La riforma del condominio entra oggi in una nuova fase: la Commissione Giustizia del Senato prosegue le audizioni sui disegni di legge S.1816 e S.1905, ora esaminati congiuntamente e a seguire la discussione proseguirà in sede redigente. Si tratta di un passaggio importante, perché il Parlamento sta tornando a mettere mano in modo organico a una disciplina che interessa milioni di proprietari e migliaia di amministratori.

Il DDL 1816, presentato il 24 febbraio 2026, è il testo da cui è partito l’esame parlamentare e dal 7 ottobre la Commissione Giustizia ha deciso di unire alla discussione anche il DDL 1905, che interviene sulla stessa materia, così che i due decreti vengono trattati insieme.

Questo non significa che esista già un testo definitivo.

La fase è ancora quella del confronto, delle audizioni e della costruzione politica e tecnica della riforma, pertanto le norme vigenti restano quindi quelle attuali.

Il cuore della riforma riguarda inevitabilmente la figura dell’amministratore di condominio e il DDL 1816 interviene direttamente sull’articolo 1129 del Codice civile affrontando i temi legati alla nomina, agli obblighi, alla durata dell’incarico, alla cessazione e alla revoca.

Uno dei punti più rilevanti è la previsione di una polizza individuale di responsabilità civile come requisito indispensabile per la nomina.

Si tratta di un cambio di prospettiva importante perché l’amministratore di condominio non viene più considerato soltanto come il soggetto che esegue le delibere e gestisce la contabilità, ma come un professionista che assume responsabilità crescenti su patrimonio, sicurezza, contratti, appalti e denaro dei condomini e se aumenta il livello delle responsabilità, diventa inevitabile discutere anche di coperture assicurative, formazione e qualità professionale.

Un altro punto importante riguarda la cessazione dell’incarico.

Il testo prevede che l’amministratore uscente debba consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini entro un termine stabilito dall’assemblea al momento della nomina, comunque non inferiore a trenta giorni dalla cessazione.

Si tratta di un passaggio che riguarda una delle criticità più frequenti quali: documenti mancanti, password non consegnate, contabilità incompleta., pratiche fiscali sospese e contratti difficili da ricostruire.

Indubbiamente una tempistica più precisa contribuirebbe a rendere il passaggio di consegne meno conflittuale e più verificabile.

Vi è poi il tema dell’amministratore in prorogatio e ANACI a tale proposito ha richiamato l’attenzione sul problema dell’amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del mandato quando l’assemblea non riesce a nominare il successore; una situazione molto più frequente di quanto sembri e che comporta tutta una serie di problematiche dato che, nel frattempo, il condominio continua a esistere e si devono quindi pagare fornitori, utenze e dipendenti, affrontare emergenze e riscuotere le quote.

La riforma dovrà dare una risposta chiara alla domanda: quali poteri conserva l’amministratore in proroga e quale compenso gli spetta, perché lasciare questo tema soltanto alla giurisprudenza significa continuare a produrre interpretazioni diverse e alimentare il contenzioso.

Un altro nodo importante che dovrà affrontare la riforma è quello della sicurezza, dato che molti edifici hanno bisogno di interventi urgenti, o comunque non più rinviabili, su facciate, balconi, impianti, coperture, prevenzione incendi e/o strutture ma non sempre le assemblee riescono o vogliono deliberare in merito bloccando lavori necessari e indispensabili per la sicurezza.

C’è poi il tema del compenso, che non può essere separato da quello delle responsabilità.

Negli ultimi anni l’amministratore di condominio ha visto infatti aumentare enormemente gli ambiti nei quali deve essere preparato: sicurezza, privacy, cybersecurity, energia, appalti, fiscalità, digitalizzazione, gestione del personale, manutenzioni, contenzioso e la riforma dovrà, quindi, chiarire meglio il rapporto tra attività ordinaria e prestazioni straordinarie perché un incarico professionale moderno deve essere trasparente anche sotto questo profilo ed il condomino deve sapere cosa è compreso nel compenso e cosa richiede un’attività ulteriore.

Rispetto alla precedente grande revisione della disciplina condominiale, che risale alla legge 220 del 2012 sono ormai passati quattordici anni e nel frattempo il condominio è cambiato, sono arrivati Superbonus e i grandi cantieri, la sicurezza è diventata più complessa, la direttiva europea EPBD sta spingendo gli edifici verso la riqualificazione energetica, la digitalizzazione ha trasformato gli studi degli amministratori e l’intelligenza artificiale sta entrando nella gestione documentale e contabile il che inevitabilmente comporta che anche il ruolo dell’amministratore venga ripensato.

Come detto il testo è ancora aperto e le audizioni servono a raccogliere osservazioni, critiche e proposte da associazioni, esperti e operatori del settore per poi, solo successivamente, entrare nella fase degli emendamenti e della definizione del testo da portare avanti nel procedimento parlamentare.

Quello che si sta aprendo è un confronto importante, perché non si tratta solo di modificare alcuni articoli del codice civile ma di individuare quale e definire che genere di amministratore serva oggi per gestire edifici sempre più complessi, tecnologici e sottoposti a responsabilità crescenti.