Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Martedì, 09 Giugno 2020 14:49

Il Consiglio di condominio

I consiglieri hanno poteri consultivi o di controllo, mai decisionali non potendosi sostituire né all’assemblea né all’amministratore.

Molto spesso il consiglio di condominio è espressamente previsto nel regolamento di condominio, ma anche il codice civile, all’articolo 1130-bis del codice civile, prevede che “l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” e che “Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La norma è molto sintetica e delinea i limiti entro i quali può e deve muoversi questo organo consultivo; inoltre la norma non stabilisce un obbligo quanto l’opportunità di creare un gruppo di lavoro di aiuto all’amministratore nella gestione del condominio. Naturalmente, leggendo la norma in questi termini si può tranquillamente affermare che non vi sia un divieto a nominare più consiglieri in edifici di dimensioni superiori, magari mantenendo il rapporto indicato dal legislatore il che porta ad affermare che in un edificio di dimensioni inferiori non sia ceto vietata la nomina di questa figura, magari limitandosi a nominarne uno solo.

L’incarico di consigliere di condominio è da intendersi a titolo gratuito ed i consiglieri possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni derivanti dal loro operato illegittimo non potendosi certo sostituire alle decisioni poste dal codice civile in capo all’assemblea o all’amministratore del condominio.

I componenti del consiglio di condominio devono essere visti come dei portavoce che riferiscono all’amministratore le proposte e le segnalazioni provenienti dagli altri condomini, pertanto non devono essere scelti in base ad una valutazione legata ai loro millesimi di proprietà quanto, piuttosto, basandosi sul fatto che siano più a contatto con le problematiche comuni rispetto ad altri ed alla loro disponibilità ad interessarsene. La durata del loro incarico, qualora non espressamente prevista dal regolamento di condominio, non viene definita dalla legge, ma si può ritenere, per analogia, che venga fissato dall’assemblea o che si consideri automaticamente legato alla durata dell’esercizio contabile del condominio.

La legge non indica quale sia il quorum necessario per procedere alla nomina dei consiglieri, quini in sede di assemblea si piò affermare che sia sufficiente la maggioranza dei presenti.

E’ bene chiarire come il consiglio di condominio non possa prendere decisioni vincolanti per il condominio e non possa approvare spese, firmare contratti, eseguire lavori; in poche parole: non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea o a quelli dell’amministratore.

Può essere opportuno, la decisione resta all’amministratore, redigere un verbale delle riunioni di questo organo consultivo così come può bastare un rapido giro di mail giusto per mantenere traccia di quanto discusso e concordato fermo restando che il consiglio di condominio può solo controllare che i servizi condominiali funzionino correttamente, dandone comunicazione tempestiva all’amministratore in caso contrario. Può controllare l’operato dell’amministratore ed esercitare un potere consultivo esprimendo la propria opinione che, peraltro, non sono vincolanti nei confronti dell’amministratore in quanto unico responsabile.

La funzione del consiglio di condominio deve pertanto essere vista come quella di un organismo previsto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, che potrà di volta in volta procedere a convocare i consiglieri per sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio; inoltre l’assemblea può riconoscere ai consiglieri, di volta in volta, delle specifiche funzioni, purchè rientrino sempre nell’ambito del controllo e della consulenza come, ad esempio, l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori e, a maggior ragione, il consiglio di condominio deve limitarsi alla sola valutazione, qualora incaricato da parte dell’assemblea, dei preventivi presentate da ditte appaltatrici per i lavori di ristrutturazione o per altre opere sull’edificio. Qualora poi l’assemblea dovesse delegare il consiglio di condominio, o anche un’apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese contattate o da contattare per l’esecuzione di lavori importanti, al fine di valutarne la professionalità o la solidità economica, così come per esaminare prima dell’assemblea le offerte economiche dalle stesse eventualmente presentate, resta il fatto che gli unici legittimati a deliberare sull’oggetto dell’appalto piuttosto che sulla scelta dell’impresa e sull’ammontare complessivo della spesa dei lavori sono i condomini riuniti in assemblea perchè, come detto, i consiglieri non hanno alcun potere decisionale.

