Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

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Lunedì, 04 Luglio 2022 08:14

Un sogno svanito

Il meccanismo su cui si basa l’incentivo noto come Superbonus è molto semplice: tutti i lavori volti alla riqualificazione energetica e/o all’adeguamento antisismico realizzati su un immobile, ovviamente rispettando determinati requisiti previsti dalla legge, generano un bonus fiscale pari al 110% del costo dei lavori potendosi, di fatto, realizzare gratuitamente i lavori guadagnando il 10% in più sul loro costo finale.

Per ottenere questo guadagno occorre prima eseguire, quindi pagare, i lavori per poi successivamente, nel corso di alcuni anni, recuperare sotto forma di detrazione fiscale quanto speso con un 10% aggiuntivo.

Da evidenziare come il sistema di cessione consente a tutti di accedere a questo meccanismo, anche ai soggetti privi di liquidità e di capienza fiscale sufficiente.

Il Legislatore, per immettere la liquidità necessaria a dare il via al meccanismo, ha introdotto quindi due importanti strumenti per consentire di dare il via ai lavori ovvero lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Con lo sconto in fattura il beneficiario finale della detrazione può scegliere di cedere il proprio credito fiscale all’impresa che esegue i lavori consentendo, di fatto, al proprietario di non dover pagare i lavori eseguiti sul proprio immobile e all’impresa che li esegue, acquistando il credito, di recuperare quanto anticipato guadagnando un 10% aggiuntivo. Ovviamente l’impresa deve avere sufficiente liquidità per eseguire i lavori e un’adeguata capienza fiscale per utilizzare le detrazioni fiscali acquisite.

Con la cessione del credito l’impresa può cedere il credito acquisito a un istituto finanziario che potrà a sua volta recuperare quanto speso avendo la possibilità di guadagnare un 10% aggiuntivo.

In teoria tutto bene, quindi: l’utente finale ha la possibilità di riqualificare il proprio immobile gratuitamente, l’impresa può eseguire i lavori con la certezza del pagamento e l’istituto finanziario può fornire la liquidità guadagnando un 10% aggiuntivo.

All’inizio questo meccanismo ha funzionato bene e l’eccessiva semplicità con cui il credito poteva essere ceduto, anche più volte, ha dato vita ad un mercato parallelo di crediti fiscali che ha acquisito un poco alla volta dimensioni sempre maggiori a cui, purtroppo, si sono affiancate una serie di truffe di notevole entità spingendo il he, individuate dalle autorità e tutto ciò ha spinto il Legislatore a correre ai ripari creando dei paletti con il D.L. 157/2021 noto come Decreto antifrodi che ha esteso l’obbligo del visto di conformità alla documentazione e l’obbligo dell’asseverazione della congruità delle spese introducendo controlli preventivi da parte dell’Agenzia delle Entrate e limitato in maniera importante le possibilità di cessione multipla del credito. L’Agenzia delle Entrate, in una FAQ del 17/03/2022, ha pubblicato un utile schema esplicativo dei nuovi limiti alle cessioni. Queste nuove disposizioni se da una parte hanno ridotto le possibilità di ulteriori frodi ai danni dello Stato, dall’altra hanno prodotto una contrazione nel meccanismo di cessione dei crediti generando un’enorme difficoltà all’operatività delle imprese, soprattutto quelle medio-piccole, e rallentando il sistema fino, in alcuni casi, a portare al blocco dei cantieri dato che si sono ritrovate con il proprio cassetto fiscale pieno senza avere più la possibilità di cedere il credito acquisito con una conseguente e inevitabile riduzione della liquidità disponibile.

La domanda, oggi, è se queste nuove disposizioni, a meno di possibili ulteriori modifiche da parte del Legislatore, abbiano di fatto in molti casi chiuso le porte impedendo definitivamente l’accesso al Superbonus.

