Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Martedì, 21 Ottobre 2014 00:00

Ecobonus 65% e detrazione 50% anche nel 2015

 

Legge di stabilità: il Governo ha deciso di confermare almeno

 

per un altro anno le aliquote potenziate al 65% e al 50%

 

 

 

E' confermato: con la Legge di stabilità 2015 approvata ieri dal Consiglio dei Ministri, vengono

 

prorogate di un altro anno, e dunque fino al 31 dicembre del 2015, sia l'ecobonus al 65% che la

 

detrazione fiscale al 50% per le ristrutturazioni in casa.

 

Attualmente la normativa prevedeva che l'aliquota incentivante del 65% andasse in scadenza al 31 dicembre 2014 per interventi sulle singole unità immobiliari e al 30 giugno 2015 per interventi su parti comuni degli edifici condominiali.

 

Senza la proroga intervenuta nel 2015 l'ecobonus sarebbe sceso al 50% e poi al 36% nel 2016.

 

Dunque, sono state accolte le richieste arrivate negli ultimi mesi dagli operatori del settore, che in più occasioni hanno chiesto di mantenere anche nel 2015 le attuali aliquote per dare continuità ad un'agevolazione che ha dato buoni risultati, in termini di investimenti, risparmio energetico ed occupazione.

 

Infatti, i più recenti dati dell'Enea hanno dimostrato che le pratiche inviate nel 2013 per usufruire delle detrazioni fiscali del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici sono state più di 355.000, con un aumento di circa il 35% rispetto al 2012.

 

 

lo introduce il decreto legge nr. 102 del 31-08-2013, nell’ambito delle misure di sostegno all’accesso all’abitazione ed al settore immobiliare all’articolo 6 comma 5.

 Morosi incolpevoli sono  quei soggetti che non sono in grado di fare fronte al pagamento dei canoni di locazione per causa di forza maggiore e lo scopo del decreto è quello di offrire un sollievo concreto ad alcune categorie sociali che non sono più in grado di assicurare un tetto alla propria famiglia.

 Per morosità incolpevole si intende “la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”.

 All’articolo 2 comma 2 del decreto vengono fissate le specifiche cause di morosità incolpevole che vengono individuate come segue: 

  • perdita del lavoro per licenziamento;

  • accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;

  • cassa integrazione ordinaria e straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;

  • mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;

  • cessazione di attività di libero professionista o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;

  • malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la riduzione del reddito complessivo del medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.

 La presenza di una di queste circostanze consentirà di richiedere l’intervento dello Stato all’inquilino in seria difficoltà e che non riesce a pagare il canone di locazione dell’appartamento.

 E’ stato costituito un fondo pari a 20 milioni di Euro per l’anno 2014 ed a 20 milioni di Euro per l’anno 2015 che saranno destinati a quei comuni ad alta tensione abitativa che abbiano avviato bandi o altre procedure amministrative per l’erogazione di contributi a favore di inquilini morosi incolpevoli ed il tetto massimo relativo all’entità del contributo erogabile è stato fissato in Euro 8.000,00.

 Le risorse assegnate al Fondo vengono ripartite tra le Regioni e le Provincie di Trento e di Bolzano tramite l’assegnazione prioritaria a quelle Regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, attraverso percorsi di accompagnamento sociale dei soggetti sottoposti a sfratto.

 I comuni dovranno verificare che il richiedente, o un componente del nucleo familiare non siano titolari di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile e adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare ed il titolo preferenziale per la concessione del contributo sarà la presenza, all’interno del nucleo familiare, di anziani o portatori di handicap o minori, o persone a carico dei servizi sociali.

 

Martedì, 07 Ottobre 2014 00:00

DIVIETO DI COMPENSAZIONE

 

Spesso accade che  i condomini, quando l’amministratore sollecita loro il pagamento delle spese condominiali, adducano come scusa le più svariate contestazioni tra cui molto gettonate risultano essere quelle relative al mancato o al non corretto utilizzo di un servizio comune oppure al mancato risarcimento di danni a loro causati da una parte comune cercando in questo modo di condizionare il pagamento di quanto dovuto al condominio all’effettuazione di determinate opere oppure che propongano di utilizzare a compensazione il credito derivante a loro dire dal risarcimento dei danni subiti.

