16 Lug
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Assemblee si, assemblee no, assemblee in videoconferenza… indubbiamente vi è molta incertezza ed in generale le idee sono ben confuse, soprattutto per quanto riguarda i condomini che leggendo i quotidiani e/o navigando sui Social spesso si fanno molto spesso un’idea del tutto errata su cosa si possa e su cosa non si possa fare andando poi dal proprio amministratore con richieste basate su considerazioni errate.

Il periodo di emergenza sanitaria attuale, che piaccia o meno, porta ad evitare di convocare assemblee di condominio laddove non sia indispensabile e, comunque, sempre a patto che la scelta del luogo dove convocare l’assemblea venga valutato attentamente dato che eventuali mancanze o non rispondenze dei locali alle norme previste in materia di sicurezza e di prevenzione da Covid-19 potrebbero essere contestate proprio all’amministratore del condominio, responsabile di tale scelta.

Qualora vi sia necessità e laddove i locali rispondano a ben precise caratteristiche che andremo successivamente ad esaminare, l‘amministratore del condominio dovrà quindi, tra gli altri elementi chiaramente specificati nell‘articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, articolo inderogabile è bene sottolinearlo, indicare nell’avviso di convocazione il luogo della riunione.

Le caratteristiche del luogo dove tenere l’assemblea di condominio dovranno consentire, aspetto imprescindibile, un corretto rispetto della distanza minima interpersonale di almeno 1 metro sia da fermi che in movimento oltre che essere ben areato.

Per ogni fila di seduta dei partecipanti dovrà esserci un corridoio della larghezza di 1 metro così da consentire, attraverso le indicazioni impartite dal presidente dell’assemblea, di alzarsi ed andarsene oppure di raggiungere il tavolo della presidenza o, ancora, recarsi in bagno; questo significa che dovrà essere previsto 1 metro di distanza non solo tra una persona e l’altra ma anche davanti e dietro, tra persona e persona, così da garantire il rispetto della distanza interpersonale, fermo restando la necessità di mantenere libero il corridoio per il passaggio di cui sopra.

Il rispetto di tali distanze comporta inevitabilmente che la superficie da garantire per ogni singola persona partecipante dovrà essere pari a non meno di 5 mq il che significa, a titolo esemplificativo, che per 30 partecipanti occorreranno almeno 180 mq. compresi i corridoi di entrata e di uscita.

Di seguito un disegno esemplificativo che rende bene idea della difficoltà, direi dell’impossibilità attuale, di reperire locali adatti per lo svolgimento di assemblee di edifici in condominio laddove il numero dei proprietari superi le 25-30 unità.

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Da tenere bene in considerazione anche il fatto che le assemblee potranno tenersi esclusivamente in luoghi privati, e non pubblici o aperti al pubblico, in quanto diversamente contrasterebbero con quanto previsto dall’articolo 1 punto 8 del Decreto Legge 33/2020 che vieta espressamente l‘assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico.

Articolo che, pertanto, esclude nella maniera più assoluta qualsiasi possibilità di utilizzare le sale di bar, ristoranti, parrocchie, sale comunali, giardini pubblici, teatri, circoli, bocciofile, ecc.

Considerata la gravità e l’assoluta novità della situazione emergenziale, con la conseguente assenza totale sia di norme sia di precedenti giuridici che possano in qualche modo delineare un corretto comportamento, l’amministratore sarà quindi chiamato ad agire con il massimo rigore e con la massima cautela nelle valutazioni delle indicazioni da adottare in modo da contenere quanto più possibile le responsabilità a lui derivanti.

REGOLE PER LA TENUTA DELLASSEMBLEA VALIDE

SIA NEGLI SPAZI CHIUSI CHE APERTI

 

Da evidenziare come il compito dell‘amministratore per quanto riguarda lo svolgimento materiale dell‘assemblea, dovrebbe essere limitato alla logistica, cioè alla scelta della sala che risulti allestita secondo le indicazioni sopra descritte e, ovviamente, con spese a carico del condominio.

