, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condòmini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione.

Spetta quindi all’amministratore del condominio individuare il luogo migliore per lo svolgimento dell’assemblea accollandosi, conseguentemente, le responsabilità che derivano da tale scelta e, tralasciando quelle legate alle norme in materia di prevenzione da Covid-19 appare in tutta la sua evidenza l’impossibilità di garantire il rispetto di quanto previsto dalla normativa in materia di privacy la cui disciplina prevede come ogni trattamento debba avere una finalità e debba essere svolto avendo come punto di inizio e punto di fine la protezione dei dati personali.

Facile capire come vi siano non poche criticità nello svolgimento di un’assemblea che non sia a porte chiuse o in un luogo dove risulti molto difficile, per non dire impossibile, impedire l'accesso ai non aventi diritto a partecipare alla stessa come, appunto, il cortile di un condominio dove chiunque può accedervi così come chiunque non autorizzato potrebbe ascoltare dalle finestre.

Da tenere anche in considerazione una seconda difficoltà, sia pure minore ma che potrebbe comunque inficiare il corretto svolgimento dell’assemblea, ovvero l’impossibilità di prevedere con certezza, quelle che potranno essere le condizioni meteo, che potrebbero rivelarsi avverse, nel giorno e nell’orario previsti per lo svolgimento dell’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, dovendo procedere alla convocazione nel rispetto delle tempistiche espressamente previste dal codice civile.

Martedì, 18 Agosto 2020 09:16

Il Superbonus non potrà essere gratuito

Il Superbonus 110% non potrà essere gratuito

Riuscirà a partire il Superbonus? E sarà veramente gratuito come tutti leggono e sperano?

Personalmente, di seguito cercherò di illustrarne i motivi, ho non poche perplessità in merito.

Come noto le modalità per usufruire del Superbonus 110% sono tre:

  • portare il costo in detrazione in cinque anni;
  • cedere il credito fiscale alla banca;
  • cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, la quale a sua volta lo cederà a una banca, ottenendo il pagamento immediato della somma.

La prima modalità, portare il costo in detrazione in cinque anni, pur essendo molto vantaggiosa comporta inevitabilmente un esborso monetario immediato da parte del proprietario dell’immobile, tagliando fuori dal beneficio i redditi incapienti e tutti coloro che non abbiano sufficiente liquidità da anticipare.

La seconda modalità, quella della cessione del credito alla banca, sicuramente non potrà riguardare il credito di imposta riferito ai redditi incapienti dato che la banca non vorrà certo accollarsi il rischio che il credito di imposta dei singoli condomini possa diminuire o azzerarsi del tutto e, in ogni caso, i redditi incapienti non avrebbero comunque la possibilità di aderire a questa possibilità.

La terza modalità, cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, potrebbe risultare quella da percorrere ma, è bene averne consapevolezza, l’impresa dovrebbe essere di dimensioni tali da vantare un credito d’imposta almeno pari al costo dei lavori realizzati.

Al momento peraltro le principali banche italiane pare che non si accontenteranno di godere di quel 10% in più concesso in detrazione dallo stato per remunerale a fronte dell’accollarsi del credito dato che, a conti fatti, gli istituti verrebbero a percepire il 2% annuo per cinque anni. Parrebbe piuttosto che gli istituti bancari siano propensi a proporre di finanziare fino all’80-90% dei costi restando quindi un margine del 10-20% da coprire da parte dei proprietari degli immobili.

 

Se la situazione dovesse restare quella sopra descritta allora molto probabilmente il mercato resterebbe appannaggio di grosse aziende a livello nazionale, facilitate nell’accesso ai finanziamenti necessari da parte delle banche e che potrebbero offrirsi di realizzare i lavori subappaltandoli a ditte minori, magari anche indicate dagli stessi proprietari degli immobili trattenendosi, ovviamente, un margine come riconoscimento per il proprio apporto.

Alla data odierna tutto è ancora, purtroppo, abbastanza confuso soprattutto in attesa di capire cosa vorranno fare le banche che, pare, non siano disposte ad accontentarsi del margine del 10% riservato dallo stato nonostante i benefici legati alla liquidità a tassi negativi elargita da parte della Banca Centrale Europea.