Lunedì, 06 Aprile 2020 12:10

Mascherine e UNI…attenti alle truffe!

Per prima cosa, prima ancora di parlare di mascherine voglio ricordare quello che ha detto in conferenza stampa il Presidente del Consiglio Superiore dei Sanità dottor Franco Locatelli: “le mascherine sono utili per prevenire il contagio da parte di un soggetto con Covid-19. L’idea che esista una quota di asintomatici infettanti può essere di utilità ma la misura fondamentale è quella del distanziamento sociale” e le parole del Capo della Protezione Civile Angelo Borrelli: “non le userò, la misura fondamentale resta la distanza”.

Ciò premesso è evidente come ci siano delle necessità irrinunciabili che ci portano ad uscire di casa in questo periodo e come, una volta passata l’emergenza, si renderà comunque necessario rispettar il distanziamento sociale ed utilizzare presidi protettivi come, appunto, le mascherine protettive.

Il Covid – 19 ci ha portato a farci, in breve tempo, una certa cultura su termini come droplets – goccioline, sulla distanza che coprono parlando o starnutendo e, non da ultimo, sui diversi tipi di mascherine disponibili in commercio e sappiamo tutti ormai perfettamente che le cosiddette mascherine chirurgiche monouso servono più per evitare di contagiare altre persone che per prevenire il contagio, così come sappiamo più o meno tutti che sarebbe opportuno dotarsi di mascherine che garantiscano un grado di protezione più elevato.

In questi giorni gli organi di informazione ci parlano di mascherine contraffatte, che non rispondono alle norme tecniche di riferimento e che, se utilizzate, possono esporre chi le indossa a comportamenti a rischio credendosi al sicuro e protetti quando, invece, si sta esponendo in buona fede ad un rischio enorme.

Come fare allora per capire meglio?

Ci viene in aiuto la Norma UNI EN 149:2001+A1:2009, per brevità chiamata UNI EN 149:2009, denominata: Dispositivi di protezione delle vie respiratorie – Semimaschere filtranti antipolvere – Requisiti, prove, marcatura, ai quali sono soggette le mascherine FFP2 e FFP3 e che l’Ente Italiano di Normazione permette a chi è iscritto di scaricare gratuitamente in questo periodo di emergenza, con la seguente motivazione:

ABBIAMO DECISO DI RENDERE GRATUITA QUESTA NORMA PER CONTRIBUIRE ALLA PREVENZIONE DEL CONTAGIO DA COVID-19. Agli utilizzatori è consentito farne un uso derivato. Le applicazioni derivate, che sono basate o fanno uso delle informazioni contenute in questa norma, devono includere una dichiarazione che sia ben visibile agli utilizzatori, con cui si chiarisce che si tratta di una implementazione della pubblicazione e si dichiara che tale riproduzione è autorizzata da UNI che ne possiede il copyright. UNI non si assume nessuna responsabilità rispetto all’uso del contenuto e dell’implementazione di tale applicazione derivata e non fornisce garanzie esplicite o implicite per qualunque scopo di tale implementazione. In caso di dubbio, gli utilizzatori devono sempre fare riferimento al contenuto della norma fornita da UNI, unico testo ufficiale.

Prendendo visione della Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 è pertanto possibile prendere visione della norma entrata in vigore il 22 ottobre 2009 e che specifica i requisiti minimi per le semimaschere filtranti antipolvere utilizzate come dispositivi di protezione delle vie respiratorie.

 

La norma contiene la descrizione del funzionamento di una mascherina filtrante, che protegge da polveri, fumi e nebbie di liquidi (aerosol) inalabili, ma non da vapore e gas. Il sistema di classificazione si suddivide in tre classi FFP, dove la sigla FFP significa Filtering Face Piece, che in italiano significa maschera filtrante.

Una maschera filtrante copre naso e bocca e si compone di diversi materiali filtranti oltre che della maschera stessa. L’utilizzo di questo genere di mascherine è prescritto in quei luoghi di lavoro dove viene superato il valore limite di esposizione occupazionale (OEL) laddove il valore delle concentrazioni massime ammesse di polveri, fumo ed aerosol nell’aria respirabile viene superato con possibili potenziali danni alla salute.

