Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Si è assistito in questi anni ad un aumento esponenziale degli obblighi normativi che coinvolgono sia il condominio, sia l'amministratore di condominio la cui figura è radicalmente cambiata, trasformandosi dal semplice amministratore di un tempo al moderno professionista preparato e costantemente aggiornato come previsto dal Decreto del Ministero della Giustizia nr. 140/2014.

Il legislatore infatti, consapevole di come le numerose disposizioni e leggi che regolano la materia, se non correttamente interpretate o addirittura ignorate, possano comportare danni anche rilevanti a carico dei condomini, ha imposto l’obbligo di frequentare un corso propedeutico allo svolgimento della professione della durata minima di 75 ore con superamento di un esame finale per accedere alla professione ed ha previsto l’obbligo di frequentare ogni anno un corso di aggiornamento della durata minima di 15 ore con superamento di un esame finale per chi svolge la professione di amministratore di condominio.

Di fatto il legislatore ha posto finalmente la parola fine all’improvvisazione ed ogni professionista amministratore di condominio dovrà, da adesso in poi , al momento del rinnovo annuale, così come quando si candiderà per la gestione di un immobile, dimostrare di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge; diversamente, in assenza di tali requisiti, non potrà svolgere la professione ed una sua eventuale nomina sarebbe a rischio di revoca giudiziale senza diritto ad un compenso per il lavoro svolto.

Sta quindi ai condomini verificare ogni anno che il proprio amministratore sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge e sta ai condomini fare la giusta scelta tra le molte offerte che si possono trovare sul mercato; la scelta dell’amministratore è infatti una questione delicata e deve essere operata con cura, tenendo ben presenti almeno tre qualità che il professionista deve possedere: onestà, capacità e professionalità.

Un amministratore di condominio professionista deve possedere oggi un’adeguata formazione, esperienza, e capacità organizzativa oltre a garantire la reperibilità e la disponibilità all'esibizione ed all’eventuale consegna dei documenti del condominio ai condomini che ne facciano richiesta.

Seguire, come molto spesso accade, il solo criterio del minor costo può sembrare la scelta più facile ma, come in tutte le cose, ad un onorario basso non sempre corrisponde un buon amministratore di condominio, infatti più del 50% delle procedure civili, nelle aule giudiziarie, riguarda proprio il condominio come comprovano già da tempo le statistiche del Ministero della Giustizia e l’improvvisazione ed compensi particolarmente bassi molto spesso servono solo a mascherare l’improvvisazione e la scarsa preparazione quando invece oggi all’amministratore di condominio non è richiesta soltanto la conoscenza delle norme giuridiche, contabili e fiscali, ma anche delle leggi in materia di prevenzione incendi, statica e sicurezza degli impianti in generale oltre a possedere nozioni di base sul funzionamento degli impianti essendo così in grado di individuare i soggetti qualificati ai quali affidarne la manutenzione, dovrà inoltre conoscere la normativa urbanistica e in materia di edilizia, oltre che le regole sulla privacy e molto altro ancora.

Oltre ai titoli formativi gli amministratori di condominio dovranno poi essere sempre in possesso dei requisiti di onorabilità indicati dall’art. 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, la cui perdita comporta la cessazione immediata dall’incarico.

Se è molto importante verificare il possesso dei requisiti di legge da parte del professionista, è altrettanto importante tenere conto delle referenze positive valutando se il professionista abbia alle spalle un'organizzazione adatta a gestire l'immobile che gli si vuole affidare.

Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio oggi è diventato sempre più , grazie a quanto ha stabilito il legislatore, un momento di attenta analisi da parte dei condomini; una volta, quindi, che sia stata verificata la presenza della documentazione che attesta come l’amministratore di condominio sia in possesso di tutte le caratteristiche previste dal D.M. 140/2014 per potere svolgere la professione, è altrettanto importante valutare l’offerta economica dallo stesso presentata, chiedendo di ricevere un elenco quanto più dettagliato possibile delle varie voci di spesa che possono aggiungersi al compenso ordinario quali, ad esempio, le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l'esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per gli adempimenti tributari e tutto quanto concerne la straordinaria amministrazione.