Venerdì, 14 Agosto 2020 09:49

110%

L’articolo 119 del Decreto Rilancio, legge 77/2020, prevede la possibilità di ottenere un rimborso, sotto forma di detrazione IRPEF, pari al 110% della spesa sostenuta nel periodo che va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo tenendo presente, così come per tutte le detrazioni di imposta, che l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi andando perse irrimediabilmente eventuali eccedenze.

Oltre ai proprietari possono goderne anche i titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso e abitazione), i nudi proprietari ed i detentori con contratto di locazione o comodato regolarmente registrato purché muniti del consenso all’esecuzione dei lavori da parte sia del proprietario che dei familiari del possessore o detentore e, per i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio nel quale si trovino i loro locali; possono goderne anche gli esercenti di attività di impresa o arte o professione.

Il decreto individua tre fattispecie fondamentali per ottenere lo sgravio fiscale:

  • la coibentazione termica dell’edificio, (utilizzando materiali che dovranno rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017);
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti;
  • gli interventi antisismici.

Peraltro anche se indicati come trainanti, questi interventi non sono sufficienti di per sé ad ottenere la possibilità di godere del superbonus, ma occorre che i lavori garantiscano un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio e che tale miglioramento sia documentato con due distinte Attestazioni di Prestazione Energetica, APE, una eseguita prima ed una al termine dei lavori, predisposte ovviamente da parte di tecnici abilitati al rilascio di certificazioni energetiche.

Il decreto prevede inoltre che possano rientrare nel superbonus, qualora eseguiti in abbinamento agli interventi trainanti prima elencati, anche l’installazione di tende da sole, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pannelli fotovoltaici e di colonnine di ricarica per le vetture elettriche.

Per quanto riguarda le spese deliberate dal condominio il decreto fissa i seguenti tetti massimi di detraibilità:

  • le spese per la coibentazione termica sono agevolate fino a 40.000,00 Euro per i condomini da otto unità immobiliari scendendo a 30.000,00 Euro per i condomini con oltre otto unità immobiliari;
  • le spese per la sostituzione della centrale termica sono agevolate fino a 20.000,00 Euro per i condomini da due a otto unità immobiliari scendendo a 15.000,00 Euro per i condomini più grandi di otto unità.

Per usufruire del superbonus sono previste due possibilità: lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Lo sconto in fattura è un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso, che viene anticipato dal fornitore ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

La cessione del credito si riferisce al credito corrispondente alla detrazione, con possibilità illimitata di cessione anche successiva del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

Per quanto riguarda lo sconto in fattura è ipotizzabile, in base alle notizie disponibili alla data odierna, che il condominio debba anticipare del denaro dato che il credito di imposta viene a costituirsi nel momento in cui avviene il pagamento del primo stato di avanzamento dei lavori; inoltre è da tenere nella dovuta considerazione che l’articolo1135 quarto comma del codice civile stabilisce, quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni che è obbligatoria la costituzione “di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” il che comporta, non essendo al momento previste deroghe in tale senso dal Decreto Rilancio per i lavori che rientrano nel superbonus, che si renderà necessario procedere preventivamente alla costituzione di detto fondo prima di dare inizio ai lavori.

Sulla base delle notizie e dei dati oggi disponibili è quindi possibile prevedere tre diverse possibilità:

  • l’impresa appaltatrice anticipa la spesa;
  • l’istituto di credito, intermediario finanziario o altro soggetto interessato ad acquisire il credito di imposta anticipa la spesa in favore del condominio;
  • i condomini anticipano la spesa.

Al momento, peraltro, non sono disponibili dati utili a capire il costo relativo alle operazioni legate alla seconda ipotesi così come le garanzie che verranno richieste come, ad esempio, copia dei bilanci degli ultimi tre anni al fine di verificare se vi siano posizioni di morosità ed eventualmente di quale entità.

Sarà poi da verificare la maggioranza che gli istituti di credito richiederanno per procedere in quanto sino ad oggi i loro uffici legali fanno riferimento all’articolo 1108 quarto comma del codice civile in materia di comunione, che prevede come l’ipoteca sui beni comuni possa essere “consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la costruzione o per il miglioramento della cosa comune” chiedendo pertanto la maggioranza dei partecipanti ed i 2/3 del valore delle quote.

