Marco Lombardozzi

Marco Lombardozzi

Email: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
Venerdì, 14 Agosto 2020 09:49

110%

L’articolo 119 del Decreto Rilancio, legge 77/2020, prevede la possibilità di ottenere un rimborso, sotto forma di detrazione IRPEF, pari al 110% della spesa sostenuta nel periodo che va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo tenendo presente, così come per tutte le detrazioni di imposta, che l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi andando perse irrimediabilmente eventuali eccedenze.

Oltre ai proprietari possono goderne anche i titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso e abitazione), i nudi proprietari ed i detentori con contratto di locazione o comodato regolarmente registrato purché muniti del consenso all’esecuzione dei lavori da parte sia del proprietario che dei familiari del possessore o detentore e, per i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio nel quale si trovino i loro locali; possono goderne anche gli esercenti di attività di impresa o arte o professione.

Il decreto individua tre fattispecie fondamentali per ottenere lo sgravio fiscale:

  • la coibentazione termica dell’edificio, (utilizzando materiali che dovranno rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017);
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti;
  • gli interventi antisismici.

Peraltro anche se indicati come trainanti, questi interventi non sono sufficienti di per sé ad ottenere la possibilità di godere del superbonus, ma occorre che i lavori garantiscano un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio e che tale miglioramento sia documentato con due distinte Attestazioni di Prestazione Energetica, APE, una eseguita prima ed una al termine dei lavori, predisposte ovviamente da parte di tecnici abilitati al rilascio di certificazioni energetiche.

Il decreto prevede inoltre che possano rientrare nel superbonus, qualora eseguiti in abbinamento agli interventi trainanti prima elencati, anche l’installazione di tende da sole, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pannelli fotovoltaici e di colonnine di ricarica per le vetture elettriche.

Per quanto riguarda le spese deliberate dal condominio il decreto fissa i seguenti tetti massimi di detraibilità:

  • le spese per la coibentazione termica sono agevolate fino a 40.000,00 Euro per i condomini da otto unità immobiliari scendendo a 30.000,00 Euro per i condomini con oltre otto unità immobiliari;
  • le spese per la sostituzione della centrale termica sono agevolate fino a 20.000,00 Euro per i condomini da due a otto unità immobiliari scendendo a 15.000,00 Euro per i condomini più grandi di otto unità.

Per usufruire del superbonus sono previste due possibilità: lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Lo sconto in fattura è un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso, che viene anticipato dal fornitore ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

La cessione del credito si riferisce al credito corrispondente alla detrazione, con possibilità illimitata di cessione anche successiva del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

Per quanto riguarda lo sconto in fattura è ipotizzabile, in base alle notizie disponibili alla data odierna, che il condominio debba anticipare del denaro dato che il credito di imposta viene a costituirsi nel momento in cui avviene il pagamento del primo stato di avanzamento dei lavori; inoltre è da tenere nella dovuta considerazione che l’articolo1135 quarto comma del codice civile stabilisce, quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni che è obbligatoria la costituzione “di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” il che comporta, non essendo al momento previste deroghe in tale senso dal Decreto Rilancio per i lavori che rientrano nel superbonus, che si renderà necessario procedere preventivamente alla costituzione di detto fondo prima di dare inizio ai lavori.

Sulla base delle notizie e dei dati oggi disponibili è quindi possibile prevedere tre diverse possibilità:

  • l’impresa appaltatrice anticipa la spesa;
  • l’istituto di credito, intermediario finanziario o altro soggetto interessato ad acquisire il credito di imposta anticipa la spesa in favore del condominio;
  • i condomini anticipano la spesa.

Al momento, peraltro, non sono disponibili dati utili a capire il costo relativo alle operazioni legate alla seconda ipotesi così come le garanzie che verranno richieste come, ad esempio, copia dei bilanci degli ultimi tre anni al fine di verificare se vi siano posizioni di morosità ed eventualmente di quale entità.

Sarà poi da verificare la maggioranza che gli istituti di credito richiederanno per procedere in quanto sino ad oggi i loro uffici legali fanno riferimento all’articolo 1108 quarto comma del codice civile in materia di comunione, che prevede come l’ipoteca sui beni comuni possa essere “consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la costruzione o per il miglioramento della cosa comune” chiedendo pertanto la maggioranza dei partecipanti ed i 2/3 del valore delle quote.

