17 Nov

Balconi aggettanti: chi paga le spese di manutenzione e di ristrutturazione?

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Nel caso di balcone aggettante, ovvero che sporge vesto l’esterno, le spese per il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare, che fruisce direttamente e in via esclusiva del balcone.

I costi per la tinteggiatura e il ritocco degli stucchi ornamentali, invece, così come tutte le altre parti comuni dell’edificio, vanno divisi fra tutti i condomini che ne traggono beneficio in termini puramente estetici.

A ribadire questi concetti è la recente sentenza della Cassazione nr. 10209/15 del 19-05-2015secondo cui i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, dei balconi costituiscono beni comuni a tutti i condomini quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

L’orientamento dei giudici, in merito alla natura dei balconi aggettanti, ovvero se facciano parte dei beni comuni dell’edificio, appartenendo pertanto a tutti i condomini,  o se invece siano di proprietà esclusiva è che in linea generale il balcone aggettante sia di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare in quanto prolungamento dell’appartamento da cui si protende verso l’esterno non avendo alcuna funzione di sostegno o di copertura dell’edificio come da Cassazione nr. 6624/2012 e Cassazione nr. 2241/2012.

E’ invece da considerarsi, come da sentenza di Cassazione nr. 6624/2012 e sentenza nr. 22421/2012, di proprietà comune la parte che riguarda i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, diventando così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, mentre i comuni “vasconi” trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti non hanno un pregio artistico e non fanno parte del decoro architettonico dell’edificio come da sentenza di cassazione nr. 6624/2012.

Anche i giudici di merito di Bologna con sentenza del 20-05-2010 si sono espressi sulla questione, ribadendo come in materia condominiale si debbano considerare come parti comuni gli elementi esterni degli affacci e, nello specifico, dei balconi come, in particolare, i rivestimenti della parte frontale o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, se assolvono prevalentemente ad una funzione ornamentale dell’intero edificio e non soltanto al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.

E così anche i giudici di merito di Roma con sentenza del 07-04-2009 hanno stabilito che devono ritenersi condominiali i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi come i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale.

Il sistema di ripartizione delle spese relativo alla soletta dei balconi segue le stesse regole dei solai, che peraltro appartengono in proprietà ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi per metà come da sentenza di Cassazione del 21-01-2000.

Allo stesso modo si stabilisce chi debba sostenere le spese per i lavori al piano di calpestio, elemento senz’altro utilizzato dal legittimo proprietario del balcone, ma che allo stesso tempo funge da copertura per il condomino del piano inferiore, proprio per questa duplice funzione le spese di manutenzione o di rifacimento dello stesso devono essere ripartire tra i due soggetti.

Fonte: Laleggepertuti.it

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