 

Lunedì, 13 Giugno 2022 14:13

Rinfrescare senza sprechi

Per utilizzare in modo ottimale gli impianti di climatizzazione senza rinunciare al comfort nella stagione estiva le misure essenziali per ottenere bollette più leggere consistono nell’aumentare di due gradi il settaggio della temperatura interna, portando il termostato da 26 a 28°C, e chiudere le persiane quando non si è in casa.

In particolare, nel periodo estivo è fondamentale schermare le finestre esposte a sud e a est

Con questi due accorgimenti si potrà ridurre fino al 50% circa il consumo di energia elettrica per la climatizzazione estiva, risparmio variabile in funzione dell’esposizione alla radiazione solare dell'abitazione.

Sostituire un vecchio condizionatore in classe D (consumo da etichetta 243 kWh) con un nuovo modello in classe A+++ (consumo da etichetta 103 kWh) può far risparmiare 140 kWh elettrici, pari a circa il 60%.

  • Porre attenzione alla classe energetica del climatizzatore che si vuole installare, infatti la scelta del modello rappresenta un requisito chiave per diminuire i consumi. Nella scelta, indipendentemente dalla tecnologia, sono sempre da preferire i condizionatori in classe energetica superiore alla A perchè, oltre a una riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera, consumano molto meno.
  • Non raffreddare troppo l’ambiente e fare attenzione all’umidità. La normativa vigente prevede che durante la stagione estiva la temperatura interna degli ambienti non debba scendere sotto i 24-26°C ma, il più delle volte, due o tre gradi in meno rispetto alla temperatura esterna sono già sufficienti ad avere un ambiente confortevole; inoltre molto spesso può bastare l’attivazione della funzione deumidificazione per scongiurare la sensazione di caldo opprimente e questo perchè l’umidità presente nell’aria porta a percepire una temperatura più elevata di quella reale.
  • Chiudere le persiane Durante le ore più calde è opportuno chiudere le persiane e abbassare le tapparelle così da ridurre gli apporti solari in ingresso all’abitazione e, conseguentemente, il calore riducendo così anche l’energia richiesta dai climatizzatori per raffrescare gli ambienti.
  • Scegliere la tecnologia inverter perché questa tecnologia permette di avere prestazioni ottimali in qualsiasi condizioni di impiego, adeguando la potenza frigorifera e termica erogata all’effettiva necessità dato che la velocità di rotazione del compressore viene regolata costantemente Questi modelli, particolarmente funzionali quando si prevede di tenere accesa l’aria condizionata per molte ore di seguito, costano di più rispetto a quelli dotati di tecnologia on-off ma il consumo energetico e la rumorosità complessive risultano essere inferiori a fronte di un maggior comfort all’interno degli ambienti in cui vengono installati.
  • In fase di installazione è importante collocare il climatizzatore nella parte alta della parete dato che l’aria fredda, tendendo a scendere, si mescolerà più facilmente con quella calda che, invece, tende a salire. Naturalmente è da evitare nella maniera più assoluta il posizionamento del climatizzatore dietro divani o tende perché si avrebbe il cosiddetto effetto barriera con inevitabile sensibile riduzione della diffusione dell’aria fresca.
  • Un climatizzatore per stanza Installare un condizionatore potente in corridoio sperando che rinfreschi l’intera abitazione è inutile: l’unico risultato sarà quello di prendersi un colpo di freddo ogni volta che si attraversa il corridoio andando da una stanza all’altra, in quanto sarà l’unico ambiente ad essere raffrescato.
  • Non lasciare porte e finestre aperte, infatti il climatizzatore raffresca e deumidifica l’ambiente in cui è installato trasferendo il calore e l’umidità all’esterno e l’’ingresso nella stanza di aria calda lo obbliga ad un lavoro supplementare per riportare la temperatura e l’umidità ai livelli richiesti, con conseguente inutile dispendio di energia.
  • Coibentare i tubi del circuito refrigerante all’esterno dell’abitazione per evitare inutili dispersioni; inoltre è opportuno che la parte esterna del climatizzatore non sia esposta al sole e alle intemperie.
  • Usare il timer e la funzione ‘notte’ Grazie a queste funzioni è possibile ridurre al minimo il tempo di accensione dell’apparecchio e aumentare il comfort.
  • I filtri dell’aria e le ventole devono essere puliti alla prima accensione stagionale e almeno ogni due settimane, perché si tratta del luogo dove più di frequente si annidano muffe e batteri dannosi per la salute. È importante inoltre controllare la tenuta del circuito del gas.
  • Sostituire le lampadine incandescenti con luci a LED, infatti gli apporti di calore dovuti all’illuminazione sono una parte non trascurabile del carico termico all’interno delle abitazioni dato che, soprattutto le lampade ad incandescenza, trasformano in calore il 90% dell'energia elettrica che assorbono e lo dissipano per l’80% come calore nell’ambiente. Inoltre le luci a LED consumano molta meno energia rispetto all'illuminazione a incandescenza.
  • Da ricordare che per agevolare la sostituzione degli impianti esistenti e l’installazione di soluzioni tecnologiche ad elevata efficienza energetica, esistono varie forme di incentivo.

