Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Mercoledì, 21 Maggio 2014 00:00

Anaci Box

Grazie all’utilizzo di ANACI Box è possibile prendere visione dei documenti del proprio condominio quali planimetrie, regolamento di condominio, tabelle millesimali, polizza assicurativa ed altro ancora compresi i verbali delle assemblee completi della documentazione contabile di riferimento. Se ancora non in possesso della password dedicata fatecene richiesta, Ve la forniremo subito!

I nodi, in genere, vengono al pettine di fronte al primo guasto serio dell'impianto. Quando un ascensore non funziona o si blocca, i condomini si trovano per la prima volta a fare i conti con i termini del contratto di manutenzione. Un documento fondamentale per l'edificio, che però (come a volte si scopre) è stato sottoscritto senza la dovuta attenzione. E contiene una serie di condizioni sfavorevoli e onerose. Meglio dunque prevenire l'insorgenza di brutte sorprese, cautelandosi con contratti trasparenti, che non contengano clausole vessatorie, tra l'altro recentemente messe in luce dall'Antitrust.
Data una determinata marca e tipologia di impianto, occorre scegliere chi si incaricherà negli anni di effettuare la manutenzione e i controlli di sicurezza. È in questo momento che occorre prestare la massima attenzione a ciò che si pattuisce. Tenendo conto che se cambiare fornitore è in teoria sempre possibile, nella pratica difficilmente avviene. Sia perché, come spiegano le associazioni dei proprietari, a partire dalla Confappi di Milano, «recedere anticipatamente, anche in caso di motivate inadempienze, non è un percorso semplice e richiede un'azione giudiziaria spesso annosa». Sia perché, per ciascuna marca d'impianto, è limitato il numero d'imprese disponibili, su un territorio, a fornire l'assistenza necessaria e garantire la disponibilità dei pezzi di ricambio.
A mettere all'erta i proprietari di casa sono, per prime, le aziende che lavorano nel settore. «Già da tempo – spiega infatti Luca Incoronato, presidente Anacam, l'Associazione nazionale imprese di costruzione e manutenzione ascensori – comunichiamo ai nostri soci quali sono le clausole da evitare. Il nostro consiglio è seguire modelli preconfezionati, come quello recentemente diffuso da Unioncamere e stilato dalla Camera di commercio di Roma. Se ci si attiene a quei contenuti, sarà difficile incorrere in inconvenienti e contestazioni».
A dare man forte ai consumatori, è comunque intervenuta l'Autorità garante della concorrenza e del mercato. Che, nell'ambito delle competenze acquisite in materia di clausole vessatorie (articolo 37-bis, Codice del consumo), ha analizzato i contratti di manutenzione più diffusi e ha individuato e messo al bando una serie di condizioni considerate illegittime. «Il risultato – spiega Tiziana Sorriento, vicepresidente nazionale Codacons – è che oggi è possibile per un condominio, con un iter tutto sommato semplice, invocare e pretendere la nullità di condizioni che rientrino fra quelle messe in luce dalla stessa Agcm».
Ma quali sono le clausole vessatorie più diffuse e "pericolose"? Fra i principali punti a cui prestare la massima attenzione c'è, innanzitutto, la questione dei tempi. Sono impugnabili infatti i contratti che prevedono termini troppo lunghi per il recesso anticipato. «In passato – spiega Incoronato – la comunicazione di interruzione del servizio era prevista con 180 giorni d'anticipo rispetto alla scadenza naturale dell'accordo. Dopo l'intervento dell'antitrust, il lasso di tempo si è notevolmente ridotto ed è di 45-30 giorni per i contratti annuali e di 60 giorni per i contratti pluriennali».
Considerati i notevoli adempimenti e i controlli prescritti per legge (si veda l'articolo in pagina), in genere l'accordo che si stipula con la ditta specializzata è pluriennale. Considerate soprattutto le mutevoli condizioni di mercato, anche se la durata è libera e pattuita tra le parti, è comunque buona norma non superare la durata di tre anni. Facendo anche attenzione a evitare la previsione di "rinnovo automatico".
Un'altra condizione che l'Antitrust ha dichiarato "fuori legge" riguarda la penale eccessiva richiesta al condominio che decide di recedere anticipatamente il contratto di manutenzione. Nei vecchi accordi sovente si prevedeva il pagamento di tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Tuttavia, molti giudici si sono pronunciati sulla materia e, anche se non è mai stato fissato un importo congruo universale, la consuetudine è far pagare il 40-50% di quanto inizialmente pattuito.
C'è poi la questione degli aumenti "in corso d'opera": è in genere prevista, come è normale nei contratti di durata, anche una clausola di revisione del prezzo, per adeguare il canone all'andamento delle retribuzioni, dei beni e dei servizi connessi con la prestazione della manutenzione. «Ma eventuali inadempimenti dell'impresa o incrementi esagerati del canone pattuito sono due possibili ragioni per interrompere o ridiscutere il contratto – afferma Sorriento -. È anche utile ricordare che per i contratti di manutenzione pluriennali serve sempre la delibera dell'assemblea di condominio. Se la decisione è stata presa esclusivamente dall'amministratore, il contratto potrà essere oggetto di revisione». Attenzione anche a chi propone ribassi dei prezzi di installazione dell'ascensore in cambio di contratti più "vincolanti" in tempi e modalità per la futura manutenzione.
Sono infine illegittime – come stabilito dal garante – anche le clausole che escludono o limitano i risarcimenti in caso di sinistri causati dal malfunzionamento dell'ascensore o dal ritardo nella consegna dei prodotti e nel loro montaggio o che riducono da due a un solo anno la garanzia legale di conformità.