Solo così sarà possibile confrontare correttamente le candidature ricevute e valutare la congruità o meno della richiesta economica avanzata, diffidando di coloro che richiedono un compenso senza dettagliare le attività oggetto di remunerazione.

Una richiesta di compenso congrua non dovrà essere, come in tutte le cose, eccessivamente elevata, così come non dovrà essere eccessivamente bassa, ma rapportata alle caratteristiche della struttura di cui è dotato il professionista ed ai servizi che è in grado di erogare ai condomini, solo così sarà possibile effettuare la scelta migliore, mettendosi al riparo, per il futuro, da possibili discussioni e amare sorprese.

Mercoledì, 22 Aprile 2015 00:00

Problemi di condominio e convivenza

Ospitalità e sovraffollamento degli appartamenti e divisione dei costi

Identificazione del problema: Molte persone negli appartamenti del palazzo, per lungo tempo o in transito continuo, possono generare eccessivo affollamento.

Questo può creare problemi nella suddivisione di alcune spese comuni, basate sul numero di utilizzatori dichiarati all’Amministratore. Si genera inoltre un transito di persone sconosciute agli altri abitanti del condominio.

Domande: Quante persone possono abitare in un appartamento? Esiste un minimo di mq per persona? Quando si ha un ospite di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre considerarlo come un domiciliato vero e proprio, e quindi deve essere preso in considerazione per la divisione delle spese condominiali?

Orientamento risolutivo: Esistono limiti di occupazione di un appartamento mono-stanza (o monolocale) che prevedono un solo abitante fino a mq 28 e 2 soli abitanti fino a mq 38; nei normali appartamenti deve esistere una superficie di almeno 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti, e di 10 mq per gli abitanti successivi. Se questi limiti non vengono rispettati, si può parlare di sovraffollamento.

In caso di affitto, nell’appartamento dovrebbero abitare stabilmente solo le persone indicate nel contratto, mentre vengono in genere automaticamente inclusi gli stretti familiari (coniuge e figli), anche in caso di ricongiungimento.

Solitamente dopo una permanenza di oltre 15/20 gg. si comunichi all’Amministratore il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, in modo tale da poter eseguire un corretto riparto delle spese, laddove le stesse vengano calcolate in base al numero delle persone (in modo particolare l’acqua, ma non solo). In assenza di comunicazioni dirette, l’Amministratore di condominio raccoglie le indicazioni dei vicini circa il numero degli occupanti reali degli appartamenti, e su tale base realizza il calcolo dei costi.

Oltre alle questioni del riparto dei costi, la presenza di persone non conosciute e di volti nuovi all’interno dei condomini può generare preoccupazione tra gli abitanti: pertanto è sempre bene avvisare gli altri abitanti della presenza di eventuali ospiti per un tempo prolungato o di nuovi abitanti stabili.

Sub-affitto

Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si sub-affittano stanze. In altri casi si sub-affittano posti-letto. In alcuni appartamenti il sub-affitto di posti letto assomiglia ad una attività di albergo ad ore. Il transito dei persone sconosciute nel palazzo, a tutte le ore, è inoltre elevato. Il sub-affitto può inoltre generare sovraffollamento.

Domande: E’ possibile il sub-affitto? Com’è regolato? Ci sono limiti numerici al sub-affitto? Si possono fare più contratti di sub-affitto in uno stesso appartamento?

E’ possibile il sub-affitto giornaliero?

Orientamento risolutivo: Il sub-affitto è’ possibile solo se il contratto principale di

locazione lo prevede; lo stesso vale per il sub-affitto parziale di stanze. Difficilmente i contratti che prevedono il sub-affitto hanno delle particolari limitazioni. Non esiste un limite minimo o massimo per la durata della permanenza nei locali o nei posti letto affittati all’interno di una stanza. Diversa cosa è se un affittuario cede in tutto o in parte l’appartamento ad altri, senza il consenso scritto del proprietario: questo è un abuso e ci possono essere conseguenze legali che conducono fino allo sfratto e al pagamento di spese; nei casi più gravi si può incorrere in reati legati all’ospitalità e permanenza abusiva di persone o favoreggiamento della immigrazione clandestina.