SPAZI CHIUSI

 

Di seguito le regole che devono essere seguite:

  • Devono essere preventivamente inviate ai condomini, insieme all‘avviso di convocazione, le regole da rispettare.
  • Dette regole dovranno essere successivamente lette a tutti i partecipanti prima dell‘inizio dell‘assemblea dando atto a verbale in merito all’avvenuta loro lettura.
  • Chi mette a disposizione la sala dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione del locale, comprese sedie e tavoli, dei servizi igienici e certificare che i locali sanificati siano rimasti chiusi ed inaccessibili fino al momento della consegna della chiave all’amministratore
  • La disposizione delle sedie e del tavolo della presidenza dovrà essere effettuata preventivamente da parte dal proprietario del locale secondo le disposizioni dettategli dall‘amministratore
  • In sede di convocazione, l’amministratore inviterà i condomini a presentarsi in assemblea muniti dei DPI individuali e di gel igienizzante per le mani ad uso personale.
  • Le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutta la durata dell’
  • Qualora un intervenuto indossasse una mascherina del tipo FFP3 con filtro, lo stesso dovrà indossare obbligatoriamente sopra alla stessa una mascherina chirurgica dato che, diversamente dovrà intendersi come se fosse sprovvisto di mascherina e, quindi, allontanato in quanto probabile fonte di rischio.
  • I partecipanti all’assemblea dovranno preventivamente compilare un modello, da consegnare all’ingresso, in cui dichiareranno di non avere temperatura corporea pari o superiore a 37,5C gradi e di non essere in quarantena.
  • Immediatamente davanti all‘ingresso della sala riunioni dovrà essere apposta un’adeguata segnalazione che indichi uno stop e l’ingresso sarà possibile solo su invito ed uno alla volta.
  • Qualora nel corso dell‘assemblea un partecipante dovesse avvertire sintomi influenzali e/o sintomi specifici del Covid-19, dovrà darne immediata comunicazione al presidente dell’assemblea o all’amministratore ed allontanarsi dal luogo della riunione che verrà immediatamente interrotta con conseguente immediato allontanamento di tutti i partecipanti.
  • Durante lo svolgimento dell’assemblea le finestre dovranno essere mantenute aperte in modo da assicurare una corretta aerazione del locale, motivo per cui non sono da considerarsi idonei locali che ne siano sprovvisti.
  • E’ consigliabile evitare l’utilizzo dell’aria condizionata che, in ogni caso, è vietata qualora l‘impianto abbia solo la funzione di ricircolo dell’

STUDIO PROFESSIONALE DELLAMMINISTRATORE

 

Qualora l‘amministratore decidesse di convocare l’assemblea nel proprio studio, dovrà preventivamente tenere conto delle criticità e dei gravosi rischi a cui potrebbe andare in contro, sia per la responsabilità che ha nei confronti dei propri dipendenti, sia per i rischi che può correre il proprio studio in caso di contravvenzioni o provvedimenti da parte delle Autorità.

In ogni caso dovrà rispettare tutte le indicazioni di cui al punto precedente e dovrà assumersi in proprio l‘obbligo di garantire:

  • l‘avvenuta sanificazione dell‘ambiente eseguita prima e dopo la riunione assembleare;
  • l‘organizzazione fisica degli spazi per il rispetto delle distanze interpersonali;
  • il rispetto delle norme dirette alla tutela dei propri dipendenti nel luogo di lavoro e/o di coloro che vi transitano.

Dovrà inoltre rispettare tutte le indicazioni contenute nell‘Allegato 17 al DPCM 17 maggio 2020, con evidenza soprattutto passaggio esposto al quarto punto dell‘Allegato 17: “ ... consentendo la presenza contemporanea di un numero limitato di clienti in base alla capienza del locale.... ”.