Giovedì, 15 Maggio 2014 00:00

In condominio il limite è il decoro

L'installazione del condizionatore in condominio è una annosa questione che non sempre trova univoca soluzione da parte dei giudici e che vavalutata di volta in volta in ragione del diverso impatto visivo che il manufatto può avere sull'aspetto architettonico dell'edificio e decisa anche secondo le regole del buon senso.

È certo però che il condòmino, prima di posizionare il proprio condizionatore all'esterno, deve darne notizia all'amministratore affinché relazioni l'assemblea, che può richiederne la rimozione: è questa la regola dettata dal nuovo articolo 1122 del Codice civile, introdotto con la riforma del condominio.

Il principio generale è che qualsiasi intervento che possa interferire con il bene comune e che sia posto al servizio esclusivo dell'unità immobiliare di un condòmino deve avvenire nel rispetto delle regole dettate dalla legge e, in particolare, del divieto di pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio e di impedire il pari uso da parte degli altri condomini della cosa comune. Le parti comuni possono essere utilizzate da ciascun condomino anche in modo particolare e diverso dal loro uso normale, sempre che ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali e potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei pari diritti degli altri partecipanti al condominio.

Entro questi limiti può dunque ritenersi legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento sulla facciata dello stabile condominiale. Deve trattarsi però di un manufatto di piccole dimensioni che non vada a stravolgere l'armonia della facciata stessa e che magari si inserisca in essa, per colore e posizione, quasi a scomparire. I limiti sono invece superati se il condizionatore assume dimensioni spropositate rispetto alla normale accettabilità (e l'ipotesi non è purtroppo rara) perché in questo caso viene a modificarsi la destinazione tipica del bene comune. Il ragionamento resta invariato anche nel caso in cui l'impianto venga posizionato sulla facciata interna dell'edificio.
L'offesa al decoro architettonico va comunque riguardata in sé, senza riferimento a edifici contigui o, ancor meno, ad alterazioni in questi già esistenti È da escludersi anche che persone estranee al condominio possano lamentarsi per un condizionatore mal posizionato dal condomino dell'edificio magari antistante al proprio: la tutela pubblica non concorre con quella privata. Ma in presenza di un condizionatore rumoroso oppure che produca eccessive esalazioni la tutela spetta a tutti gli interessati e non solo al condòmino vicino di casa. Per la valutazione del disturbo resta caposaldo invalicabile il limite della tollerabilità del rumore o delle esalazioni.

Una piattaforma di consultazione via web che aiuti a raggiungere gli obiettivi individuati dalla Strategia energetica nazionale, dal Piano nazionale per l'efficienza energetica e dalla direttiva 2012/27/UE (sulla riduzione dei consumi). Così si presenta l'iniziativa degli Stati generali dell'efficienza energetica, nati su impulso dell'Enea e con il supporto tecnico di EfficiencyKNow, partner di Smart Energy Expo, la fiera internazionale sull'efficienza energetica organizzata da Veronafiere.

Il portale www.statigeneraliefficienzaenergetica.it è attivo da oggi (6 maggio) e - compilando l'apposito questionario - tutti (istituzioni, operatori pubblici o privati, associazioni, imprese, professionisti, istituti di ricerca e cittadini) sono chiamati a partecipare alla discussione, che è articolata in cinque tematiche: semplificazione, finanziabilità, comunicazione, formazione e dinamiche domanda/offerta.