L’opzione per lo sconto o per la trasformazione del credito di imposta potrà essere esercitata per ciascuno stato di avanzamento lavori (SAL) che non potranno essere più di due per ciascun intervento complessivo: il primo stato avanzamento lavori dovrà comprendere almeno il 30% ed il secondo almeno il 60% dei lavori complessivi.

L’esercizio dell’opzione per la trasformazione del credito di imposta e la cessione dovrà essere esercitato telematicamente, anche mediante intermediario abilitato alla trasmissione telematica della dichiarazione, e le modalità operative saranno contenute in uno specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Per poter godere di questo nuovo superbonus acquista una particolare importanza, in aggiunta agli adempimenti già previsti per le detrazioni riferite al recupero del patrimonio edilizio, la necessità, , di acquisire anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione di imposta; tale visto sarà rilasciato, ai sensi dell’art. 35 del decreto legislativo nr. 241 del 1997, dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni come, ad esempio, dottori commercialisti e consulenti del lavoro. Il professionista che rilascerà il visto di conformità dovrà verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati. L’asseverazione, o visto di conformità, verrà rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento degli stessi ed attesterà i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.

I professionisti che rilasceranno attestazioni ed asseverazioni relative al superbonus dovranno munirsi di una polizza assicurativa per la responsabilità civile con un massimale non inferiore a 500.000,00 Euro e, comunque, commisurata agli interventi da asseverare così da garantire ai propri clienti ed al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.

Per gli interventi di miglioramento energetico ammessi al superbonus, ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si farà riferimento ai prezziari individuati dal decreto del Ministro dello sviluppo economico con il quale sono stabilite le modalità di trasmissione dell’asseverazione e le relative modalità attuative. La congruità delle spese sarà determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nel prezziario predisposto dalle regioni e dalle provincie autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle camere di commercio locali o, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile – ENEA – potrà effettuare dei controlli, sia documentali che attraverso sopralluoghi, per verificare la sussistenza delle condizioni necessaire per usufruire delle detrazioni e la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporterà la decadenza del beneficio.

Di seguito l’elenco, alla data odierna, dei passaggi necessari per deliberare ed eseguire i lavori di riqualificazione previsti dal Decreto Rilancio per usufruire del superbonus 110% o dello sconto in fattura o della cessione del credito sono i seguenti:

  • redazione da parte di tecnico abilitato di Attestato di Prestazione Energetica – APE - inziale del condominio indipendentemente che ne sia già in possesso – la scelta del professionista può essere fatta in accordo dall’amministratore con i consiglieri del condominio;
  • conferimento incarico a tecnico specializzato per la valutazione e la predisposizione delle proposte di riqualificazione energetica – passaggio che deve necessariamente essere fatto in assemblea;
  • approvazione delle proposte elaborate dal tecnico – passaggio che deve essere fatto necessariamente in sede di assemblea del condominio - una ulteriore rispetto a quella di cui al punto precedente - con contestuale scelta e nomina delle figure professionali richieste come indicato dal decreto e verifica della sussistenza delle assicurazioni dei professionisti previste da decreto, delibera in merito alla scelta tra sconto in fattura (qualora vi sia disponibilità da parte della/e ditta/e), detrazione diretta del 110% in 5 anni da parte dei condomini o cessione del credito di imposta a istituto di credito o altro intermediario finanziario;
  • asseverazione, con spese portate in detrazione, da parte di un tecnico abilitato che consenta di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese, in riferimento ai prezzari individuati dal Ministero dello Sviluppo Economico, sostenute in relazione agli interventi agevolati. Nel caso si tratti di interventi antisismici l’asseverazione da parte dei professionisti iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali dovrà attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. L’asseverazione viene rilasciata al termine dei lavori e ad ogni stato di avanzamento degli stessi.
  • Invio per via telematica all’ENEA - Agenzia nazionale per le nuove tecnologie l’energia e lo sviluppo economico sostenibile di copia dell’asseverazione riferita agli interventi di efficientamento energetico;
  • stipula del contratto con la/e ditta/e alla/e quale/i l’assemblea ha deliberato di appaltare l’esecuzione dei lavori;
  • esecuzione dei lavori di riqualificazione;
  • collaudo finale delle opere;
  • redazione Attestato di Prestazione Energetica – APE – finale da parte di tecnico abilitato, preferibilmente lo stesso che ha predisposto quello iniziale;
  • visto di conformità, con spese portate in detrazione, che attesta la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati rilasciato da dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro così come stabilito dal Decreto Rilancio al fine di godere della cessione del credito o dello sconto in fattura;
  • cessione del credito di imposta o sconto diretto in fattura
  • trasmissione telematica all’ENEA di tutta la documentazione richiesta.