SPAZI APERTI

 

Qualora si dovesse prendere in considerazione l’utilizzo di spazi aperti, fermo restando che convocare un’assemblea rispettando i termini previsti dal codice civile per l’invio comporta una indubbia difficoltà nel prevedere le condizioni meteorologiche che, qualora avverse, comporterebbero l’annullamento della stessa, si renderà necessario il rispetto di tutte le regole sinora descritte per quanto riguarda il corretto svolgimento dell’assemblea nel rispetto delle prescrizioni di legge, ivi compresa la preventiva sanificazione dei luoghi.

In aggiunta:

  • ogni partecipante all‘assemblea dovrà portare la propria sedia che utilizzerà personalmente;
  • chi metterà a disposizione gli spazi dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione dei servizi igienici.
  • in sede di convocazione, l‘amministratore inviterà i condomini a munirsi, portandoli in assemblea, di DPI e gel igienizzante per le mani ad uso personale
  • le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutto il tempo di svolgimento dell‘assemblea;
  • ciascun partecipante dovrà munirsene a sua cura.

ASSEMBLEE DA REMOTO

 

Ultimamente, per superare le difficoltà finora elencate, si è acceso un ampio dibattito in materia di assemblee con presenze da remoto ed è bene non tanto prendere in considerazione le oggettive difficoltà che si incontrerebbero per garantire la validità delle riunioni in tale modalità in quanto ogni avente diritto deve potersi collegare ad un computer e deve esserci un collegamento stabile, senza interruzioni, con “banda” sufficiente in modo da permettere a tutti di presenziare, ascoltare ed eventualmente intervenire per tutta la durata dell’assemblea, quanto piuttosto evidenziare come il codice civile non preveda tale forma di assemblea con la conseguenza, inevitabile, che le eventuali delibere prese risulterebbero nulle o annullabili; sul punto, ovviamente, la giurisprudenza non si è ancora espressa essendo aperto il confronto e mancando sentenze.

Anche per le cosiddette assemblee “miste”, cioè sia in presenza sia da remoto, valgono ovviamente le considerazioni appena fatte.

CONSIDERAZIONI FINALI

 

In considerazione di quanto sopra esposto e di quanto contenuto nel documento FASE 3 - Assemblee di condominio veicolato a tutti gli associati da ANACI Nazionale in data 20 maggio 2020 lo Studio 3A snc comunica che si atterrà scrupolosamente ad esso, avendone sopra ripotato un riassunto, limitandosi a convocare, fintanto che persisterà l’attuale stato di emergenza sanitaria, le sole assemblee improcrastinabili e solo laddove sarà possibile reperire un locale che risponda a tutte le caratteristiche elencate in questo breve riassunto.

Ultima modifica il Giovedì, 16 Luglio 2020 07:29
09 Giu
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I consiglieri hanno poteri consultivi o di controllo, mai decisionali non potendosi sostituire né all’assemblea né all’amministratore.

Molto spesso il consiglio di condominio è espressamente previsto nel regolamento di condominio, ma anche il codice civile, all’articolo 1130-bis del codice civile, prevede che “l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” e che “Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La norma è molto sintetica e delinea i limiti entro i quali può e deve muoversi questo organo consultivo; inoltre la norma non stabilisce un obbligo quanto l’opportunità di creare un gruppo di lavoro di aiuto all’amministratore nella gestione del condominio. Naturalmente, leggendo la norma in questi termini si può tranquillamente affermare che non vi sia un divieto a nominare più consiglieri in edifici di dimensioni superiori, magari mantenendo il rapporto indicato dal legislatore il che porta ad affermare che in un edificio di dimensioni inferiori non sia ceto vietata la nomina di questa figura, magari limitandosi a nominarne uno solo.

L’incarico di consigliere di condominio è da intendersi a titolo gratuito ed i consiglieri possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni derivanti dal loro operato illegittimo non potendosi certo sostituire alle decisioni poste dal codice civile in capo all’assemblea o all’amministratore del condominio.