Le classi di protezione sono: FFP1, FFP2, FFP3 ed offrono, in relazione alla capacità di filtraggio di particelle con dimensioni fino a 0,6 μm, una protezione respiratoria per diverse concentrazioni di sostanze nocive; una mascherina antipolvere filtrante copre naso bocca e mento e può avere una o più valvole di inspirazione e/o espirazione ed è costruita interamente, o prevalentemente, da materiale filtrante,; può comprendere un facciale in cui il filtro, o i filtri, principale costituisce una parte inseparabile del dispositivo ed è destinata a fornire una tenuta adeguata contro aerosol liquidi e solidi sul viso del portatore contro l’atmosfera ambiente.

Al termine di questo breve excursus nel mondo delle mascherine protettive, invito quindi tutti a verificare attentamente la marchiatura presente sul dispositivo acquistato, o che si vuole acquistare ed a tale proposito ho voluto fare una prova andando ad acquistare una mascherina venduta come FFP2 in un negozio presente su una nota piattaforma commerciale e me ne è arrivata una contraffatta come ho potuto verificare consultando Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 al paragrafo 9.2.

Ancora una volta, quindi, risulta evidente l’importanza che rivestono le norme UNI nella nostra vita quotidiana, lavorativa e non…. UNI 10801:2016 compresa!

Venerdì, 13 Marzo 2020 11:09

COVID 19 in condominio

Coronavirus e Condominio

Le regole di comportamento

da rispettare

  • lavarsi frequentemente e accuratamente le mani, dopo aver toccato oggetti e superfici potenzialmente sporchi, prima di portarle al viso, agli occhi e alla bocca;
  • rivolgersi al proprio medico curante se dovessero comparire sintomi come febbre, tosse, mal di gola, mal di testa e, in particolare, difficoltà respiratorie;
  • cercare di evitare l’uscita dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità (questo punto è anche una raccomandazione espressa nel DPCM del 4 marzo u.s. per tutte le persone anziane o affette da una o più patologie croniche o con stati di immunodepressione congenita o acquisita);
  • evitare luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro;
  • evitare di prendere l’ascensore in più di una persona per volta se appartenenti a nuclei famigliari diversi;
  • evitare assembramenti nelle zone comuni condominiali, tra persone di nuclei familiari diversi, che si prolunghino per oltre 15 minuti ad una distanza inferiore ai due metri l’uno dall’altro;
  • lavarsi spesso e accuratamente le mani con acqua e sapone per almeno 30 secondi. Se non sono disponibili acqua e sapone, è possibile utilizzare anche un disinfettante per mani a base di alcool che abbia una concentrazione di alcool almeno del 60%.

Mascherine: l’Organizzazione Mondiale della Sanità raccomanda di indossare una mascherina solo qualora si sospetti di avere contratto il nuovo Coronavirus o in presenza di sintomi quali tosse e/o starnuti, oppure nel caso che ci si prenda cura di una persona con sospetta infezione da nuovo Coronavirus.

Naturalmente l’augurio è che quanto prima le condizioni complessive del paese consentano di tornare ad uno stile di vita come in precedenza, magari avendo acquisito comportamenti più consapevoli rispetto al passato.

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Alla luce delle recenti disposizioni normative emanate dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri (D.P.C.M. 08 marzo 2020) per la prevenzione del contagio da Coronavirus – SARS-Cov-2 (malattia COVID19), lo Studio sarà chiuso al ricevimento del pubblico fino alla data del 03/04/2020, salvo proroghe dettate da successivi decreti e/o provvedimenti.

Restano attivi i normali canali di comunicazione (telefono, mail, fax)


Per quanto riguarda la gestione degli interventi richiesti cercheremo di darvi seguito per quanto fattibile sia pure con possibili ritardi nell’erogazione dovuta ad una possibile riduzione del personale attivo delle aziende che prestano la loro attività manutentiva a favore dei condomini da noi amministrati.