L’opzione per lo sconto o per la trasformazione del credito di imposta potrà essere esercitata per ciascuno stato di avanzamento lavori (SAL) che non potranno essere più di due per ciascun intervento complessivo: il primo stato avanzamento lavori dovrà comprendere almeno il 30% ed il secondo almeno il 60% dei lavori complessivi.

L’esercizio dell’opzione per la trasformazione del credito di imposta e la cessione dovrà essere esercitato telematicamente, anche mediante intermediario abilitato alla trasmissione telematica della dichiarazione, e le modalità operative saranno contenute in uno specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Per poter godere di questo nuovo superbonus acquista una particolare importanza, in aggiunta agli adempimenti già previsti per le detrazioni riferite al recupero del patrimonio edilizio, la necessità, , di acquisire anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione di imposta; tale visto sarà rilasciato, ai sensi dell’art. 35 del decreto legislativo nr. 241 del 1997, dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni come, ad esempio, dottori commercialisti e consulenti del lavoro. Il professionista che rilascerà il visto di conformità dovrà verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati. L’asseverazione, o visto di conformità, verrà rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento degli stessi ed attesterà i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.

I professionisti che rilasceranno attestazioni ed asseverazioni relative al superbonus dovranno munirsi di una polizza assicurativa per la responsabilità civile con un massimale non inferiore a 500.000,00 Euro e, comunque, commisurata agli interventi da asseverare così da garantire ai propri clienti ed al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.

Per gli interventi di miglioramento energetico ammessi al superbonus, ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si farà riferimento ai prezziari individuati dal decreto del Ministro dello sviluppo economico con il quale sono stabilite le modalità di trasmissione dell’asseverazione e le relative modalità attuative. La congruità delle spese sarà determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nel prezziario predisposto dalle regioni e dalle provincie autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle camere di commercio locali o, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile – ENEA – potrà effettuare dei controlli, sia documentali che attraverso sopralluoghi, per verificare la sussistenza delle condizioni necessaire per usufruire delle detrazioni e la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporterà la decadenza del beneficio.

Di seguito l’elenco, alla data odierna, dei passaggi necessari per deliberare ed eseguire i lavori di riqualificazione previsti dal Decreto Rilancio per usufruire del superbonus 110% o dello sconto in fattura o della cessione del credito sono i seguenti:

  • redazione da parte di tecnico abilitato di Attestato di Prestazione Energetica – APE - inziale del condominio indipendentemente che ne sia già in possesso – la scelta del professionista può essere fatta in accordo dall’amministratore con i consiglieri del condominio;
  • conferimento incarico a tecnico specializzato per la valutazione e la predisposizione delle proposte di riqualificazione energetica – passaggio che deve necessariamente essere fatto in assemblea;
  • approvazione delle proposte elaborate dal tecnico – passaggio che deve essere fatto necessariamente in sede di assemblea del condominio - una ulteriore rispetto a quella di cui al punto precedente - con contestuale scelta e nomina delle figure professionali richieste come indicato dal decreto e verifica della sussistenza delle assicurazioni dei professionisti previste da decreto, delibera in merito alla scelta tra sconto in fattura (qualora vi sia disponibilità da parte della/e ditta/e), detrazione diretta del 110% in 5 anni da parte dei condomini o cessione del credito di imposta a istituto di credito o altro intermediario finanziario;
  • asseverazione, con spese portate in detrazione, da parte di un tecnico abilitato che consenta di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese, in riferimento ai prezzari individuati dal Ministero dello Sviluppo Economico, sostenute in relazione agli interventi agevolati. Nel caso si tratti di interventi antisismici l’asseverazione da parte dei professionisti iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali dovrà attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. L’asseverazione viene rilasciata al termine dei lavori e ad ogni stato di avanzamento degli stessi.
  • Invio per via telematica all’ENEA - Agenzia nazionale per le nuove tecnologie l’energia e lo sviluppo economico sostenibile di copia dell’asseverazione riferita agli interventi di efficientamento energetico;
  • stipula del contratto con la/e ditta/e alla/e quale/i l’assemblea ha deliberato di appaltare l’esecuzione dei lavori;
  • esecuzione dei lavori di riqualificazione;
  • collaudo finale delle opere;
  • redazione Attestato di Prestazione Energetica – APE – finale da parte di tecnico abilitato, preferibilmente lo stesso che ha predisposto quello iniziale;
  • visto di conformità, con spese portate in detrazione, che attesta la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati rilasciato da dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro così come stabilito dal Decreto Rilancio al fine di godere della cessione del credito o dello sconto in fattura;
  • cessione del credito di imposta o sconto diretto in fattura
  • trasmissione telematica all’ENEA di tutta la documentazione richiesta.