L'andamento dei prezzi di gas ed energia elettrica costringe a rivedere decisamente al rialzo i preventivi di spesa per il prossimo esercizio e, in molti casi, a richiedere il versamento di una rata straordinaria per avere sul conto corrente del condominio la necessaria liquidità per saldare le bollete evitando possibili distacchi o riduzione di forniture per morosità.

Distanza, potatura, suddivisione dei costi tra i vari proprietari e abbattimento sono molto spesso oggetto di discussione in sede di assemblea di condominio; vediamo quindi di analizzare le varie voci:

Distanza rispetto all’edificio

Alberi e siepi devono rispettare le distanze dal confine stabilite dai regolamenti comunali e/o dalle convenzioni quindi innanzitutto occorre verificare, informandosi presso il comune e presso la Camera di Commercio di pertinenza se vi siano regolamenti o usi locali che prevedono il rispetto di determinate distanze.

Peraltro in assenza di una specifica regolamentazione a livello locale sarà necessario rispettare le distanze dal confine fissate dal codice civile che prevede per gli alberi ad alto fusto una distanza di tre metri dal confine, mentre per gli alberi non ad alto fusto, ovvero quelli i cui rami si diffondono ad un’altezza non superiore ai tre metri, la distanza deve essere di un metro e mezzo e, infine, per viti, arbusti, siepi e piante da frutta di altezza non superiore a due metri e mezzo la distanza deve essere di 50 centimetri.

Nel caso di siepi che si recidono periodicamente vicino al ceppo, la distanza deve essere di un metro con l’eccezione delle robinie che devono essere messe a dimora ad una distanza di due metri.

 

N.B. La distanza deve essere calcolata al momento della messa a dimora delle piante e si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero o al luogo in cui viene eseguita la semina.

Spese per la potatura

Le spese necessarie per eseguire al potatura degli alberi e la manutenzione delle aiuole e delle piante interessano tutti i condomini comproprietari in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà.

Se i rami impediscono la vista

Quando gli alberi sono troppo vicini all’edificio può accadere che, crescendo, tolgano progressivamente aria e luce a chi si affaccia dalla finestre e, in questi casi, il condomino che vede limitata aria e luce alle proprie finestre può chiedere che la pianta venga estirpata , ma a condizione che questa si trovi ad una distanza inferiore rispetto a quelle regolamentari come sopra esposto e sempre che tale situazione si sia realizzata da non oltre 20 anni dato che trascorso questo termine temporale scatta l’usucapione e non è più possibile contestare la presenza delle piante anche se ravvicinate.

Nel caso in cui, invece, gli alberi siano stati piantati a distanza regolamentare occorre accertare che non vi sia stata negligenza nella manutenzione. In caso affermativo è possibile esigere, da parte del diretto interessato, che vengano potati i rami che causano la diminuzione di aria e di luce.

Abbattimenti:

Qualora le radici delle piante vadano a creare dei problemi all’isolazione così come all’asfalto o alle tubature può rendersene necessario l’abbattimento.