 Naturalmente questo genere di comportamento è del tutto illegittimo in quanto il codice civile stabilisce chiaramente all’articolo 1123 l’obbligo per ogni condomino di partecipare pro quota alle spese di conservazione e di godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni che sono state deliberate.; questo obbligo viene ritenuto dalla giurisprudenza un’obbligazione propter rem, cioè un obbligo collegato alla proprietà della cosa. 

 Il condomino non può quindi eccepire nessun genere di compensazione a fronte della richiesta di pagamento pervenutagli dall’amministratore ancor meno in caso di decreto ingiuntivo.

 Il legislatore ha voluto infatti garantire il principio della certezza della gestione condominiale per evitare ogni genere di contestazione, infatti la delibera dell’assemblea, se regolarmente presa, costituisce titolo di credito del condominio e prova l’esistenza di tale credito non solo legittimando la concessione del decreto ingiuntivo, ma determinando anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo eventualmente abbia a proporre contro tale decreto; giudizio di opposizione il cui ambito è ristretto alla mera verifica dell’esistenza e dell’efficacia della delibera assembleare di approvazione della spesa e del relativo riparto (Cassazione. 15/2/11 n. 3704, Cassazione. 2387/2003, Cassazione 7261/2002). E’ stato infatti affermato in modo chiari che “Il giudizio di opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare unicamente la sussistenza del debito, e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione” (Cassazione. Civile 8/8/2000).

 In pratica il condomino opponente in questo giudizio dovrà provare di avere provveduto, per esempio, al pagamento ma certo non potrà rivendicare un risarcimento danni estraneo al giudizio o porre in compensazione debiti pacifici e non contestati con eventuali crediti non dimostrati e tanto meno esigibili. 

 In conclusione è bene sottolineare come il pagamento delle spese condominiali e la richiesta al condominio del risarcimento dei danni subiti sono due cose che devono restare ben distinte seguendo ognuna la propria strada, quindi il condomino dovrà provvedere al versamento puntuale delle proprie rate condominiali, fatto salvo poi il diritto ad agire contro il condominio per il risarcimento di eventuali danni che ritiene di avere subito.

 

 

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che tutti i contribuenti, eventualmente anche titolari di redditi di impresa, che possiedono l’immobile in cui viene effettuato un intervento tra quelli previsti dal Decreto Legislativo del Presidente della Repubblica numero 115 del 30 maggio 2008, e successive modificazioni e proroghe, possono usufruire della detrazione fiscale del 50/65%, prevista per le ristrutturazioni edili e per l’efficientamento energetico di abitazioni, uffici e aziende.

 Il D.P.R. 115/2008, emesso in attuazione della direttiva comunitaria numero 32/2006, articolo 2, si riferisce agli interventi volti ad aumentare l’efficienza energetica degli edifici ed alla riduzione del fabbisogno di energia elettrica previsti nei settori del riscaldamento, del raffreddamento, della ventilazione e della illuminazione.

 Rientra pienamente tra gli interventi volti al risparmio energetico l’applicazione delle luci a led in sostituzione dell’illuminazione tradizionale, ovvero delle lampade ad incandescenza o a fluorescenza.

Ovviamente il risparmio energetico conseguito va monitorato prima e dopo l’intervento stesso, mediante apposita relazione asseverata di professionisti certificati che va inoltrata all’ENEA.