Riveste particolare importanza porre la dovuta attenzione sulla necessità, da parte dei professionisti incaricati di progettare gli interventi di riqualificazione, di eseguire un’attenta analisi preliminare a monte della progettazione, verificando e, soprattutto, asseverando la conformità documentale; infatti gli effetti causati da eventuali difformità potrebbero essere catastrofici, comportando il decadimento del beneficio delle detrazioni per gli utenti beneficiari che, inoltre, resterebbero responsabili dei danni dovendo restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti. Infatti il Testo Unico Edilizia – D.P.R. 380/2001 - al capo III articolo 49 infatti, nel trattare le disposizioni fiscali, fa specifico riferimento agli “interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato” e dispone che “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dallo Stato o di enti pubblici”.

E le difformità che potrebbero emergere sono moltissime come, solo per fare alcuni esempi, porzioni dell’edificio realizzate in maniera difforme da quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza essere in possesso di un titolo autorizzativo e senza che siano stati pagati i relativi oneri, ampliamenti impropri di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali, violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte o anche il mancato aggiornamento della documentazione prodotta e depositata a seguito di variante in corso d’opera per un intervento di sostituzione del generatore di calore.

Ovviamente ci saranno carenze documentali che potranno essere colmate qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione ed alla normativa vigenti, ma ve ne potranno essere anche di non sanabili preventivamente o solo in seguito all’esecuzione di interventi importanti sull’immobile ed al pagamento di somme ingenti.

Inutile sottolineare quindi, ancora una volta, l’importanza di rivolgersi a professionisti preparati e di verificare preventivamente la sussistenza dei presupposti per intraprendere il cammino della riqualificazione legata al superbonus del 110% tenendo presente che l’Agenzia delle Entrate sta mettendo a punto una struttura per eseguire specifici controlli al fine di rilevare eventuali violazioni e che sono in previsioni, per i prossimi otto anni, verifiche da parte del Fisco sulle cartelle dei contribuenti con sanzioni previste, per l’utilizzo di eventuali crediti inesistenti, che potranno andare dal 100 al 200%.

Assemblee si, assemblee no, assemblee in videoconferenza… indubbiamente vi è molta incertezza ed in generale le idee sono ben confuse, soprattutto per quanto riguarda i condomini che leggendo i quotidiani e/o navigando sui Social spesso si fanno molto spesso un’idea del tutto errata su cosa si possa e su cosa non si possa fare andando poi dal proprio amministratore con richieste basate su considerazioni errate.

Il periodo di emergenza sanitaria attuale, che piaccia o meno, porta ad evitare di convocare assemblee di condominio laddove non sia indispensabile e, comunque, sempre a patto che la scelta del luogo dove convocare l’assemblea venga valutato attentamente dato che eventuali mancanze o non rispondenze dei locali alle norme previste in materia di sicurezza e di prevenzione da Covid-19 potrebbero essere contestate proprio all’amministratore del condominio, responsabile di tale scelta.

Qualora vi sia necessità e laddove i locali rispondano a ben precise caratteristiche che andremo successivamente ad esaminare, l‘amministratore del condominio dovrà quindi, tra gli altri elementi chiaramente specificati nell‘articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, articolo inderogabile è bene sottolinearlo, indicare nell’avviso di convocazione il luogo della riunione.

Le caratteristiche del luogo dove tenere l’assemblea di condominio dovranno consentire, aspetto imprescindibile, un corretto rispetto della distanza minima interpersonale di almeno 1 metro sia da fermi che in movimento oltre che essere ben areato.

Per ogni fila di seduta dei partecipanti dovrà esserci un corridoio della larghezza di 1 metro così da consentire, attraverso le indicazioni impartite dal presidente dell’assemblea, di alzarsi ed andarsene oppure di raggiungere il tavolo della presidenza o, ancora, recarsi in bagno; questo significa che dovrà essere previsto 1 metro di distanza non solo tra una persona e l’altra ma anche davanti e dietro, tra persona e persona, così da garantire il rispetto della distanza interpersonale, fermo restando la necessità di mantenere libero il corridoio per il passaggio di cui sopra.