Vista l’attuale situazione di emergenza, e data l’impossibilità di convocare assemblee nel periodo di validità del D.P.C.M. 08/03/2020, per i condomini in scadenza di gestione, qualora necessario al fine di garantire continuità ai servizi condominiali evitando di generare situazioni di sofferenza finanziaria, procederemo ad elaborare una bozza di bilancio preventivo ordinario predisposto sulla base di quanto approvato a consuntivo nell’ultimo anno gestionale con richiesta di versamento della prima rata in acconto.

Al termine dell’emergenza ci attiveremo per convocare tutte le riunioni che, stante la necessità di recuperare in breve tempo l’evidente ritardo accumulato, potranno essere organizzate anche di mattina e nel primo pomeriggio.

Martedì, 10 Marzo 2020 09:14

La prevenzione

Martedì, 18 Febbraio 2020 15:27

Bonus Facciate 2020

In concomitanza alla circolare nr. 2 del 14 febbraio, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida che illustra dettagliatamente come funziona, quali sono le zone che possono usufruirne e quali sono i lavori che possono essere posti in detrazione con questa nuova agevolazione.

 

La proposta del bonus facciate è stata avanzata dal Ministro dei beni Culturali Dario Franceschini ispirandosi alla legge Malraux, proposta in Francia dallo scrittore e politico francese André Malraux ed approvata nel 1962. Lo scopo è quello instaurare un circolo virtuoso dando così un nuovo volto alle nostre città. Secondo i dati della relazione accompagnatoria al Ddl di Bilancio, gli interventi derivanti dai lavori in casa, nei quali rientrano anche il bonus ristrutturazioni, l’eco ed il sisma bonus oltre all’agevolazione per i giardini ed i terrazzi, porteranno ad investimenti per un ammontare complessivo di circa 4 miliardi e di questi circa 1,6 miliardi provenienti proprio dal bonus facciate.

L’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso fino al 31 dicembre e nei nove periodi d’imposta successivi, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi di manutenzione ordinaria volti al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, compresi quelli di sola tinteggiatura esterna limitatamente alle sole strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. Non sono previsti limiti di spesa.

Le zone individuate dalla normativa e che possono godere di detta detrazione sono le zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici; nello specifico la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi quale parte integrante degli stessi mentre la seconda include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Escluse le zone C, ovvero quelle a minore densità abitativa.

Il riferimento da tenere in considerazione per beneficiare della detrazione del 90% è, pertanto, quello delle zone, e non le categorie catastali.

Tutte le informazioni per sapere in quale zona si trova l’immobile per cui si vuole richiedere il bonus facciate si trovano sul sito del proprio comune facendo riferimento ai dati della classificazione del territorio comunale.

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata no siano di sola tinteggiatura esterna, ma che riguardino interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio viene richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) e quelli relativi ai valori di trasmittanza termica indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008.

In questi casi l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale dell’11 maggio 2018.

Al bonus facciate si applicano le disposizioni previste dal decreto Mef n. 41/1998, ovvero il regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.

Sul Bonus Facciate l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida specifica preceduta dalla circolare nr.2/E.266

Per avere diritto a godere del bonus facciate occorre realizzare interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale essi siano, anche di quelli strumentali;

Vediamo quindi le novità ed i limiti del bonus facciate, ovvero quali sono i lavori che rientrano e quelli invece esclusi dalla detrazione IRPEF del 90%.

Come detto non ci sono limiti massimi di spesa e tutti possono beneficiarne: persone fisiche o imprese, inquilini e proprietari, residenti e non nel territorio dello Stato ed i lavori di recupero della facciata esterna possono essere effettuati su qualsiasi categoria catastale di edifici, comprese quelli strumentali, purché siano già esistenti.

In considerazione del fatto che non sussistono limiti di spesa, non prevista nemmeno una soglia massima di detrazione, inoltre, i contribuenti interessati non possono: cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante oppure optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi.

Sono ammessi all’agevolazione le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; le società semplici; le associazioni tra professionisti ed i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva.

Per usufruire dell’agevolazione, i beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese qualora antecedente al predetto avvio e, naturalmente, la data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

L’agevolazione riguarda tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, ovvero la parte anteriore, frontale e principale dell’edificio sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno) mentre non spetta per le facciate interne se non visibili dalla strado da suolo ad uso pubblico.