 

 

 

La legge n. 220/2012 di c.d. “riforma del condominio” afferma, all’art. 63, comma II, delle disposizioni di attuazione al codice civile, che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini….”. Sennza entrare troppo in sottigliezze giuridiche è evidente che con questa norma il  legislatore ha introdotto un principio che, di fatto, accoglie – temperandolo - il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali già affermato dalla giurisprudenza di legittimità. Come è noto la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 8 aprile 2008, n. 9114 aveva provocato numerose problematiche applicative sulla scorta delle quali sono scaturite molteplici posizioni dottrinarie alcune decisamente ostili altre decisamente favorevoli ai contenuti della suddetta pronuncia. Secondo il principio della parziarietà parte della dottrina riteneva che il conto corrente non potesse essere “aggredito” in quanto sullo stesso “transitano” le quote, e solo quelle, dei condomini solventi determinandosi così un contrasto con il principio enucleato nella sentenza.

La soluzione adottata dalla legge di riforma, con l’introduzione della “preventiva escussione” sembra, in pratica, lasciare inalterata la situazione. Una possibile soluzione potrebbe essere trovata interpretando il citato secondo comma dell’art 63 disp. att. c.c.. La disposizione, infatti, sembrerebbe consentire al creditore di agire dapprima nei confronti del condominio e, successivamente, dei condomini morosi e dei solventi. Si tratta di una soluzione adottata in alcune sentenze di merito che hanno motivato la decisione facendo leva sullla qualificazione del condominio come centro autonomo d’imputazione di distinte posizioni giuridiche. Sulla questione, come era prevedibile, i giuristi si stanno ancora confrontando perché la norma, ovviamente, potrebbe essere letta anche in modo opposto e cioè che il creditore non possa pignorare il conto corrente condominiale se non dopo aver escusso i condomini morosi in ragione della insussistenza della autonomia patrimoniale del condominio.

Va infine rilevato che la norma, peraltro, non specifica se il creditore debba dimostrare di avere solo tentato di escutere il condomino moroso per poter agire nei confronti del condominio o se debba invece dimostrare di aver escusso, pro quota, il patrimonio del condomino moroso ipotesi, quest’ultima, che allontana sempre di più la possibilità per i terzi creditori di ottenere un rapido recupero del credito.



 

 

Venerdì, 08 Agosto 2014 00:00

Il costo del sollecito di pagamento

 

Ogni condomino, come noto, ha il dovere di corrispondere le spese relative alla gestione ed alla conservazione delle cose comuni e, quindi, ha l'obbligo di pagare le spese condominiali alle scadenze pattuite, senza che sia necessario l’invio di particolari avvisi o promemoria da parte dell’amministratore.

 

 

 

La Suprema Corte di Cassazione, così come del resto la dottrina, ha avuto modo di chiarire come questo genere di obbligazioni “sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo”.

 

 

 

Nel caso del condominio la misura dell'obbligo contributivo è determinata in base ai valori millesimali dell'unità immobiliare utilizzati per ripartire le spese approvate nelle rendicontazioni di spesa preventive e consuntive.

 

 

 

L'amministratore, da parte sua, ha il preciso obbligo di riscuotere i contributi, eventualmente anche tramite azione giudiziaria, come previsto dall’articolo  63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

 

 

 

E' prassi, ma non obbligo, che l’amministratore prima di passare la pratica al legale proceda all’invio di uno o più solleciti scritti sollecitando direttamente il condomino moroso e questo sollecito è da considerarsi come un'attività extra rispetto a quella ordinaria che dovrebbe limitarsi al massimo a ricordare le scadenze., pertanto il sollecito di pagamento deve essere inteso come una comunicazione personale inviata dall’amministratore al condomino ed il cui costo viene a ricadere, inevitabilmente, sullo stesso.

 

 

 

E’ utile evidenziare come il sollecito inviato da parte dell'amministratore abbia lo stesso ed identico valore legale della lettera di messa in mora inviata dall'avvocato.

 

 

 

Generalmente l’amministratore nella propria offerta presentata all’atto della propria nomina indica chiaramente che le spese relative ai solleciti di pagamento ed alla eventuale predisposizione della documentazione necessaria per la presentazione del decreto ingiuntivo da parte di un legale verrà addebitata a carico del condomino moroso, risolvendosi pertanto a monte la questione se tali spese debbano essere a carico del condomino o dell’intero condominio; nel caso in cui dovesse invece mancare questo passaggio, salvo diversa indicazione prevista nel regolamento di condominio, la spesa per il sollecito dovrà essere ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile come spesa necessaria per la gestione delle parti comuni.