I componenti del consiglio di condominio devono essere visti come dei portavoce che riferiscono all’amministratore le proposte e le segnalazioni provenienti dagli altri condomini, pertanto non devono essere scelti in base ad una valutazione legata ai loro millesimi di proprietà quanto, piuttosto, basandosi sul fatto che siano più a contatto con le problematiche comuni rispetto ad altri ed alla loro disponibilità ad interessarsene. La durata del loro incarico, qualora non espressamente prevista dal regolamento di condominio, non viene definita dalla legge, ma si può ritenere, per analogia, che venga fissato dall’assemblea o che si consideri automaticamente legato alla durata dell’esercizio contabile del condominio.

La legge non indica quale sia il quorum necessario per procedere alla nomina dei consiglieri, quini in sede di assemblea si piò affermare che sia sufficiente la maggioranza dei presenti.

E’ bene chiarire come il consiglio di condominio non possa prendere decisioni vincolanti per il condominio e non possa approvare spese, firmare contratti, eseguire lavori; in poche parole: non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea o a quelli dell’amministratore.

Può essere opportuno, la decisione resta all’amministratore, redigere un verbale delle riunioni di questo organo consultivo così come può bastare un rapido giro di mail giusto per mantenere traccia di quanto discusso e concordato fermo restando che il consiglio di condominio può solo controllare che i servizi condominiali funzionino correttamente, dandone comunicazione tempestiva all’amministratore in caso contrario. Può controllare l’operato dell’amministratore ed esercitare un potere consultivo esprimendo la propria opinione che, peraltro, non sono vincolanti nei confronti dell’amministratore in quanto unico responsabile.

La funzione del consiglio di condominio deve pertanto essere vista come quella di un organismo previsto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, che potrà di volta in volta procedere a convocare i consiglieri per sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio; inoltre l’assemblea può riconoscere ai consiglieri, di volta in volta, delle specifiche funzioni, purchè rientrino sempre nell’ambito del controllo e della consulenza come, ad esempio, l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori e, a maggior ragione, il consiglio di condominio deve limitarsi alla sola valutazione, qualora incaricato da parte dell’assemblea, dei preventivi presentate da ditte appaltatrici per i lavori di ristrutturazione o per altre opere sull’edificio. Qualora poi l’assemblea dovesse delegare il consiglio di condominio, o anche un’apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese contattate o da contattare per l’esecuzione di lavori importanti, al fine di valutarne la professionalità o la solidità economica, così come per esaminare prima dell’assemblea le offerte economiche dalle stesse eventualmente presentate, resta il fatto che gli unici legittimati a deliberare sull’oggetto dell’appalto piuttosto che sulla scelta dell’impresa e sull’ammontare complessivo della spesa dei lavori sono i condomini riuniti in assemblea perchè, come detto, i consiglieri non hanno alcun potere decisionale.

06 Apr
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Per prima cosa, prima ancora di parlare di mascherine voglio ricordare quello che ha detto in conferenza stampa il Presidente del Consiglio Superiore dei Sanità dottor Franco Locatelli: “le mascherine sono utili per prevenire il contagio da parte di un soggetto con Covid-19. L’idea che esista una quota di asintomatici infettanti può essere di utilità ma la misura fondamentale è quella del distanziamento sociale” e le parole del Capo della Protezione Civile Angelo Borrelli: “non le userò, la misura fondamentale resta la distanza”.

Ciò premesso è evidente come ci siano delle necessità irrinunciabili che ci portano ad uscire di casa in questo periodo e come, una volta passata l’emergenza, si renderà comunque necessario rispettar il distanziamento sociale ed utilizzare presidi protettivi come, appunto, le mascherine protettive.

Il Covid – 19 ci ha portato a farci, in breve tempo, una certa cultura su termini come droplets – goccioline, sulla distanza che coprono parlando o starnutendo e, non da ultimo, sui diversi tipi di mascherine disponibili in commercio e sappiamo tutti ormai perfettamente che le cosiddette mascherine chirurgiche monouso servono più per evitare di contagiare altre persone che per prevenire il contagio, così come sappiamo più o meno tutti che sarebbe opportuno dotarsi di mascherine che garantiscano un grado di protezione più elevato.