Il bonus non spetta pertanto per gli interventi eseguiti sulle facciate interne dell’edificio se non siano visibili dalla strada o da suolo pubblico e non potrà essere richiesto per interventi su superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico; esclusa anche la sostituzione di vetrate, infissi, portoni e cancelli.

La detrazione non spetta neanche per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

I lavori che rientrano nel bonus facciate sono quelli che fanno parte della manutenzione ordinaria ovvero: interventi sulle strutture opache della facciata; lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi; pulitura; tinteggiatura esterna; interventi di pulitura o tinteggiatura influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio; il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento; il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi; i lavori riconducibili al decoro urbano: quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

È possibile portare in detrazione anche le spese per: l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori, come l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica; gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, per esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

Da tenere presente che il bonus facciate può essere richiesto anche per le spese documentate durante il 2020, senza altri riferimenti temporali, il che significa che può essere richiesto anche per i lavori iniziati nell’anno 2019.

Nel caso di esecuzione di lavori che interessano l’edificio anche dal punto di vista termico è stato posto un limite, ovvero se si decide di rifare l’intonaco di almeno il 10% della superficie della facciata, si dovranno rispettare i requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico del 26 giugno 2015, aggiornato dal decreto ministeriale del 26 gennaio 2010 il che significa optare per la realizzazione del cappotto termico che rientra tra i lavori dell’ecobonus nel quale caso i due bonus sono cumulabili.

Per ottenere la detrazione del 90% delle spese sostenute, le persone fisiche non titolari di reddito d’impresa dovranno effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale, anche online, dal quale risultino: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto, ditta o professionista che ha eseguito i lavori, a favore del quale è stato eseguito il bonifico.

È possibile utilizzare i bonifici già predisposti per la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di quella per la riqualificazione energetica degli edifici, il cosiddetto ecobonus, e sono validi anche i bonifici eseguiti utilizzando conti aperti presso gli istituti di pagamento, ovvero quelle imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento. Su questi bonifici le banche, Poste Italiane Spa e gli istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto dell’8%.

I contribuenti titolari di reddito d’impresa devono seguire gli stessi adempimenti sopra elencati con l’obbligo di eseguire il pagamento tramite bonifico, dato che il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza ai fini della determinazione del reddito d’impresa.

Per quanto riguarda gli altri adempimenti, i contribuenti sono tenuti a: indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione; comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

I contribuenti che vogliono ottenere il bonus facciate devono conservare con cura: le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi; la ricevuta del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento; le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili; la copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti; le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti; la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese; la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi.

Per gli interventi di efficienza energetica, oltre a quanto sopra elencato i contribuenti dewvono conservare l’asseverazione, con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi e l’attestato di prestazione energetica (APE) per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

Inoltre entro 90 giorno dalla fine dei lavori devono inviare la comunicazione all’ENEA utilizzando la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati che deve essere inviata solo ed esclusivamente in via telematica tramite il sito https://detrazionifiscali.enea.it/ indicando: i dati identificativi dell’edificio e di chi ha sostenuto le spese; la tipologia di intervento effettuato; il risparmio annuo di energia che ne è conseguito; il costo dell’intervento, comprensivo delle spese professionali; l’importo utilizzato per il calcolo della detrazione.

Giovedì, 05 Dicembre 2019 09:59

Bonus facciate 2020

Per spiegare bene come funziona il bonus facciate 2020 occorre attendere l'approvazione del testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 e del decreto fiscale 2020 oltre alla successiva guida dell’Agenzia delle Entrate che spiegherà nel dettaglio cos'è e come funziona, quanto spetta di detrazione, come effettuare il pagamento, da quando partirà ed il limite di spesa massimo agevolabile, in quanti anni va suddiviso il rimborso Irpef, se sarà ammessa la cessione del credito per gli incapienti, se sarà soggetto allo sconto fattura in caso ad esempio di cappotto termico o altri interventi di risparmio energetico sull'edificio e quanto durerà.

 Al momento sappiamo che il bonus facciate partirà dal 2020 all'interno del pacchetto dei bonus casa 2020 i cui interventi sono stati tutti prorogati per un altro anno.