 

 

Appare pertanto ben evidente l’importanza di presentare da parte dell’amministratore, e da parte dei condomini, di valutare ed accettare all’atto della nomina dello stesso offerte complete che indichino singolarmente le eventuali voci di spesa.

 

È legittima l'installazione di un ascensore esterno a servizio e a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dea parte dell'assemblea anche se l'opera non è prevista nel progetto originario dell'edificio, questo è quanto hanno affermato i giudici di Cassazione, con sentenza nr. 10852 del 16 maggio 2014, bocciando il ricorso di una donna contro la decisione della Corte d'Appello che riconosceva la legittimità dell'innovazione realizzata da parte di un altro condomino, proprietario di un appartamento nello stesso edificio.  

Contrariamente a quanto sosteneva la ricorrente, che chiedeva l'eliminazione delle opere illegittimamente realizzate oltre al risarcimento dei danni, il giudice di merito riteneva che l'installazione dell'ascensore esterno, a servizio esclusivo di un'unità immobiliare, costituisse un’innovazione eseguita legittimamente a spese del proprietario, e come tale non richiedente l'autorizzazione del condominio ex artt. 1120, 1121 c.c., non pregiudicante la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio. Né poteva assumere rilievo, secondo la Corte, il mutamento di destinazione delle unità immobiliari dei convenuti, consentito dal regolamento di condominio, o ritenersi sussistenti immissioni illegittime, dovendo, altresì, considerarsi applicabile nella specie, l'art. 3 della Legge. nr. 13/1989, prevedente deroga "alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati". 

Richiamando la giurisprudenza in materia (cfr. Cassazione. n. 14096/2012), la Cassazione rilevava che: "in tema di condominio l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale".  

Per cui, ritenendo corretta la valutazione della Corte territoriale, la Suprema Corte. rigettava il ricorso.

 

Martedì, 15 Luglio 2014 00:00

Scegliere un amministratore

Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio deve diventare sempre più un momento di attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe sono ormai le responsabilità civili e penali che investono questo professionista.

Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e le leggi, se non interpretate correttamente o addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini. Una responsabilità non indifferente per l’amministratore di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere in possesso di nozioni giuridiche, tecniche, amministrative e fiscali, utili allo svolgimento della professione.

Risulta quindi evidente che deve considerarsi definitivamente tramontata l’epoca degli amministratori improvvisati e dei dopolavoristi; i condomini dovranno sempre più orientarsi nella scelta verso un professionista che garantisca anche, ad esempio, una copertura assicurativa adeguata, i tempi sono ormai maturi per il riconoscimento di questa figura professionale da parte delle istituzioni che andrebbero in tale modo a garantire l’utente finale, il condomino, evitandogli il rischio di incappare in personaggi improvvisati o con pochi scrupoli.

Come riconoscere allora un serio professionista che dia garanzia di affidabilità, di correttezza e di professionalità? Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto che il professionista sia iscritto ad una associazione quale ad esempio l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili (ANACI), che da anni organizza corsi di aggiornamento professionale e cerca di raccogliere e di indirizzare, anche sotto il profilo delle tariffe, i professionisti del settore, selezionandoli attraverso esami di ammissione e, unica in Italia, attraverso un costante aggiornamento obbligatorio.

Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si possono reperire sul mercato: innanzitutto è importante tenere conto delle referenze positive, valutare se il professionista abbia alle spalle un’organizzazione adatta a gestire l’immobile che gli si vuole affidare.

Inoltre, occorre tenere ben presente che, a fronte di determinate caratteristiche offerte dal professionista, la richiesta di compenso annuo non dovrà certo essere eccessivamente elevata, ma neanche troppo bassa, si dovrà chiedere che nell’offerta siano indicate chiaramente le prestazioni accessorie (quali ad esempio le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l’esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per la compilazione e l’invio del Modello 770, etc.), occorre chiedere che accanto a ciascuna di esse sia indicato chiaramente il compenso richiesto, in modo da evitare in seguito amare sorprese e discussioni.