Il rispetto di tali distanze comporta inevitabilmente che la superficie da garantire per ogni singola persona partecipante dovrà essere pari a non meno di 5 mq il che significa, a titolo esemplificativo, che per 30 partecipanti occorreranno almeno 180 mq. compresi i corridoi di entrata e di uscita.

Di seguito un disegno esemplificativo che rende bene idea della difficoltà, direi dell’impossibilità attuale, di reperire locali adatti per lo svolgimento di assemblee di edifici in condominio laddove il numero dei proprietari superi le 25-30 unità.

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Da tenere bene in considerazione anche il fatto che le assemblee potranno tenersi esclusivamente in luoghi privati, e non pubblici o aperti al pubblico, in quanto diversamente contrasterebbero con quanto previsto dall’articolo 1 punto 8 del Decreto Legge 33/2020 che vieta espressamente l‘assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico.

Articolo che, pertanto, esclude nella maniera più assoluta qualsiasi possibilità di utilizzare le sale di bar, ristoranti, parrocchie, sale comunali, giardini pubblici, teatri, circoli, bocciofile, ecc.

Considerata la gravità e l’assoluta novità della situazione emergenziale, con la conseguente assenza totale sia di norme sia di precedenti giuridici che possano in qualche modo delineare un corretto comportamento, l’amministratore sarà quindi chiamato ad agire con il massimo rigore e con la massima cautela nelle valutazioni delle indicazioni da adottare in modo da contenere quanto più possibile le responsabilità a lui derivanti.

REGOLE PER LA TENUTA DELLASSEMBLEA VALIDE

SIA NEGLI SPAZI CHIUSI CHE APERTI

 

Da evidenziare come il compito dell‘amministratore per quanto riguarda lo svolgimento materiale dell‘assemblea, dovrebbe essere limitato alla logistica, cioè alla scelta della sala che risulti allestita secondo le indicazioni sopra descritte e, ovviamente, con spese a carico del condominio.

SPAZI CHIUSI

 

Di seguito le regole che devono essere seguite:

  • Devono essere preventivamente inviate ai condomini, insieme all‘avviso di convocazione, le regole da rispettare.
  • Dette regole dovranno essere successivamente lette a tutti i partecipanti prima dell‘inizio dell‘assemblea dando atto a verbale in merito all’avvenuta loro lettura.
  • Chi mette a disposizione la sala dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione del locale, comprese sedie e tavoli, dei servizi igienici e certificare che i locali sanificati siano rimasti chiusi ed inaccessibili fino al momento della consegna della chiave all’amministratore
  • La disposizione delle sedie e del tavolo della presidenza dovrà essere effettuata preventivamente da parte dal proprietario del locale secondo le disposizioni dettategli dall‘amministratore
  • In sede di convocazione, l’amministratore inviterà i condomini a presentarsi in assemblea muniti dei DPI individuali e di gel igienizzante per le mani ad uso personale.
  • Le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutta la durata dell’
  • Qualora un intervenuto indossasse una mascherina del tipo FFP3 con filtro, lo stesso dovrà indossare obbligatoriamente sopra alla stessa una mascherina chirurgica dato che, diversamente dovrà intendersi come se fosse sprovvisto di mascherina e, quindi, allontanato in quanto probabile fonte di rischio.
  • I partecipanti all’assemblea dovranno preventivamente compilare un modello, da consegnare all’ingresso, in cui dichiareranno di non avere temperatura corporea pari o superiore a 37,5C gradi e di non essere in quarantena.
  • Immediatamente davanti all‘ingresso della sala riunioni dovrà essere apposta un’adeguata segnalazione che indichi uno stop e l’ingresso sarà possibile solo su invito ed uno alla volta.
  • Qualora nel corso dell‘assemblea un partecipante dovesse avvertire sintomi influenzali e/o sintomi specifici del Covid-19, dovrà darne immediata comunicazione al presidente dell’assemblea o all’amministratore ed allontanarsi dal luogo della riunione che verrà immediatamente interrotta con conseguente immediato allontanamento di tutti i partecipanti.
  • Durante lo svolgimento dell’assemblea le finestre dovranno essere mantenute aperte in modo da assicurare una corretta aerazione del locale, motivo per cui non sono da considerarsi idonei locali che ne siano sprovvisti.
  • E’ consigliabile evitare l’utilizzo dell’aria condizionata che, in ogni caso, è vietata qualora l‘impianto abbia solo la funzione di ricircolo dell’