La proroga delle detrazioni fiscali è stata riconosciuta nel 2020 su ristrutturazioni, riqualificazione energetica, adeguamento antisismico, acquisto di mobili ed elettrodomestici mentre il bonus verde di balconi, giardini e terrazzi parrebbe non essere stato prorogato.

Per quanto riguarda il bonus facciata 2020 la detrazione delle spese sarà pari al 90% e probabilmente varrà anche per le spese sostenute nell’anno 2019.

Il bonus, i cui limiti di importo non sono ancora chiari così come quali saranno le spese specifiche ammesse in detrazione fiscale probabilmente prevederà un limite di spesa pari a 192.000,00 Euro e verrà riconosciuto anche in caso di manutenzione ordinaria oltre ad essere cumulabile con altre misure di risparmio energetico.

Le spese ammesse al bonus facciata 2020 dovrebbero essere le seguenti:

intonacatura;

verniciatura;

balconi;

rifacimento di ringhiere;

decorazioni;

marmi di facciata;

impianti di illuminazione;

impianti pluviali;

cavi tv. 

La proroga di un anno è prevista per tutto il pacchetto relativo ai lavori in casa ovvero:

  • detrazione del 50% per una massimo di spesa pari a 96.000,00 Euro da suddividere in 10 quote annuali di pari importo estesa anche ad altri tipi di intervento;
  • detrazione o sconto pari al 65% o 50% per tutti coloro che effettuano interventi di risparmio energetico, per un massimo di spesa pari a 100.000,00 Euro da suddividere sempre in 10 anni;
  • agevolazione che prevede una detrazione pari al 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici;
  • detrazione Sismabonus fino all’85% per chi effettua interventi su tutto l’edifico di risparmio energetico o di adeguamento sismico con una probabile estensione dell'agevolazione ai capannoni ed alle imprese;
  • Bonus unico condomini previsto per i soli lavori di riqualificazione energetica condominiali, sismabonus + ecobonus, con detrazione spese all'80% o 85% a seconda del grado di riduzione del rischio raggiunto con gli interventi eseguiti;
  • Bonus zanzariere e tende anti-insetto se dotate di schermature solari;
  • Bonus tende da sole e tende da interni con detrazione IRPEF pari al 50%
  • Bonus finestre ed infissi agevolabile sia con l'Ecobonus che con il bonus ristrutturazioni con detrazione o sconto delle spese in entrambi i casi pari al 50%;
  • Bonus condizionatoricon detrazione o sconto immediato sul prezzo di vendita previste dal decreto Crescita.
Venerdì, 23 Agosto 2019 08:57

Stazione di ricarica auto elettriche

Il futuro ci porterà, senza dubbio, ad un aumento di vetture elettriche in circolazione e, conseguentemente, alla necessità di realizzare delle stazioni di ricarica all’interno dei nostri garage.

Cosa occorre, quindi, per realizzare all’interno del proprio garage una stazione di ricarica nel rispetto di tutte le normative vigenti?

Le norme di riferimento sono, per quanto riguarda la parte impiantistica la norma

CEI 64-8 V5 sez. 722 - Alimentazione dei veicoli elettrici

mentre per quanto riguarda la prevenzione incendi la

Circolare 2/2018 M.I. - Linee guida VV.FF. per l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici

dato che le autorimesse risultano soggette anche a queste linee guida.

Volendo riassumere gli adempimenti contenuto nelle normative di cui sopra possiamo dividerli in due gruppi:

REQUISITI ELETTRICI

(estratto Norma CEI 64-8 V5 sez. 722)

  • deve essere previsto un circuito dedicato;
  • per la protezione contro le sovracorrenti deve essere previsto un interruttore magnetotermico;
  • per la protezione contro i contatti indiretti deve essere previsto un interruttore differenziale di tipo B;
  • per la protezione contro le sovratensioni di origine atmosferica o di manovra si raccomanda di prevedere un dispositivo limitatore di sovratensioni (SPD);
  • la parte inferiore delle prese deve essere posta ad un’altezza compresa tra 0,5m e 1,5m da terra;
  • per la protezione dall’ umidità e polvere, essendo installato in un’autorimessa, il punto di connessione deve avere un grado di protezione IP44;
  • per la protezione dagli urti si deve scegliere una posizione che tenga conto di urti ragionevolmente prevedibili; in ogni caso il grado di protezione minimo contro gli urti meccanici esterni è IK07 (vedi CE EN 62262).