Martedì, 15 Luglio 2014 00:00

Il Consiglio del Condominio

La legge 220/2012 di riforma del Condominio ha introdotto il Consiglio del Condominio (art. 1130 -bis C.C) – “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

L’assemblea pertanto può nominare, sempre che lo ritenga opportuno, anche un numero maggiore di consiglieri e nulla esclude che si possa introdurre un consiglio di condominio anche nei palazzi più piccoli, come del resto già avveniva prima della nuova legge, in quanto molti regolamenti condominiali già prevedevano tale figura.

Il consiglio dei condomini rappresenta, in sintesi, un gruppo di comproprietari più ristretto rispetto all’assemblea vera e propria ed ha come compito principale quello di coadiuvare nella gestione l’amministratore nel proprio operato fungendo pertanto da tramite tra l’amministratore ed i condomini; un punto di riferimento quindi per l’uno e per gli altri.

I limiti di queste funzioni devono essere individuati dal regolamento e/o dalla delibera istitutiva del consiglio stesso, in quanto la riforma non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di intervento abbastanza indefinita. Il consigliere di condominio non deve necessariamente anche essere il revisore dei conti anche se in molti condomini è consuetudine affidare la revisione della contabilità proprio agli stessi consiglieri.

La revisione dei conti può essere affidata anche, se l’assemblea lo delibera, ad una società esterna, naturalmente a pagamento. Il quorum necessario per deliberarlo è lo stesso quello previsto per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei valori millesimali, sia in prima che in seconda convocazione.

La figura del consigliere solitamente non è retribuita salvo che il regolamento non disponga diversamente. Da tenere presente come il consigliere non si assume nessuna responsabilità di tipo legale, in quanto la stessa resta interamente a carico dell’amministratore cui spetta decidere se ed in che misura coinvolgerli.

I consiglieri possono coadiuvare l’amministratore nel preparare l’ordine del giorno delle assemblee, seguire l’andamento di lavori in corso, segnalare possibili inconvenienti nell’andamento della casa o farsi promotori di eventuali richieste o necessità dei condomini. Molto spesso i consigli servono soprattutto ad assistere l’amministratore nei casi di manutenzione straordinaria di notevole entità o urgenza.

Pur essendo il conto corrente condominiale intestato al condominio, è pur sempre l'amministratore, in qualità di rappresentante pro tempore dei condomini, ad averne la gestione diretta; di fatto, il rapporto di conto corrente si instaura infatti tra la persona dell'amministratore e l'istituto di credito.

Il singolo condomino è pertanto formalmente un terzo estraneo rispetto al rapporto di conto corrente, sia esso bancario o postale pertanto alla domanda se il singolo condomino possa accedere direttamente al conto corrente condominiale e richiedere il relativo estratto conto condominiale la risposta è che  tale accesso risulta consentito solo ed esclusivamente all'amministratore di condominio.

La legge di riforma, nel sancire all’art.1129 n. 7 del codice civile l'obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha chiarito che "ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puòchiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".

 

La nuova norma riconosce pertanto il diritto per ogni singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica tuttavia, a differenza di quanto si riteneva in passato, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l'estratto conto ma dovrà presentare apposita richiesta al proprio amministratore che dovrà provvedere a richiedere la relativa documentazione alla banca o alla posta qualora non ne sia già in possesso.

 

Per capire meglio quanto sopra occorre anche, non da ultimo, considerare anche le difficoltà pratiche legate, tra l'altro, alla necessità della banca di accertare se il soggetto che chiede di accedere al conto corrente rivesta effettivamente la qualità di condomino risultando pertanto legittimato ad avanzare tale richiesta.

 

Procedendo come sopra descritto si riesce a conciliare la necessaria trasparenza con l’indispensabile tutela della privacy.

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