Ancora diverso è il caso in cui l’attività di ospitalità e di cessione di locali e di posti letto sia fatta senza alcun contratto di sub-affitto: qui si può configurare il reato di esercizio abusivo di attività economica, ed anche l’infrazione di numerose norme relative sia alle tasse che alle autorizzazioni e alle licenze di esercizio. Le conseguenze in termini di oneri da pagare possono essere molto gravi, ed arrivare al pignoramento dell’immobile e dei beni in esso presenti per far fronte a tali spese.

Denuncia di persone ospitate

Identificazione del problema: Talvolta vengono ospitate persone, anche per lunghi periodi. Queste persone sono ospiti, non facendo parte del nucleo familiare, non avendo residenza nel luogo o non risultando nel contratto di affitto.

Domande: Occorre dichiarare alle Autorità le persone ospitate? Dopo quanto tempo gli ospiti devono essere dichiarati all’Autorità? La eventuale denuncia riguarda sia italiani che stranieri ospitati?

Orientamento risolutivo: La legge italiana prevede che sia possibile identificare tutte le persone che sostano per più di 2 giorni in qualsiasi appartamento. Ogni persona che non fa parte del nucleo familiare, che non ha la residenza nel luogo o che non risulta nel contratto di affitto, non può, soprattutto se ospite di lungo periodo, passare inosservata. La denuncia di cessione fabbricato (nota anche come “denuncia antiterrorismo”) è una pratica amministrativa la cui responsabilità cade principalmente sul proprietario. Lo stesso, quando affitta o vende o cede a qualcuno un immobile, è obbligato a fare la denuncia in Questura entro 48 ore dalla cessione. Questa denuncia vale allo stesso modo per ospiti di nazionalità italiana o straniera.

Se invece un affittuario ospita una persona per oltre 48 ore, dovrebbe comunicarlo immediatamente al proprietario, che poi farà denuncia all’autorità. Nel caso poi che le persone ospitate siano cittadini extra-UE irregolari in quanto a permesso di soggiorno, il proprietario rischia forti sanzioni ed anche la confisca dell’immobile (nel caso vi sia elevato guadagno in denaro). Tali prescrizioni sono contenute nella normativa antimafia (per gli italiani e i cittadini comunitari) e nel Testo Unico sull’Immigrazione (per i cittadini extra-comunitari).

Divisione dei costi di acqua potabile “per teste”

Identificazione del problema: Il conteggio dei costi dell’acqua a “teste” (a persona) tiene conto dei residenti ufficiali e dichiarati, ma non degli ospiti non dichiarati e di lungo periodo, non del turn over continuo di persone che in alcuni appartamenti si vanno ad aggiungere ai residenti ufficiali. In situazioni di questo tipo, il risultato è un aumento del consumo d’acqua che viene utilizzata da molte più persone di quelle che effettivamente pagano. Il maggior costo ricade, alla fine, sui soli abitanti dichiarati e paganti.

Domande: Se ci sono degli ospiti fissi o di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre inserirli per il conteggio del consumo dell’acqua? C’è la possibilità di inserire contatori singoli per il consumo dell’acqua? Che problemi possono sorgere?

Orientamento risolutivo: Se il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese di acqua potabile è quello del numero di persone, certamente la presenza di ospiti di lungo periodo (oltre i 15-20 giorni) va dichiarata all’Amministratore condominiale.

In ogni caso l’Amministratore potrà ottenere informazioni al riguardo anche dagli altri abitanti del condominio, e procedere alla corretta divisione delle spese. Se il condominio nasce con un impianto a contatore centralizzato, per poter modificare il criterio di spese (persone-consumi) o per modificare l’impianto nel senso di autorizzare il singolo condomino a staccarsi, occorre la totalità dei consensi. E’ invece sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini, od anche solo dell’Amministratore, per installare contatori di lettura individuali. Ottenuta tale autorizzazione, occorrerà affrontare da parte dei proprietari il costo dell’installazione di contatori individuali; dovranno poi essere fatte le letture periodiche dei singoli contatori, per verificare il consumo effettivo di acqua, indipendentemente dal numero di occupanti. Quando non si permette ai rilevatori di entrare in casa, e quando gli occupanti non comunicano la lettura del contatore all’Amministratore, verrà calcolato e addebitato un consumo presunto che potrà tenere conto del numero di effettivi abitanti nell’appartamento.