REQUISITI ANTINCENDIO

(estratto della Circolare 2/2018 M.I. VV.FF)

  • l’impianto di ricarica deve essere dotato di un dispositivo di sgancio in emergenza; essendo già presente un comando generale di sgancio di emergenza a servizio dell’intera autorimessa questo dovrà agire anche sulla stazione di ricarica;
  • utilizzare un modo di ricarica Modo 3 o Modo 4;
  • essere dotato di estintori portatili idonei all’uso (si suggerisce estintori a CO) in aggiunta a quelli già previsti collocato in prossimità della stazione di ricarica in posizione segnalata, sicura e facilmente accessibile;
  • l’area in cui è ubicata la stazione di ricarica deve essere segnalata con idonea cartellonistica e deve riportare la seguente dicitura:

STAZIONE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI

Per quanto riguarda la stazione di ricarica le connessioni in Modo C, ovvero con cavo con connettore permanentemente fissato all’infrastruttura, dovranno riportare inoltre chiaramente la seguente dicitura:

ATTENZIONE: ISPEZIONARE A VISTA IL CAVO PRIMA DI CIASCUN UTILIZZO

Per quanto poi riguarda la documentazione tecnica essa deve comprendere:

  • dichiarazione di conformità redatta ai sensi del DM 37/08 con indicazione del proprietario o gestore dell’impianto;
  •  
  • progetto (relazione descrittiva dell’impianto ed elaborato grafico con particolare riferimento al dimensionamento, al tipo di ricarica, al tipo di prese e ad eventuali precauzioni antincendio adottate). 
  • Naturalmente una copia di tale documentazione dovrà essere consegnata anche all’amministratore del condominio.

Per il distacco occorre rispettare quanto previsto dall'articolo 1118 comma 3 del codice civile che stabilisce che “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Tutto facile quindi? Niente affatto dato che se è vero che la giurisprudenza negli anni ha configurato un vero e proprio diritto al distacco dall'impianto centralizzato senza necessità di ottenere una preventiva autorizzazione o approvazione da parte dell’assemblea, con l'unico limite che dal distacco non derivi un aggravio di spese a carico degli altri condomini o alterazioni alla corretta funzionalità dell’impianto stesso.

Non risulta più indispensabile valutare preventivamente se nel regolamento di condominio vi siano contenuti divieti specifici in merito in quanto la Corte di Cassazione con sentenza nr. 11970/17 del 12/05/2017 ha stabilito la nullità della clausola del regolamento di condominio che impedisca il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato o che lo subordini al consenso dell’assemblea ma occorre produrre all'amministratore la seguente documentazione:

- descrizione degli interventi che si intenderebbe eseguire;

- rilievi sull'abitazione e sulle caratteristiche dello stabile;

- una descrizione delle caratteristiche dell'impianto centralizzato per l'individuazione del calore di cui l'appartamento di chi si distacca andrà a beneficiare per il fatto che sarà confinante con pareti, soffitti o pavimenti o colonne che all'interno godono del passaggio di tubazioni del riscaldamento centralizzato;

- una dichiarazione in merito al fatto che la presenza del riscaldamento autonomo non determinerà un depotenziamento di quello centralizzato o alcun danno al condominio;

- la quantificazione economica del beneficio determinato dall'induzione del calore derivante dal riscaldamento centralizzato.

Occorre quindi un passaggio in assemblea per il recepimento, non l'approvazione, da parte dei condomini distacco comprovato da perizia redatta da un tecnico abilitato che provi come dallo stesso derivi un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e che escluda qualsiasi rischio di squilibri nel regolare funzionamento dell’impianto centrale.