Escludendo l’eventualità in cui la pianta sia fonte di pericolo, nel qual caso l’amministratore procederà nell’interesse comune, pur sempre nel rispetto delle prescrizioni vigenti nella zona dove si trova la pianta e che variano da comune a comune, l’assemblea può essere chiamata a deliberare in merito alla proposta di procedere all’abbattimento con il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 4/5 dei millesimi (800/1000).

Ovviamente a motivare la proposta, e la conseguente decisione favorevole, deve esserci una valida ragione.

Danni e responsabilità

Una manutenzione periodica programmata è la migliore assicurazione contro eventuali danni che le piante possono procurare alle persone e/o alle cose e questo in considerazione del fatto che l’eventuale evento atmosferico, anche se superiore alle medie stagionali, non scagiona il condominio se c’era la possibilità di prevedere ed evitare l’evento con una manutenzione più accorta.

Da richiamare, in quanto sicuramente interessante, la sentenza nr. 17493/2007 della Corte di Cassazione ha stabilito come il proprietario dell’albero non possa essere ritenuto responsabile per una caduta provocata dalla presenza delle foglie che si trovano sulla pavimentazione del cortile o del parcheggio in quanto la caduta delle stesse rientra in un fenomeno naturale. Ovviamente, come per tutte le cose, bisogna interpretare in maniera corretta quanto sopra, infatti un conto è la presenza di foglie cadute a terra e un conto è l’accumulo delle stesse in quanto nessuno ha mai provveduto ad eseguire una pulizia periodica.

Altra sentenza interessante della Corte di Cassazione è la nr. 9829/1992 che ha affrontato la questione legata alla richiesta di rimborso delle spese per la pulizia di gronde e tombini dalle foglie cadute dalle piante del vicino, esprimendosi a favore di tale possibilità.

Il Responsabile dei lavori è quel soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere tutti i compiti che l’art. 89 del D. Lgs. 81/2008 attribuisce a questa figura quale “responsabile unico del procedimento”; si tratta pertanto di una figura facoltativa ed il committente, se non ne prevede la nomina, manterrà in capo alla propria posizione di garanzia i compiti, gli obblighi e le conseguenti responsabilità che gli derivano dal disposto combinato degli articoli 90 e 100 del D .Lgs. n. 81/2008.

Fino al 20 agosto 2009 il responsabile dei lavori, una volta incaricato così come risulta dal combinato disposto degli articoli 89, 90 e 93 del D.Lgs. n. 81/2008, doveva coincidere con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase di esecuzione dell’opera e successivamente a quella data, con la modifica della definizione prevista dal D. Lgs. nr. 106/2009, è venuto meno il requisito professionale pertanto:

“c) responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”.

Questo significa che chiunque può essere il responsabile dei lavori, purchè riceva un incarico specifico, meglio se ricorrendo, secondo la giurisprudenza della Cassazione, alla forma di delega di funzione di cui all'articolo 16 del D.Lgs. n. 81/2008 così da liberare quanto più possibile il committente dalle funzioni che gli sono proprie con tutte le responsabilità che ne conseguono.

Il Ministero del Lavoro ha anche precisato, con la circolare nr. 41/1997 che “nell’ipotesi in cui il committente designi un responsabile dei lavori per l’adempimento degli obblighi sopra richiamati, il relativo incarico può essere affidato sia ad un lavoratore subordinato, sia ad un lavoratore autonomo con contratto di tipo professionale

L’articolo 89 comma 1 lettera c) del D. Lgs. nr. 81/2008 contenente il Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro recita: [c) “responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”]. Tale articolo non opera automaticamente, dato che il responsabile dei lavori deve essere destinatario di uno specifico incarico e, eventualmente, fornito di una specifica delega da parte del committente.

Da tenere quindi bene a mente che il legislatore, nel prevedere l'esonero del committente dalle responsabilità in materia di sicurezza sul lavoro nel cantiere, lo ha subordinato alla nomina di un responsabile dei lavori nell'ambito, però, della delega ad esso conferita. Alla nomina del responsabile dei lavori si deve pertanto imprescindibilmente accompagnare un atto di delega con il quale gli si attribuiscano poteri decisionali, con conseguenti oneri di spesa o, più in generale, la determinazione della sfera di competenza che gli viene attribuita”.