In questi giorni gli organi di informazione ci parlano di mascherine contraffatte, che non rispondono alle norme tecniche di riferimento e che, se utilizzate, possono esporre chi le indossa a comportamenti a rischio credendosi al sicuro e protetti quando, invece, si sta esponendo in buona fede ad un rischio enorme.

Come fare allora per capire meglio?

Ci viene in aiuto la Norma UNI EN 149:2001+A1:2009, per brevità chiamata UNI EN 149:2009, denominata: Dispositivi di protezione delle vie respiratorie – Semimaschere filtranti antipolvere – Requisiti, prove, marcatura, ai quali sono soggette le mascherine FFP2 e FFP3 e che l’Ente Italiano di Normazione permette a chi è iscritto di scaricare gratuitamente in questo periodo di emergenza, con la seguente motivazione:

ABBIAMO DECISO DI RENDERE GRATUITA QUESTA NORMA PER CONTRIBUIRE ALLA PREVENZIONE DEL CONTAGIO DA COVID-19. Agli utilizzatori è consentito farne un uso derivato. Le applicazioni derivate, che sono basate o fanno uso delle informazioni contenute in questa norma, devono includere una dichiarazione che sia ben visibile agli utilizzatori, con cui si chiarisce che si tratta di una implementazione della pubblicazione e si dichiara che tale riproduzione è autorizzata da UNI che ne possiede il copyright. UNI non si assume nessuna responsabilità rispetto all’uso del contenuto e dell’implementazione di tale applicazione derivata e non fornisce garanzie esplicite o implicite per qualunque scopo di tale implementazione. In caso di dubbio, gli utilizzatori devono sempre fare riferimento al contenuto della norma fornita da UNI, unico testo ufficiale.

Prendendo visione della Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 è pertanto possibile prendere visione della norma entrata in vigore il 22 ottobre 2009 e che specifica i requisiti minimi per le semimaschere filtranti antipolvere utilizzate come dispositivi di protezione delle vie respiratorie.

 

La norma contiene la descrizione del funzionamento di una mascherina filtrante, che protegge da polveri, fumi e nebbie di liquidi (aerosol) inalabili, ma non da vapore e gas. Il sistema di classificazione si suddivide in tre classi FFP, dove la sigla FFP significa Filtering Face Piece, che in italiano significa maschera filtrante.

Una maschera filtrante copre naso e bocca e si compone di diversi materiali filtranti oltre che della maschera stessa. L’utilizzo di questo genere di mascherine è prescritto in quei luoghi di lavoro dove viene superato il valore limite di esposizione occupazionale (OEL) laddove il valore delle concentrazioni massime ammesse di polveri, fumo ed aerosol nell’aria respirabile viene superato con possibili potenziali danni alla salute.

Le classi di protezione sono: FFP1, FFP2, FFP3 ed offrono, in relazione alla capacità di filtraggio di particelle con dimensioni fino a 0,6 μm, una protezione respiratoria per diverse concentrazioni di sostanze nocive; una mascherina antipolvere filtrante copre naso bocca e mento e può avere una o più valvole di inspirazione e/o espirazione ed è costruita interamente, o prevalentemente, da materiale filtrante,; può comprendere un facciale in cui il filtro, o i filtri, principale costituisce una parte inseparabile del dispositivo ed è destinata a fornire una tenuta adeguata contro aerosol liquidi e solidi sul viso del portatore contro l’atmosfera ambiente.

Al termine di questo breve excursus nel mondo delle mascherine protettive, invito quindi tutti a verificare attentamente la marchiatura presente sul dispositivo acquistato, o che si vuole acquistare ed a tale proposito ho voluto fare una prova andando ad acquistare una mascherina venduta come FFP2 in un negozio presente su una nota piattaforma commerciale e me ne è arrivata una contraffatta come ho potuto verificare consultando Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 al paragrafo 9.2.

Ancora una volta, quindi, risulta evidente l’importanza che rivestono le norme UNI nella nostra vita quotidiana, lavorativa e non…. UNI 10801:2016 compresa!

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