Mancato pagamento di spese comuni di utenze condominiali

Identificazione del problema: Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di un condomino comporta che tutti gli altri condomini si trovino a pagare anche tale quota, con evidente aggravio dei propri costi.

Domande: Quali sono gli strumenti per ottenere il pagamento delle spese condominiali? Se l’inquilino non paga, deve pagare il proprietario? E se nemmeno il proprietario paga?

Orientamento risolutivo: L’Amministratore condominiale, se previsto dal Regolamento Contrattuale, può sospendere all’occupante in debito l’utilizzazione di quei servizi comuni che possono essere separati nel loro godimento. Se è l’affittuario a non pagare le spese di condominio, queste devono essere saldate dal proprietario: lui ne è il responsabile ultimo. Se il debito dell’inquilino verso il condominio supera il valore di 2 mesi di affitto, è possibile richiedere lo sfratto per ragioni di morosità.

Se invece è il proprietario a non pagare le spese, l’Amministratore condominiale ha la possibilità di effettuare un Decreto Ingiuntivo, immediatamente esecutivo; ottenuto questo, se il debito non viene saldato l’Amministratore può procedere con il pignoramento mobiliare o immobiliare; questo tuttavia comporta spese ingenti (inizialmente a carico del condominio) e tempi lunghi. Il credito del condominio verso un proprietario è chirografario (cioè non assistito da garanzia e non prioritario) ed avranno la precedenza altri creditori (es. banche) e vi è dunque il rischio che il condominio non percepisca nulla. Tuttavia, la minaccia di perdere l’immobile e la richiesta di rientro del mutuo da parte della banca quasi sempre “spingono” il condomino a saldare il debito, per cui tale azione spesso è efficace.

Fonte: Migrare.it



Il possesso esclusivo non genera usucapione: la delibera dell’assemblea con cui vengono attribuiti i posti, con tanto di strisce per terra, non è sufficiente ad attribuire la proprietà sullo spazio.
Non basta la delibera dell’assemblea, che assegna, ai singoli condomini, i posti auto ricavati nel cortile condominiale a far sì che si sciolga la comunione su tali aree. Lo spazio, infatti, resta di proprietà comune e, nonostante siano state disegnate le strisce a terra di delimitazione degli spazi, non si può parlare di divisione del cortile. Perché invece si realizzi tale risultato è necessario il consenso all’unanimità di tutti i condomini.
A chiarirlo è la sentenza della Cassazione numero 6573/15 del 31-03-2015.
La destinazione di porzioni del bene comuni all’uso esclusivo di questo o quel condominio comproprietario non dà luogo, secondo la Corte, ad una vera e propria divisione del bene comune, per la quale serve invece il consenso di tutti i comproprietari.
La destinazione del cortile comune a parcheggio non scioglie la comunione sul bene ma costituisce soltanto un’innovazione avente ad oggetto le modalità di uso del cortile, che serve, dunque, soltanto a razionalizzare l’uso dell’area all’interno del complesso residenziale in modo da rendere più comodo il godimento dello spazio comune; il tutto senza pregiudicare la relativa fruizione da parte di alcuno dei partecipanti alla comunione.
Non conta neanche la segnaletica apposta sul terreno e, quindi, l’individuazione dei singoli posti con le classiche strisce bianche o gialle: ciò, infatti, non comporta un’immutazione materiale e, quindi, lo scioglimento della comunione, perché non influisce sulla comproprietà del bene, ma ne rende semplicemente più ordinato e razionale l’uso paritario come da Cassazione nr. 5997/2008.
In buona sostanza, la delibera in oggetto, in quanto inerente alle modalità di uso del bene comune, non è idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun comproprietario per il parcheggio.
Non si può, quindi, in casi come questo, affermare che il possesso di fatto dello spazio auto, da parte del singolo condomino, anche se ottenuto con assegnazione nominativa dall’assemblea, generi i presupposti per l’usucapione dell’area e, quindi, l’acquisto della proprietà a dispetto di tutti gli altri condomini.
In realtà la delibera disciplina soltanto le modalità d’uso del bene comune: non è dunque idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun proprietario per il parcheggio.