Spesso nei cantieri edili il ruolo del responsabile dei lavori e quello del commettente si sovrappongono ma nel momento in cui il committente nomina un responsabile dei lavori si sgrava completamente da qualsiasi responsabilità.

Nel caso in cui il cantiere comprenda un importo complessivo inferiore a 100mila euro le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile sempre che, ovviamente, abbia i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni richieste.

Secondo l’articolo 90 il responsabile dei lavori ha il dovere di verificare il rispetto delle misure di tutela generali previste dall’articolo 15 del D. Lgs 81/08 al momento dell’atto della previsione di durata dei lavori ed al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche; deve inoltre verificare la regolarità contributiva delle imprese, verificando inoltre l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri siano inferiori a 200.

Deve richiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, all’INAL ed alle casse edili.

Prima dell’inizio dei lavori deve anche trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera, la data presunta di inizio dei lavori in cantiere, la durata presunta dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.

Il Responsabile dei lavori è quel soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere tutti i compiti che l’art. 89 del D. Lgs. 81/2008 attribuisce a questa figura quale “responsabile unico del procedimento”; si tratta pertanto di una figura facoltativa ed il committente, se non ne prevede la nomina, manterrà in capo alla propria posizione di garanzia i compiti, gli obblighi e le conseguenti responsabilità che gli derivano dal disposto combinato degli articoli 90 e 100 del D .Lgs. n. 81/2008.

Fino al 20 agosto 2009 il responsabile dei lavori, una volta incaricato così come risulta dal combinato disposto degli articoli 89, 90 e 93 del D.Lgs. n. 81/2008, doveva coincidere con il progettista per la fase di progettazione dell’opera e con il direttore dei lavori per la fase di esecuzione dell’opera e successivamente a quella data, con la modifica della definizione prevista dal D. Lgs. nr. 106/2009, è venuto meno il requisito professionale pertanto:

“c) responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”.

Questo significa che chiunque può essere il responsabile dei lavori, purchè riceva un incarico specifico, meglio se ricorrendo, secondo la giurisprudenza della Cassazione, alla forma di delega di funzione di cui all'articolo 16 del D.Lgs. n. 81/2008 così da liberare quanto più possibile il committente dalle funzioni che gli sono proprie con tutte le responsabilità che ne conseguono.

Il Ministero del Lavoro ha anche precisato, con la circolare nr. 41/1997 che “nell’ipotesi in cui il committente designi un responsabile dei lavori per l’adempimento degli obblighi sopra richiamati, il relativo incarico può essere affidato sia ad un lavoratore subordinato, sia ad un lavoratore autonomo con contratto di tipo professionale

L’articolo 89 comma 1 lettera c) del D. Lgs. nr. 81/2008 contenente il Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro recita: [c) “responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento”]. Tale articolo non opera automaticamente, dato che il responsabile dei lavori deve essere destinatario di uno specifico incarico e, eventualmente, fornito di una specifica delega da parte del committente.

Da tenere quindi bene a mente che il legislatore, nel prevedere l'esonero del committente dalle responsabilità in materia di sicurezza sul lavoro nel cantiere, lo ha subordinato alla nomina di un responsabile dei lavori nell'ambito, però, della delega ad esso conferita. Alla nomina del responsabile dei lavori si deve pertanto imprescindibilmente accompagnare un atto di delega con il quale gli si attribuiscano poteri decisionali, con conseguenti oneri di spesa o, più in generale, la determinazione della sfera di competenza che gli viene attribuita”.

Spesso nei cantieri edili il ruolo del responsabile dei lavori e quello del commettente si sovrappongono ma nel momento in cui il committente nomina un responsabile dei lavori si sgrava completamente da qualsiasi responsabilità.

