Assemblea di condominio, nullità ed annullabilità, casi pratici, termini per impugnare, forma dell’atto di impugnazione, competenza del giudice, sospensione della delibera impugnata.

Regole generali

Una volta assunte, le delibere dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini anche per i condomini assenti o dissenzienti, tranne il caso in cui la delibera venga impugnata nei termini previsti e tali delibere sono anche obbligatorie per lo stesso amministratore che deve eseguirle senza possibilità di sindacare in merito.

I condomini che durante l’assemblea hanno espresso voto contrario, o cosiddetti dissenzienti, o i condomini assenti possono impugnare la delibera assembleare qualora la stessa sia contraria ai loro interessi, ma solo se essa violi la legge oppure il regolamento di condominio.

Il ricorso va proposto, a pena di decadenza, entro trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti e dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per i condomini assenti. Ecco perché è sempre bene, per poter accertare il rispetto di tale termine, che l’amministratore possa dimostrare la data precisa di spedizione e di ricevimento, cosa che avviene di norma con la raccomandata a/r o con la consegna a mani controfirmata.

E’ bene tenere presente come l’impugnazione non sospenda automaticamente l’esecuzione della delibera, ma sia necessario un provvedimento apposito da parte del giudice.

Quando si può impugnare la delibera: nullità e annullabilità

La legge non dice altro se non che le delibere impugnabili sono solo quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio e la giurisprudenza ha successivamente integrato operando la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

La nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione nr. 4806/2005 ha chiarito la distinzione tra queste due categorie:

Le delibere nullesono quelle relative ai vizi più gravi, ovvero quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto eccedente la competenza assembleare, che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e comunque invalide in relazione all’oggetto. Sono nulle le delibere con oggetto che non rientri nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice civile o dal regolamento di condominio contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini; la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa che risulti essere assolutamente priva di qualsiasi attinenza con la gestione condominiale; la delibera condominiale che determini un illecito edilizio; la delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall’impianto condominiale avanzata dal condomino; la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative o pregiudichi la sicurezza del fabbricato; la delibera che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichi i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia manifestato nei termini e nelle modalità previste il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.

Le delibere annullabilisono quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento di condominio; affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; lesive di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione al particolare oggetto; le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme che richiedono delle maggioranze qualificate in relazione all’oggetto; quelle relative alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni come posti auto e vano ascensore ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico; quelle che contengono omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote; la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino.

Anche l’eventuale incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea può determinare non tanto la nullità assoluta, quanto l’annullabilità della delibera.

Gli effetti pratici della distinzione tra delibere nulle e annullabili

Sul piano pratico, in merito a diversi aspetti dell’impugnazione, esistono notevoli differenze tra delibere annullabili e delibere nulle:

Innanzitutto in caso di annullabilità, la delibera dell’assemblea può essere impugnata nel termine di trenta giorni che decorre, per i condomini assenti dal ricevimento del verbale, e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione; scaduto il suddetto termine la delibera, anche se viziata, diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

In caso di nullità della delibera, invece, l’invalidità può essere fatta valere senza limiti di tempo e da chiunque, compreso il condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo il voto conforme alla deliberazione stessa, ad eccezione dell’ipotesi nella quale “il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione” ed a condizione, che lo stesso dimostri di avervi interesse e, quindi, provi che dalla delibera dell’assemblea gli possa derivare un apprezzabile pregiudizio.

Forma dell’impugnazione

Dopo un iniziale contrasto intervenuto tra i giudici, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito come le impugnazioni delle delibere dell’assemblea di condominio debbano essere proposte con citazione e non con ricorso.

Competenza: tribunale o giudice di pace?

Per stabilire se la causa vada proposta davanti al giudice di pace o al tribunale il criterio da adottare generalmente è il valore desumibile dalla delibera assembleare, a meno che l’oggetto della delibera non rientri nella competenza per materia di un determinato giudice come, ad esempio, nel caso in cui la delibera riguardi la misura e le modalità di utilizzo dei servizi di condominio la cui competenza è sempre del Giudice di Pace.

Ai fini della determinazione del valore della causa il valore della stessa deve essere determinato in base alla parte della delibera impugnata e non alla quota di spettanza del condomino che la impugna.

Sospensione della delibera impugnata

La proposizione del ricorso non sospende automaticamente l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione venga ordinata con apposito provvedimento da parte del giudice preposto.

Le sentenze:

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16 novembre 1992, n. 12281

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 agosto 1993, n. 9130

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 26 aprile 1994, n. 3946

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6 aprile 1995, n. 4009

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19 febbraio 1997, n. 1511

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 1988, n. 6671

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 1999, n. 129

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 maggio 1999, n. 5014

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 1999, n. 14037

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 dicembre 1999, n. 14461

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 gennaio 2000, n. 31

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 2 ottobre 2000, n. 13013

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 febbraio 2000, n. 1292

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2001, n. 5889

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 novembre 2001, n. 15131

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18 aprile 2002, n. 5626

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 settembre 2003, n. 13350

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 2004, n. 143

Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24 maggio 2004, n. 9981

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2005, n. 8216

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 2005, n. 27292

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30 marzo 2006, n. 7518

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21 luglio 2006, n. 16793

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 1 agosto 2006, n. 17486

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29 marzo 2007, n. 7708

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 13 luglio 2007, n. 15749

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 luglio 2007, n. 16641

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 ottobre 2007, n. 21298

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 2007, n. 26468

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 maggio 2009, n. 10816

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31 maggio 2010, n. 13235

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 dicembre 2011, n. 29386

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12930

Fonte: Laleggepertutti