Dismissione dell’impianto comune: il 100% dei consensi è necessario per evitare l’impugnazione della delibera assembleare e il risarcimento danni. Con sentenza nr. 862/2015 la Cassazione ha stabilito che qualora il condominio dovesse decide di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato per convertirsi all’autonomo senza che l’assemblea abbia raggiunto l’unanimità, la delibera è nulla. Secondo la sentenza infatti la sola maggioranza qualificata non è sufficiente ad impedire l’impugnazione della delibera e la conseguente citazione in giudizio da parte di quei condomini che non erano d’accordo con la dismissione dell’impianto e che si trovano costretti ad effettuare delle spese non volute e non preventivate. Questi ultimi potranno infatti agire in causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune che li ha privati dell’uso dell’impianto di riscaldamento. Pertanto si può affermare come sia vietata la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas senza che vi sia il consenso unanime.
E’ l’articolo 66 terzo comma delle disposizioni di attuazione del codice civile che stabilisce i modi corretti per convocare l’assemblea di condominio elencandoli nel seguente modo:  posta raccomandata  posta elettronica certificata (PEC)  fax  consegna a mano (con data e firma per ricevuta mi permetto di aggiungere) spesso accade che i condomini chiedano all’amministratore di inviare loro la convocazione a mezzo posta elettronica, ma la convocazione dell’assemblea risulta regolare soltanto se eseguita rispettando le forme sopra elencate. La convocazione dell’assemblea riveste un’importanza fondamentale per la corretta formazione della volontà condominiale in quanto, come si trova spesso in dottrina, l’assemblea condominiale è l’organo supremo del condominio e questo comporta la necessità, da parte dell’amministratore, di dimostrare di avere inviato le convocazioni utilizzando gli strumenti espressamente previsti dal codice civile. Prima del 18 – 06 – 2013, data in cui è entrata in vigore la legge nr. 220 del 11-12-2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” la legge non diceva nulla in merito alla forma dell’avviso di convocazione e questo poteva portare a ritenere che la convocazione dell’assemblea potesse essere comunicata con qualunque forma idonea al raggiungimento dello scopo, anche oralmente, potendo essere provata anche per presunzioni come riportava una sentenza della Cassazione nr. 1033 del 28 gennaio 1995. Con la legge di modifica alla disciplina del condominio negli edifici il legislatore ha voluto fissare delle regole ben precise per l’avviso di convocazione, allo scopo di dimostrarne l’effettiva consegna e, pertanto, ricezione. L’e-mail ordinaria pertanto non può assicurare lo scopo che il legislatore si è voluto prefissare In e questo comporta che debba essere equiparata all’e-mail ordinaria quella inviata da una casella i posta elettronica certificata ad un indirizzo di posta elettronica ordinaria; infatti per avere lo stesso valore di una lettera raccomandata, la posta elettronica certificata deve essere invita da PEC a PEC Questo perché l’avviso di ricezione delle normali caselle di posta elettronica non ha alcun valore legale, nemmeno nel caso in cui il condomino chieda di ricevere via mail le comunicazioni delle convocazioni di assemblea dichiarandosi disponibile a sottoscrivere un documento che attesti tale richiesta e liberi l’amministratore da qualsiasi responsabilità; questo in quanto detta richiesta non può essere considerata come prova di ricezione degli avvisi di convocazione.