Nel caso in cui il cantiere comprenda un importo complessivo inferiore a 100mila euro le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile sempre che, ovviamente, abbia i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni richieste.

Secondo l’articolo 90 il responsabile dei lavori ha il dovere di verificare il rispetto delle misure di tutela generali previste dall’articolo 15 del D. Lgs 81/08 al momento dell’atto della previsione di durata dei lavori ed al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche; deve inoltre verificare la regolarità contributiva delle imprese, verificando inoltre l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri siano inferiori a 200.

Deve richiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell’organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, all’INAL ed alle casse edili.

Prima dell’inizio dei lavori deve anche trasmettere all’ASL locale ed alla direzione provinciale del lavoro una copia della notifica preliminare prima dell’inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività”. Tale notifica deve contenere: la data della comunicazione, l’indirizzo del cantiere, l’indicazione del committente, la natura dell’opera, l’indicazione del responsabile dei lavori, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera, del coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera, la data presunta di inizio dei lavori in cantiere, la durata presunta dei lavori in cantiere, il numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere, il numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere e l’ammontare complessivo presunto dei lavori.

Sulle home page dei principali istituti di credito cominciano a comparire le offerte per l'acquisto del credito derivante dalla detrazione al 110%, previsto dal Decreto Rilancio, il D.L. n. 34/2020 ed alcune potrebbero sembrare anche allettanti.

Fino dai primi giorni di presentazione del Decreto Rilancio tutti lo hanno presentato come la soluzione ideale, l’occasione unica ed irripetibile per riqualificare gli edifici in condominio in maniera completamente gratuita ma è bene sapere che non è sempre così perché le offerte per l’acquisto del credito di imposta al 110% sono sempre minori, differenziandosi da banca a banca ma, come comune minimo denominatore, lasciando tutte scoperto un delta tra quello che è il 110% ed il reale valore di acquisto dello stresso proposto dalla banca che, ovviamente, non lo riconoscerà mai per intero.

Si deve poi anche valutare attentamente se vi sono, e quanto incidono, eventuali costi della pratica di acquisto del credito da parte della banca.

Insomma, una cosa è certa: nessuna delle offerte presenti sul mercato prevede anticipo di denaro da parte dell’istituto di credito a costo zero!

La domanda da porsi è se le cose stiano effettivamente così, ovvero se sfruttando al meglio il D.L.nr 34/2020 si possa veramente evitare di mettere mano al portafogli sfruttando lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Assodato che l’acquisto del credito non potrà mai essere a costo zero andiamo allor a vedere se potrà realizzarsi con lo sconto in fattura.

Tutto dipende dall’impresa dato che anche questa dovrà sopportare un costo del denaro per finanziare il cantiere in attesa che maturi il primo credito d'imposta, pari almeno al 30% dell'importo dei lavori così come definito dal decreto e che potrà essere utilizzato in compensazione.

L'impresa, che difficilmente avrà una tale solidità finanziaria da consentirle di farvi fronte senza ricorrere alle banche, dovrà anch’essa affrontare il costo del denaro e, ad ogni modo, qualora non potesse scontare il totale dei lavori ecco che dovranno essere i condomini a corrispondere, comunque, un anticipo.

Ecco allora che sulla carta la realizzazione delle pere potrebbe essere gratuita per il condominio ma, nei fatti, ci sono molte probabilità che i condomini dovranno fare fronte ad un anticipo, sia pure esso contenuto.

Martedì, 01 Settembre 2020 15:29

Il Superbonus 110% non potrà essere gratuito

Riuscirà a partire il Superbonus? E sarà veramente gratuito come tutti leggono e sperano?

Personalmente, di seguito cercherò di illustrarne i motivi, ho non poche perplessità in merito.

Come noto le modalità per usufruire del Superbonus 110% sono tre:

  • portare il costo in detrazione in cinque anni;
  • cedere il credito fiscale alla banca;
  • cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, la quale a sua volta lo cederà a una banca, ottenendo il pagamento immediato della somma.

