Chi paga regolarmente non può essere obbligato, con un voto a maggioranza, a coprire le quote di chi non paga. Serve il consenso di tutti.

Se alcuni proprietari non pagano, la cassa si svuota e in assemblea qualcuno propone di far anticipare le somme mancanti a chi è in regola costituendo un fondo ad hoc, la Corte di Cassazione con sentenza del 30 ottobre 2026, nr. 28134 ha chiarito che questa strada non è percorribile con una semplice maggioranza.

Un condominio aveva approvato più delibere per istituire un «fondo morosità»: il debito relativo alle quote di alcuni condomini inadempienti, poi dichiarati falliti, veniva ripartito tra i soli condomini in regola. Un condomino ha impugnato le delibere e sia il Tribunale sia la Corte d'appello gli hanno dato ragione. Davanti alla Suprema Corte il condominio ha sostenuto che la scelta era giustificata dalle difficoltà di liquidità, ma il ricorso è stato respinto.

Secondo la Cassazione, «non rientra tra le attribuzioni dell'assemblea, agli effetti dell'art. 1135 del codice civile., la costituzione, mediante deliberazione approvata a maggioranza, di un “fondo cassa morosi”» che obblighi i soli condomini in regola a sopperire alle quote non versate dagli altri. Non conta la motivazione addotta: per creare un obbligo di finanziamento a carico dei solventi «occorre una convenzione adottata all'unanimità».

Il motivo alla base della sentenza è nei criteri legali di riparto.

L'articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi. Far pagare ai «virtuosi» anche la quota dei morosi altera questo criterio senza una convenzione unanime e crea un obbligo di finanziamento che esula dalle competenze dell'assemblea. Per questo la delibera è nulla e contrasta anche con l'articolo 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Quella norma impone ai creditori del condominio di agire prima contro i morosi e solo dopo contro chi è in regola: un fondo a carico dei solventi otterrebbe proprio il risultato che la legge esclude.

Trattandosi di nullità, e non di semplice annullabilità ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile, il vizio può essere fatto valere senza il limite dei 30 giorni dalla delibera o dalla sua comunicazione.

La sentenza non lascia il condominio senza difese dato che resta possibile obbligare i condomini «a versare i conguagli che possano ripristinare la liquidità» secondo i criteri ordinari di riparto.

Il codice offre poi strumenti precisi quali la riscossione forzosa, il decreto ingiuntivo e, laddove possibile, la sospensione dei servizi e la possibilità, su richiesta dei creditori, che vengano comunicati ai creditori i dati dei condomini morosi.