Capita qualche volta che alcuni condomini chiudano con vetrate fisse le proprie terrazze e che, pertanto, venga richiesta a gran voce la revisione dei millesimi del condominio con contestuale comunicazione al catasto di tali variazioni Un patio all'aperto, un ampio terrazzo, un porticato: sono tutti spazi suscettibili di essere chiusi con strutture in alluminio, pvc e vetro per diventare verande o giardini d'inverno e permettere così di godersi un po' di vita all'aperto anche in inverno. Occorre però prestare attenzione in quanto procedere con la chiusura di uno spazio all’aperto con delle strutture verticali significa trasformare una superficie in volume e, quindi, aumentare la volumetria complessiva di un edificio. Non sempre questo è possibile ed è necessario verificare preliminarmente, con l'ausilio di un tecnico abilitato, se nel proprio caso sia possibile creare un nuovo volume e, in caso affermativo, richiedere i permessi necessari Alcuni comuni distinguono tra strutture fisse e strutture rimovibili, ed in quest'ultimo caso consentono di realizzare una veranda con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività Per quanto riguarda la revisione dei millesimi con la riforma del condominio, per tutte le innovazioni di vasta portata successive al 18 giungo 2013 è possibile ottenere la modifica delle tabelle millesimali solo se l’alterazione superi il quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, mentre per le opere effettuate prima del giugno 2013 la revisione poteva essere chiesta solo in presenza di una “notevole alterazione” del rapporto originario tra i valori dei singoli piani e le porzioni di piano. La chiusura del balcone non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare tale rapporto di un quinto o, se anteriore alla riforma, tale da creare una “notevole alterazione”, pertanto il condominio non deve procedere alla revisione dei millesimi. Per meglio comprendere, un esempio di innovazione che determinerebbe la revisione delle tabelle potrebbe essere la trasformazione del sottotetto in abitazione. Eventualmente qualora si dovesse trattare di edifici dotati di riscaldamento centrale e se le spese di questo servizio fossero ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, allora potrebbe avere fondamento la richiesta di ricalcolare i millesimi del riscaldamento nel caso in cui solo una parte dei condomini abbia costruito le verande; nel caso invece di ripartizione delle spese di riscaldamento centrale sulla base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi sarebbe invece ammissibile solo a fronte dell’installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande. Per quanto riguarda infine la comunicazione al catasto, la chiusura a vetrate di terrazze-balconi per realizzare un ambiente chiuso annesso all’abitazione comporta sempre una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare, in quanto il locale ottenuto risulta avere quantomeno i caratteri di un accessorio diretto della abitazione , pertanto tale variazione deve essere dichiarata in Catasto entro 30 giorni dalla sua ultimazione. Analizzando la questione sotto l’aspetto della possibilità di accedere alle detrazioni fiscali, qualora si trattasse di chiusure con infissi o altri materiali non removibili, non si potrebbe usufruire delle detrazioni fiscali in quanto le stesse vengono applicate ai soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportano aumento di volumetria dell’abitazione. Diverso invece è il discorso per quanto riguarda gli interventi relativi alla copertura di terrazze o balconi, si ritiene infatti che la detrazione del 50% possa spettare solo se i lavori siano diretti, ad esempio, alla trasformazione degli stessi in verande non completamente chiuse lateralmente, in quanto, in tale ipotesi, non si verrebbe a realizzare un nuovo vano dell’abitazione ad aumento della cubatura della stessa.
Mercoledì, 21 Gennaio 2015 00:00