La prima modalità, portare il costo in detrazione in cinque anni, pur essendo molto vantaggiosa comporta inevitabilmente un esborso monetario immediato da parte del proprietario dell’immobile, tagliando fuori dal beneficio i redditi incapienti e tutti coloro che non abbiano sufficiente liquidità da anticipare.

La seconda modalità, quella della cessione del credito alla banca, sicuramente non potrà riguardare il credito di imposta riferito ai redditi incapienti dato che la banca non vorrà certo accollarsi il rischio che il credito di imposta dei singoli condomini possa diminuire o azzerarsi del tutto e, in ogni caso, i redditi incapienti non avrebbero comunque la possibilità di aderire a questa possibilità.

La terza modalità, cedere il credito fiscale all’impresa che realizza i lavori, potrebbe risultare quella da percorrere ma, è bene averne consapevolezza, l’impresa dovrebbe essere di dimensioni tali da vantare un credito d’imposta almeno pari al costo dei lavori realizzati.

Al momento peraltro le principali banche italiane pare che non si accontenteranno di godere di quel 10% in più concesso in detrazione dallo stato per remunerale a fronte dell’accollarsi del credito dato che, a conti fatti, gli istituti verrebbero a percepire il 2% annuo per cinque anni. Parrebbe piuttosto che gli istituti bancari siano propensi a proporre di finanziare fino all’80-90% dei costi restando quindi un margine del 10-20% da coprire da parte dei proprietari degli immobili.

 

Se la situazione dovesse restare quella sopra descritta allora molto probabilmente il mercato resterebbe appannaggio di grosse aziende a livello nazionale, facilitate nell’accesso ai finanziamenti necessari da parte delle banche e che potrebbero offrirsi di realizzare i lavori subappaltandoli a ditte minori, magari anche indicate dagli stessi proprietari degli immobili trattenendosi, ovviamente, un margine come riconoscimento per il proprio apporto.

Alla data odierna tutto è ancora, purtroppo, abbastanza confuso soprattutto in attesa di capire cosa vorranno fare le banche che, pare, non siano disposte ad accontentarsi del margine del 10% riservato dallo stato nonostante i benefici legati alla liquidità a tassi negativi elargita da parte della Banca Centrale Europea.

Martedì, 25 Agosto 2020 09:13

ATTENZIONE A NON CORRERE RISCHI INUTILI

Il Decreto Rilancio, come noto, utilizza la leva dell’innalzamento al 110% delle detrazioni fiscali per i lavori di efficientamento energetico e sismico degli edifici aggiungendovi la possibilità di trasformare le detrazioni in crediti d’imposta da cedere a terzi o alla ditta che esegue materialmente i lavori come sconto del prezzo per la realizzazione degli stessi ed ancora prima che ne uscisse la versione ufficiale è stato presentato, così come tuttora avviene, come una ghiotta occasione a disposizione dei cittadini per ristrutturare le proprie case completamente gratis.

Un messaggio tanto accattivante quanto errato e fuorviante oltre che decisamente pericoloso per il privato cittadino che si espone al rischio di cadere vittima di potenziali truffe; infatti da quando è stato pubblicato il Decreto moltissime ditte si propongono offrendo di eseguire gratuitamente lavori nell’ordine di diverse decine di migliaia di euro senza neanche effettuare preventivamente, chiaro segnale di comportamenti quanto meno leggeri se non poco corretti, uno studio di fattibilità.

È quindi particolarmente importante che il cittadino capisca bene come funziona il meccanismo previsto dal Decreto Rilancio, così da evitare di incorrere, abbagliato dalla facilità e dalla gratuità, in possibili abusi le cui conseguenze ricadrebbero inevitabilmente solo ed unicamente sulle sue spalle.

Ed infatti l’errore di fondo, con tutti i rischi che ne conseguono, sta proprio nel fatto che si possa ingenerare la convinzione che sia possibile ristrutturare la propria abitazione senza pagare un solo centesimo quando, invece, i lavori vengono pagati, eccome, cedendo il proprio credito d’imposta alla ditta che esegue i lavori o ad un terzo.