Cinque macro-aspetti strategici di sviluppo dell'efficienza energetica, tra loro intrecciati, e sui quali bisogna puntare. Dalla stabilizzazione e dal perfezionamento dei meccanismi incentivanti allo snellimento delle procedure burocratiche; dalla promozione degli audit energetici all'organizzazione di percorsi educativi e formativi trasversali, di tutti gli attori coinvolti, sui temi in questione; dalla completa informazione del consumatore sui possibili vantaggi in termini di risparmio a una maggiore accessibilità degli interventi di efficienza (con lo sviluppo di nuovi modelli e meccanismi di finanziamento), fino al sostegno dell'industria dei prodotti ad alto contenuto tecnologico.

L'inaugurazione ufficiale della piattaforma è avvenuta al Politecnico di Milano (Campus Bovisa), dove si è parlato di sostenibilità degli investimenti, ruolo dell'Enea e road map dell'efficienza energetica. E dove si è svolta anche una tavola rotonda (coordinata dal presidente degli Stati generali, Alessandro Ortis) sul tema dell'industria e dei servizi alla quale hanno partecipato Enel Energia, Edison Energy Solutions S.p.a., Cofely-Gdf Suez, 3M, Energy Team S.p.a., Bartucci S.p.a., Zucchetti Energy Management, Anie Energia, Federdistribuzione, Assoesco e Anima-Italcogen.

La consultazione, che ai partecipanti offre anche uno spazio dedicato alle "buone pratiche" di efficienza energetica, è semplice, permette di commentare una o più proposte, e sarà aperta fino al 25 luglio. A quel punto l'Enea valuterà i vari contributi, per elaborare proposte concrete, anche in vista del semestre di presidenza italiana del Consiglio dell'Unione europea. I risultati di questo progetto partecipativo saranno poi presentati il 9 ottobre 2014, in occasione della giornata dedicata agli Stati generali dell'efficienza energetica nell'ambito della seconda edizione di Smart Energy Expo, che si terrà a Verona dall'8 al 10 ottobre 2014.

Entra in vigore la nuova ordinanza sugli accessi e inizia la sperimentazione dei varchi elettronici

Il riordino degli accessi e del transito veicolare in Zona Traffico Limitato, già ampiamente pubblicizzato nelle settimane scorse, entra nel vivo. Giovedì 1° maggio, infatti, entrerà in vigore la nuova ordinanza. Ciò significa che tutti i permessi attuali scadono con il 30 aprile. Di seguito riassumiamo i principali punti da tenere in considerazione.

 Residenti
Per i residenti in regolare possesso dei "vecchi" bollini ZTL, non cambia nulla, tranne che per i residenti di Via Conciapelli, via Laurin e via Cappuccini che si trovano all'esterno dell'area interessata dal controllo elettronico, cui non potranno più accedere, e che saranno informati separatamente. Sono tutti automaticamente registrati nel nuovo sistema che ne consentirà l'accesso, attraverso i varchi predestinati. Ricordiamo che la ZTL è stata divisa all'uopo in due parti una nord e una sud (vedi allegato), e che ciascun residente può solo accedere, transitare e parcheggiare nella propria area, come da comunicazioni precedenti.
Una novità: la sosta è consentita dalle 19.15 fino alle 8.30 del mattino, quindi una mezz'ora in più di quanto prevista dalla vecchia ordinanza.

Non residenti e autorizzazioni temporanee
Per i non residenti che hanno necessità di entrare ed uscire dall'area di appartenenza o per chi - residente o no - ha un parcheggio privato all'interno della ZTL: devono chiedere la registrazione, scaricando l'apposito modulo dal sito Internet del Comune di Bolzano, e facendolo pervenire alla Polizia Municipale (vedi contatti più sotto) che provvederà ad inserirli nel sistema e autorizzare il solo transito.
In un secondo momento, come previsto, sarà implementato sul sito Internet del Comune di Bolzano un sistema interattivo, attraverso il quale l'operazione potrà essere svolta direttamente online dall'interessato.
Non saranno invece più rilasciate autorizzazioni annuali per il pomeriggio, se non eccezionalmente e per veicoli ecologici (gpl, metano, elettrici) e unicamente nella fascia oraria 14.30-16.00.