Se hai un cane……

Gli esperti dell’Associazione Italiana Animali e Ambiente e gli esperti del Tribunale degli Animali hanno realizzato un elenco di regole da seguire per chi possiede un cane; le indicazioni fornite valgono a prescindere dalle razze dei cani e dovrebbero essere sempre rispettate dai padroni per una pacifica e civile convivenza con tutti: 1 – Portare sempre il cane al guinzaglio corto (mt. 1,50) e con la museruola al seguito quando si attraversano o si sosta negli spazi comuni e nel giardino condominiale. 2- Il cane deve essere tenuto al guinzaglio corto e con museruola al seguito quando si usa l’ascensore condominiale, ricordarsi di portare sempre con se un deodorante per togliere gli odori di fido e del materiale per l’eventuale pulizia degli ascensori qualora fido perda pelo. 3- Mai lasciare libero il cane per le scale condominiali o negli spazi condominiali chiusi e nei giardini condominiali (tranne diverse disposizioni del regolamento). 4- Raccogliere sempre e con gli appositi sacchettini le deiezioni dei propri cani e pulire con appositi prodotti non nocivi ne per cani ne per i bambini qualora il cane faccia pipì in spazi condominiali o nel giardino comune. 5- Se si possiede un giardino di proprietà utilizzato dal cane questo deve essere sempre tenuto pulito dalle deiezioni in modo da evitare sgradevoli odori ai vicini, il giardino, il box o lo spazio privato dove vive il cane deve essere pulito almeno una volta al giorno. 6- Mai lasciare in giro negli spazi comuni ciotole contenenti cibo o acqua per il proprio cane, se lo stesso mangia in spazi comuni o nel giardino privato o comunque all’aperto occorre lasciare la zona utilizzata cosi come era precedentemente raccogliendo i rifiuti e spostando le ciotole. 7- Se il cane abbaia in casa negli orari del riposo provvedere ad insonorizzare la zona dove vive il cane e predisporre gli spazi a lui riservati nella zona più lontana possibile rispetto alle case ed alle finestre dei vicini. 8 - Mai lasciare il cane libero in ascensore, potrebbe disturbare o importunare gli altri condomini. 9- Portare il cane a passeggio almeno due volte al giorno, lasciandolo correre per almeno mezz’ora in una apposita area cani, questo lo aiuterà a stancarsi e distrarsi. 10- Evitare di lasciare solo in appartamento il proprio cane per più di sei-sette ore al giorno, il cane si sentirebbe trascurato e ovviamente si lamenterebbe. L'amministratore ha l'obbligo di far rispettare le norme condominiali sulle parti comuni ma senza la necessaria collaborazione da parte dei proprietari si trova in gravi difficoltà in quanto le armi che il legislatore gli ha messo a disposizione purtroppo non sono così efficaci ed immediate come in molti pensano e come in realtà dovrebbero essere. Amare il proprio cane significa anche rispettare queste dieci regole per farlo, e farsi, ben volere da tutti.
Venerdì, 19 Dicembre 2014 00:00

Riflessioni a ruota libera sul D.M. 140/2014

 

Sempre più spesso vengono proposti sul web o sulle riviste corsi di corsi di formazione che partono con moduli formativi, basati sul tradizionale corso in aula, su dispense cartacee o anche su una struttura e-learning, sotto forma di video registrati, e che assicurano la rispondenza a quanto previsto dal D.M. 140, pubblicato dal ministero della Giustizia lo scorso ottobre, che, appunto, ha imposto l'obbligo di aggiornamento a tutti gli amministratori di condominio per un totale di 15 ore annue con esame finale.

 

Al superamento dell'esame l’amministratore riceverà la Certificazione che attesta l'aggiornamento effettuato a norma del D.M. 140 ed il possesso di questo attestato è da considerarsi fondamentale per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio., infatti in occasione del rinnovo o della prima nomina l'assemblea potrà chiedere, proprio sulla base del D.M. 140, di controllare i titoli formativi conseguiti dall'amministratore non limitandosi semplicemente a verificare l'effettiva frequentazione del corso di base ma anche, e soprattutto, di quello di aggiornamento.

 

Facile intuire come nel medio periodo chi non sarà in grado di dimostrare la propria formazione ed il proprio aggiornamento sarà destinato ad essere escluso dal mercato.

 

Insomma, niente aggiornamento, niente lavoro e fino a qui niente di male, anzi, ma quello che preoccupa di più è l'offerta su Internet, anche da parte di associazioni del settore, dove si trovano anche corsi su temi superati che vengono spacciati per nuovi o, peggio, che forniscono attestati senza che vi sia un'effettiva verifica finale; infatti la domanda che ci si pone da più parti è proprio la seguente: ma chi controlla il contenuto e la serietà dei corsi? Chi verifica che gli esami finali vengano svolti correttamente? Il Ministero su questo aspetto tace e non pare abbia intenzione, al momento, di uscire dal proprio silenzio pertanto sorge spontaneo invocare maggiore chiarezza da parte del ministero della Giustizia perché se è pur vero che oggi i condòmini sono molto più consapevoli di un tempo e fanno domande informandosi su molti aspetti, è altrettanto vero che non può bastare la loro vigilanza ed ecco pertanto che sarebbe opportuna una maggiore attenzione da parte del Ministero della Giustizia.