Pagare i lavori utilizzando il credito di imposta infatti non comporta assolutamente che siano gratuiti e la differenza non è teorica ma pratica; per capirlo basti pensare che, qualora l’Agenzia delle Entrate dovesse contestare il diritto a godere della detrazione e del credito, le conseguenze andrebbero automaticamente a ricadere direttamente sul cittadino che verrebbe chiamato a restituire all’Erario le somme contestate oltre agli interessi ed alle sanzioni previste.

Questo aspetto, se tenuto nella dovuta considerazione, porterà automaticamente il cittadino a tenere un comportamento più prudente valutando attentamente e consapevolmente le proposte economiche che gli vengono sottoposte, proprio come farebbe a cose normali, dovendo pagare direttamente di tasca propria.

Il rischio infatti è che la ditta possa attribuire un valore molto alto ai lavori traendone vantaggio, dato che riceve in pagamento il credito d’imposta, quando invece l’eccessiva valorizzazione dei lavori viene a costituire un rischio al quale si espone il cittadino che li ha ordinati accettando a scatola chiusa la proposta economica essendo chiamato a restituire la somma, oltre alle sanzioni ed agli interessi, in caso di comportamenti abusivi; è quindi importantissimo, una volta capito a quali potenziali rischi si può andare incontro, affidarsi soltanto ad operatori qualificati che prospettino delle soluzioni concrete e percorribili ed eseguire preventivamente delle rilevazioni e degli studi specifici sull’immobile per stabilire con certezza quali lavori possano essere realizzati, quale sia la loro reale quantificazione economica ed acquisire la necessaria certezza di potere godere del superbonus diffidando, invece, da chi propone condizioni estremamente vantaggiose facendo leva sulla presunta gratuità dei lavori e, magari come prima accennato, senza avere preventivamente effettuato quanto meno un sopralluogo tecnico.

Venerdì, 21 Agosto 2020 10:38

ASSEMBLEE IN CORTILE? ASSOLUTAMENTE NO!

ASSEMBLEE IN CORTILE? ASSOLUTAMENTE NO!

Le norma in materia di prevenzione da Covid-19 impediscono, come noto, l’utilizzo di molti di quei locali che fino a febbraio 2020 venivano utilizzati per lo svolgimento delle assemblee di condomino, tanto che qualcuno ha proposto, come soluzione, lo svolgimento delle assemblee in cortile.

Per prima cosa occorre richiamare il contenuto di una nota sentenza della Corte di Cassazione, la numero 14461 del 22 dicembre 1999, nella quale viene spiegato che “se il Regolamento di condominio non stabilisce la sede, l'Amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna per le riunioni, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condòmini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione.

Spetta quindi all’amministratore del condominio individuare il luogo migliore per lo svolgimento dell’assemblea accollandosi, conseguentemente, le responsabilità che derivano da tale scelta e, tralasciando quelle legate alle norme in materia di prevenzione da Covid-19 appare in tutta la sua evidenza l’impossibilità di garantire il rispetto di quanto previsto dalla normativa in materia di privacy la cui disciplina prevede come ogni trattamento debba avere una finalità e debba essere svolto avendo come punto di inizio e punto di fine la protezione dei dati personali.

Facile capire come vi siano non poche criticità nello svolgimento di un’assemblea che non sia a porte chiuse o in un luogo dove risulti molto difficile, per non dire impossibile, impedire l'accesso ai non aventi diritto a partecipare alla stessa come, appunto, il cortile di un condominio dove chiunque può accedervi così come chiunque non autorizzato potrebbe ascoltare dalle finestre.

Da tenere anche in considerazione una seconda difficoltà, sia pure minore ma che potrebbe comunque inficiare il corretto svolgimento dell’assemblea, ovvero l’impossibilità di prevedere con certezza, quelle che potranno essere le condizioni meteo, che potrebbero rivelarsi avverse, nel giorno e nell’orario previsti per lo svolgimento dell’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, dovendo procedere alla convocazione nel rispetto delle tempistiche espressamente previste dal codice civile.

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