Mezzi di servizio di enti pubblici
In particolare preme sottolineare che anche le targhe dei mezzi di servizio di tutti gli enti pubblici o di gestori di servizi pubblici, che hanno necessità di accedere per giustificate ed inderogabili esigenze connesse all'espletamento di un servizio pubblico alla ZTL, devono essere registrati dal sistema e quindi autorizzati con le stesse modalità.

Carico/Scarico
Le operazioni di carico/scarico merci saranno invece consentite dalle ore 6.00 alle ore 10.00, dal lunedì al sabato, senza preventiva autorizzazione.

Invalidi
Potranno naturalmente continuare a parcheggiare nella ZTL, ma sarà necessaria la registrazione della targa dell'autovettura abitualmente utilizzata, con le stesse modalità già esposte.

Controlli e sanzioni
La sperimentazione del nuovo sistema di controllo elettronico durerà da minimo di un mese al massimo di due mesi. Nella fase sperimentale i controlli continueranno ad essere eseguiti direttamente dagli Agenti della Polizia Municipale. Alla fine della fase di sperimentazione sarà il sistema che in automatico rileverà le infrazioni che saranno successivamente notificate ai trasgressori. Si ricorda che la sanzione prevista per l'accesso non autorizzato all'interno della ZTL è di € 80,00.

Info e contatti
Polizia Municipale, Via Galilei 23, Bolzano
Tel: 0471 997799 (numero dedicato)
E-mail: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.,
Fax: 0471 997713.
www.comune.bolzano.it

Mercoledì, 14 Maggio 2014 00:00

Detrazione 50% per lavori in condominio

Le detrazioni fiscali Irpef per interventi edilizi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente sono applicabili sia ad edifici di proprietà privata che a condomini.

Esistono però una serie di differenze ed eccezioni, per cui vale la pena di analizzare nel dettaglio gli incentivi fiscali previsti specificamente per i lavori in condominio.

Detrazione 50% per lavori in condominio

La detrazione 50% per lavori definiti genericamente di ristrutturazione si applica ad immobili di tipo residenziale e riguarda in realtà diverse categorie di interventi edilizi, definiti dal Testo Unico dell'Edilizia.

La differenza principale, però, è che, mentre nel caso di edifici privati le opere di manutenzione ordinaria risultano escluse dall'agevolazione, nel caso di quelli condominiali sono agevolabili se realizzate sulle parti comuni.

Ricordiamo che le parti comuni di un condominio sono quelle così definite dall'articolo 1117 del codice civile:
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Per avere un'idea più chiara di quali sono gli interventi per i quali si può richiedere la detrazione fiscale del 50%, ci viene in aiuto l'elenco dettagliato presente nella guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali dell'Agenzia delle Entrate.

Tale elenco comprende:
- aerosabbiatura della facciata;
- allargamento delle porte interne con modeste demolizioni;
- installazione di un'antenna comune al posto di quelle private;
- riparazione di balconi, cornicioni e davanzali;
- riparazione di box auto, garage e parcheggi;
- riparazione della caldaia;
- sostituzione e riparazione di caloriferi e condizionatori;
- riparazioni di cancelli esterni e recinzioni o sostituzione con altri dalle stesse caratteristiche;
- riparazione della canna fumaria;
- riparazione della centrale idrica o della centrale termica;
- creazione di piccole aperture in facciata, tipo sfiatatoi;
- sostituzione di infissi esterni senza modifica della tipologia;
- riparazione della fognatura;
- sostituzione e riparazione di gradini e scale;
- riparazione grondaie;
- riparazione o messa a norma degli impianti;
- riparazione dell'interruttore differenziale;
- intonaci e tinteggiatura esterna con le stesse caratteristiche di quelli esistenti;
- rifacimento lastrico solare con stessi materiali e caratteristiche;
- riparazione montacarichi;
- riparazione muri di cinta o muri di contenimento;
- riparazione e rifacimento pavimentazioni interne ed esterne senza innovazioni;
- riparazione pensilina per ricovero autovetture;
- riparazione piscina;
- sostituzione porta blindata con altra dalle stesse caratteristiche;
- riparazione porte interne;
- riparazione apparecchi sanitari;
- sostituzione dei solai di copertura con altri delle stesse caratteristiche o rifacimento del tetto;
- sostituzione tegole;
- riparazione dei pavimenti dei terrazzi o sostituzione con altri analoghi;
- rifacimento di verande esistenti;
- rifacimento della zoccolatura esterna.

Naturalmente, oltre a questi, restano agevolabili anche gli interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo.

 

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