 

 

La Corte di Cassazione con questa sentenza chiarisce come aprire un’attività di bed & breakfast all’interno di un condominio non comporti una variazione della destinazione d'uso e che non occorre l’approvazione da parte dell'assemblea dato che non si tratta di un'attività che può arrecare pregiudizio agli altri condomini.

 

Via libera, quindi, per un fenomeno in costante crescita, infatti per la Corte di Cassazione l’attività di Bed & Breakfast e di affittacamere non comportano un utilizzo diverso degli immobili rispetto a quelle che sono le civili abitazioni e non determinano danni per gli altri condomini.

 

Nel caso preso in esame un condominio aveva in giudizio i proprietari di alcuni appartamenti per aver esercitato attività d Bed & Breakfast in violazione di una specifica disposizione del regolamento di condominio in base alla quale sarebbe stato vietato destinare appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

 

In primo grado il tribunale aveva bloccato le attività, ma la sentenza è stata poi ribaltata in corte d'appello con una decisione confermata poi dalla suprema corte di Cassazione; i giudici di merito avevano anche evidenziato, correttamente, come la destinazione a civile abitazione fosse proprio un presupposto per potervi svolgere un'attività come quella contestata.

 

Nella sentenza la Suprema Corte afferma come sia vero che è facoltà dei regolamenti condominiali prevedere limitazioni alle destinazioni d'uso degli appartamenti; ma che tali limitazioni devono essere chiaramente espresse non potendosi desumere in via interpretativa alcuna limitazione aggiuntiva.

 

Lunedì, 27 Ottobre 2014 00:00

Ristrutturazioni ed Ecobonus

 

In arrivo un emendamento, peraltro ancora soggetto al giudizio dell’Unione Europea,  che potrebbe fornire un notevole impulso per il settore delle costruzioni e del mercato immobiliare; infatti gli interventi di ristrutturazione potrebbero godere di un’aliquota IVA agevolata al 4% dal 10% attuale

 

L'emendamento della Commissione Ambiente prevede infatti che coloro che usufruiscono delle detrazioni del 50% per le ristrutturazioni e del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici, paghino l’IVA al 4% . 
 
Sembrerebbe peraltro che il testo dell’emendamento vada ad escludere  gli interventi di manutenzione straordinaria e di risanamento e restauro conservativo includendo soltanto gli interventi d ristrutturazione, esclusi anche gli altri interventi minori che attualmente godono della detrazione del 50%  quali ad esempio i lavori per il contenimento dell’inquinamento acustico, le misure antisismiche  e le misure contro gli infortuni domestici.
 
Per quanto riguarda invece la riqualificazione energetica la riduzione IVA riguarderà tutti i lavori che attualmente godono dell’agevolazione relativa all’ecobonus
del 65% quali il solare termico, gli infissi, i cappotti, le coperture ed i pavimenti, le caldaie a condensazione, le pompe di calore ad alta efficienza, gli impianti geotermici, gli scaldacqua a pompa di calore, i lavori sulle parti condominiali e la riqualificazione energetica generale dell'edificio.
 
Farebbe da contraltare a questo emendamento l’aumento dal 4% al 10% dell’aliquota IVA relativa alle nuove costruzioni vendute direttamente dalle imprese. 

Attualmente è bene ricordare come siano soggette all’aliquota IVA del 4% la costruzione e l’acquisto della prima casa da un’impresa entro 5 anni dall’ultimazione e l’acquisto di beni finiti per la costruzione di abitazioni, uffici e negozi.
 
L’emendamento proposto dalla Commissione Ambiente rischia però la bocciatura da parte della Commissione Bilancio che sta formulando il suo parere in merito al testo presentato e dubbiosi sembrano essere anche i tecnici del Servizio Studi della Camera in merito alla possibile mancanza della prevista compensatività degli effetti finanziari.
 
Resta infine da vedere come si esprimerebbe in merito Bruxelles dato che l’aliquota del 4% è un’aliquota ultraridotta  adottata con una specifica deroga al momento della emanazione della prima direttiva IVA in relazione ad una ben definita tabella di beni e di servizi risultando pertanto non modificabile.

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