STUDIO PROFESSIONALE DELLAMMINISTRATORE

 

Qualora l‘amministratore decidesse di convocare l’assemblea nel proprio studio, dovrà preventivamente tenere conto delle criticità e dei gravosi rischi a cui potrebbe andare in contro, sia per la responsabilità che ha nei confronti dei propri dipendenti, sia per i rischi che può correre il proprio studio in caso di contravvenzioni o provvedimenti da parte delle Autorità.

In ogni caso dovrà rispettare tutte le indicazioni di cui al punto precedente e dovrà assumersi in proprio l‘obbligo di garantire:

  • l‘avvenuta sanificazione dell‘ambiente eseguita prima e dopo la riunione assembleare;
  • l‘organizzazione fisica degli spazi per il rispetto delle distanze interpersonali;
  • il rispetto delle norme dirette alla tutela dei propri dipendenti nel luogo di lavoro e/o di coloro che vi transitano.

Dovrà inoltre rispettare tutte le indicazioni contenute nell‘Allegato 17 al DPCM 17 maggio 2020, con evidenza soprattutto passaggio esposto al quarto punto dell‘Allegato 17: “ ... consentendo la presenza contemporanea di un numero limitato di clienti in base alla capienza del locale.... ”.

SPAZI APERTI

 

Qualora si dovesse prendere in considerazione l’utilizzo di spazi aperti, fermo restando che convocare un’assemblea rispettando i termini previsti dal codice civile per l’invio comporta una indubbia difficoltà nel prevedere le condizioni meteorologiche che, qualora avverse, comporterebbero l’annullamento della stessa, si renderà necessario il rispetto di tutte le regole sinora descritte per quanto riguarda il corretto svolgimento dell’assemblea nel rispetto delle prescrizioni di legge, ivi compresa la preventiva sanificazione dei luoghi.

In aggiunta:

  • ogni partecipante all‘assemblea dovrà portare la propria sedia che utilizzerà personalmente;
  • chi metterà a disposizione gli spazi dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione dei servizi igienici.
  • in sede di convocazione, l‘amministratore inviterà i condomini a munirsi, portandoli in assemblea, di DPI e gel igienizzante per le mani ad uso personale
  • le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutto il tempo di svolgimento dell‘assemblea;
  • ciascun partecipante dovrà munirsene a sua cura.

ASSEMBLEE DA REMOTO

 

Ultimamente, per superare le difficoltà finora elencate, si è acceso un ampio dibattito in materia di assemblee con presenze da remoto ed è bene non tanto prendere in considerazione le oggettive difficoltà che si incontrerebbero per garantire la validità delle riunioni in tale modalità in quanto ogni avente diritto deve potersi collegare ad un computer e deve esserci un collegamento stabile, senza interruzioni, con “banda” sufficiente in modo da permettere a tutti di presenziare, ascoltare ed eventualmente intervenire per tutta la durata dell’assemblea, quanto piuttosto evidenziare come il codice civile non preveda tale forma di assemblea con la conseguenza, inevitabile, che le eventuali delibere prese risulterebbero nulle o annullabili; sul punto, ovviamente, la giurisprudenza non si è ancora espressa essendo aperto il confronto e mancando sentenze.

Anche per le cosiddette assemblee “miste”, cioè sia in presenza sia da remoto, valgono ovviamente le considerazioni appena fatte.

CONSIDERAZIONI FINALI

 

In considerazione di quanto sopra esposto e di quanto contenuto nel documento FASE 3 - Assemblee di condominio veicolato a tutti gli associati da ANACI Nazionale in data 20 maggio 2020 lo Studio 3A snc comunica che si atterrà scrupolosamente ad esso, avendone sopra ripotato un riassunto, limitandosi a convocare, fintanto che persisterà l’attuale stato di emergenza sanitaria, le sole assemblee improcrastinabili e solo laddove sarà possibile reperire un locale che risponda a tutte le caratteristiche elencate in questo breve riassunto.