E' anche opportuno evidenziare come il passaggio dall'impianto centralizzato di riscaldamento ad impianti autonomi non goda più da tempo di quel favore che, in passato, ha trovato in alcune sentenze della Corte di Cassazione venendo anzi, molto spesso, scoraggiato se non addirittura impedito da norme statali e regionali come, ad esempio, hanno fatto la regione Piemonte con legge regionale 13/2007 e delibera di Giunta del 4.8.2009 nr. 46-11968, punto 1.4 e la regione Lombardia con delibera di Giunta nr. IX/2601 del 30.11.2011; art. 6.

Da considerare anche come l'articolo 1118 del codice civile chiami comunque il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dello stesso; impianto che il Dpr. 412/1993 identifica come "tutti quegli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto o dalla normativa vigente mediante il ricorso in tutto o in parte a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni ricambi di parti, ripristini, previsione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico" aggiungendo poi:”e per la sua conservazione e messa a norma”, rientrando in tale definizione ulteriori costi non meglio identificati ed identificabili come previsione futura e, sicuramente rientrando nella definizione di "conservazione" tutti quegli interventi necessari nel tempo a mantenerne il regolare funzionamento il che significa, in estrema sintesi, anche le spese relative alla manutenzione ordinaria; le prime perché il condomino che si distacca resta comunque proprietario pro quota dell’impianto comune e, quindi, un giorno potrebbe tornare a preferire il centralizzato; mentre le seconde perché, comunque, si avvantaggia del calore disperso attraverso un indiretto riscaldamento del proprio appartamento su cui passano i tubi condominiali.

Come ultimissima nota poi è da tenere presente l’obbligo di rispettare le normative vigenti sulle canne fumarie, cosa senza dubbio di difficile attuazione pratica negli edifici che sono stati progettati, ab origine, con un sistema centralizzato di riscaldamento e, comunque, con implicazioni non indifferenti sull'estetica del condominio con tutto quanto, ovviamente, ne consegue.

Da evidenziare anche come la riforma poi si trovi in contrasto con alcune disposizioni comunitarie e nazionali.

Attenzione: con rinuncia al servizio si fa riferimento al distacco dall’impianto e non all’ipotesi in cui si resti allacciati al servizio ma si ommetta di servirsene!

Giovedì, 06 Settembre 2018 08:23

Multe in condominio

L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita: “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”. La prima domanda che gli addetti ai lavori si sono posti è stata se la sanzione potesse essere comminata dall'amministratore, se fosse necessario un passaggio assembleare o come altro procedere per evitare la possibilità di innescare ulteriori contenziosi piuttosto che risolvere i problemi come, probabilmente, era nelle intenzioni del legislatore ed a risolvere la questione è stato il d.l. n. 145/2013, ovvero il così detto decreto Destinazione Italia, il quale modificando l’articolo 70 di cui sopra ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. E’ importante peraltro che la previsione della sanzione sia contenuta espressamente nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberata in sede di assemblea; se invece il regolamento non dovesse contenere tale previsione lo si potrà eventualmente modificare in sede di assemblea di condominio inserendo detta proposta all’ordine del giorno ed approvandola con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma del codice civile, ovvero a maggioranza dei presenti in assemblea e sempre che questi rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il condomino sanzionato potrà impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni dalla data dell’assemblea, se presente, o dalla data di ricezione del verbale della stessa. Ovviamente non possono essere previste sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dalla legge, pertanto saranno ritenute illegittime eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore. Per l'applicazione della sanzione, se da un lato è chiaro che sia di competenza dell'assemblea, dall’altro non si comprende quali debbano essere le modalità di accertamento della violazione pertanto, al fine di evitare possibili contestazioni in merito alla nullità della delibera per violazione del diritto dei singoli condomini o di annullabilità per eventuali eccessi di potere, l’accertamento dovrà essere fondato su elementi documentali che dovranno entrare a fare parte del verbale d'irrogazione della sanzione così che sia sempre possibile dimostrare la violazione. Sarebbe utile, quindi, prevedere una procedura di accertamento chiara e precisa. Attenzione! Le multe possono essere applicate solo nei confronti dei condomini, per cui sono da considerarsi illegittime le sanzioni applicate, per esempio, ai conduttori (in caso di contratto di locazione o di affitto).

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