Martedì, 09 Giugno 2020 14:49

Il Consiglio di condominio

I consiglieri hanno poteri consultivi o di controllo, mai decisionali non potendosi sostituire né all’assemblea né all’amministratore.

Molto spesso il consiglio di condominio è espressamente previsto nel regolamento di condominio, ma anche il codice civile, all’articolo 1130-bis del codice civile, prevede che “l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” e che “Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La norma è molto sintetica e delinea i limiti entro i quali può e deve muoversi questo organo consultivo; inoltre la norma non stabilisce un obbligo quanto l’opportunità di creare un gruppo di lavoro di aiuto all’amministratore nella gestione del condominio. Naturalmente, leggendo la norma in questi termini si può tranquillamente affermare che non vi sia un divieto a nominare più consiglieri in edifici di dimensioni superiori, magari mantenendo il rapporto indicato dal legislatore il che porta ad affermare che in un edificio di dimensioni inferiori non sia ceto vietata la nomina di questa figura, magari limitandosi a nominarne uno solo.

L’incarico di consigliere di condominio è da intendersi a titolo gratuito ed i consiglieri possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni derivanti dal loro operato illegittimo non potendosi certo sostituire alle decisioni poste dal codice civile in capo all’assemblea o all’amministratore del condominio.

I componenti del consiglio di condominio devono essere visti come dei portavoce che riferiscono all’amministratore le proposte e le segnalazioni provenienti dagli altri condomini, pertanto non devono essere scelti in base ad una valutazione legata ai loro millesimi di proprietà quanto, piuttosto, basandosi sul fatto che siano più a contatto con le problematiche comuni rispetto ad altri ed alla loro disponibilità ad interessarsene. La durata del loro incarico, qualora non espressamente prevista dal regolamento di condominio, non viene definita dalla legge, ma si può ritenere, per analogia, che venga fissato dall’assemblea o che si consideri automaticamente legato alla durata dell’esercizio contabile del condominio.

La legge non indica quale sia il quorum necessario per procedere alla nomina dei consiglieri, quini in sede di assemblea si piò affermare che sia sufficiente la maggioranza dei presenti.

E’ bene chiarire come il consiglio di condominio non possa prendere decisioni vincolanti per il condominio e non possa approvare spese, firmare contratti, eseguire lavori; in poche parole: non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea o a quelli dell’amministratore.

Può essere opportuno, la decisione resta all’amministratore, redigere un verbale delle riunioni di questo organo consultivo così come può bastare un rapido giro di mail giusto per mantenere traccia di quanto discusso e concordato fermo restando che il consiglio di condominio può solo controllare che i servizi condominiali funzionino correttamente, dandone comunicazione tempestiva all’amministratore in caso contrario. Può controllare l’operato dell’amministratore ed esercitare un potere consultivo esprimendo la propria opinione che, peraltro, non sono vincolanti nei confronti dell’amministratore in quanto unico responsabile.

La funzione del consiglio di condominio deve pertanto essere vista come quella di un organismo previsto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, che potrà di volta in volta procedere a convocare i consiglieri per sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio; inoltre l’assemblea può riconoscere ai consiglieri, di volta in volta, delle specifiche funzioni, purchè rientrino sempre nell’ambito del controllo e della consulenza come, ad esempio, l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori e, a maggior ragione, il consiglio di condominio deve limitarsi alla sola valutazione, qualora incaricato da parte dell’assemblea, dei preventivi presentate da ditte appaltatrici per i lavori di ristrutturazione o per altre opere sull’edificio. Qualora poi l’assemblea dovesse delegare il consiglio di condominio, o anche un’apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese contattate o da contattare per l’esecuzione di lavori importanti, al fine di valutarne la professionalità o la solidità economica, così come per esaminare prima dell’assemblea le offerte economiche dalle stesse eventualmente presentate, resta il fatto che gli unici legittimati a deliberare sull’oggetto dell’appalto piuttosto che sulla scelta dell’impresa e sull’ammontare complessivo della spesa dei lavori sono i condomini riuniti in assemblea perchè, come detto, i consiglieri non hanno alcun potere decisionale.

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