Riveste particolare importanza porre la dovuta attenzione sulla necessità, da parte dei professionisti incaricati di progettare gli interventi di riqualificazione, di eseguire un’attenta analisi preliminare a monte della progettazione, verificando e, soprattutto, asseverando la conformità documentale; infatti gli effetti causati da eventuali difformità potrebbero essere catastrofici, comportando il decadimento del beneficio delle detrazioni per gli utenti beneficiari che, inoltre, resterebbero responsabili dei danni dovendo restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti. Infatti il Testo Unico Edilizia – D.P.R. 380/2001 - al capo III articolo 49 infatti, nel trattare le disposizioni fiscali, fa specifico riferimento agli “interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato” e dispone che “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dallo Stato o di enti pubblici”.

E le difformità che potrebbero emergere sono moltissime come, solo per fare alcuni esempi, porzioni dell’edificio realizzate in maniera difforme da quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza essere in possesso di un titolo autorizzativo e senza che siano stati pagati i relativi oneri, ampliamenti impropri di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali, violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte o anche il mancato aggiornamento della documentazione prodotta e depositata a seguito di variante in corso d’opera per un intervento di sostituzione del generatore di calore.

Ovviamente ci saranno carenze documentali che potranno essere colmate qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione ed alla normativa vigenti, ma ve ne potranno essere anche di non sanabili preventivamente o solo in seguito all’esecuzione di interventi importanti sull’immobile ed al pagamento di somme ingenti.

Inutile sottolineare quindi, ancora una volta, l’importanza di rivolgersi a professionisti preparati e di verificare preventivamente la sussistenza dei presupposti per intraprendere il cammino della riqualificazione legata al superbonus del 110% tenendo presente che l’Agenzia delle Entrate sta mettendo a punto una struttura per eseguire specifici controlli al fine di rilevare eventuali violazioni e che sono in previsioni, per i prossimi otto anni, verifiche da parte del Fisco sulle cartelle dei contribuenti con sanzioni previste, per l’utilizzo di eventuali crediti inesistenti, che potranno andare dal 100 al 200%.

Assemblee si, assemblee no, assemblee in videoconferenza… indubbiamente vi è molta incertezza ed in generale le idee sono ben confuse, soprattutto per quanto riguarda i condomini che leggendo i quotidiani e/o navigando sui Social spesso si fanno molto spesso un’idea del tutto errata su cosa si possa e su cosa non si possa fare andando poi dal proprio amministratore con richieste basate su considerazioni errate.

Il periodo di emergenza sanitaria attuale, che piaccia o meno, porta ad evitare di convocare assemblee di condominio laddove non sia indispensabile e, comunque, sempre a patto che la scelta del luogo dove convocare l’assemblea venga valutato attentamente dato che eventuali mancanze o non rispondenze dei locali alle norme previste in materia di sicurezza e di prevenzione da Covid-19 potrebbero essere contestate proprio all’amministratore del condominio, responsabile di tale scelta.

Qualora vi sia necessità e laddove i locali rispondano a ben precise caratteristiche che andremo successivamente ad esaminare, l‘amministratore del condominio dovrà quindi, tra gli altri elementi chiaramente specificati nell‘articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, articolo inderogabile è bene sottolinearlo, indicare nell’avviso di convocazione il luogo della riunione.

Le caratteristiche del luogo dove tenere l’assemblea di condominio dovranno consentire, aspetto imprescindibile, un corretto rispetto della distanza minima interpersonale di almeno 1 metro sia da fermi che in movimento oltre che essere ben areato.

Per ogni fila di seduta dei partecipanti dovrà esserci un corridoio della larghezza di 1 metro così da consentire, attraverso le indicazioni impartite dal presidente dell’assemblea, di alzarsi ed andarsene oppure di raggiungere il tavolo della presidenza o, ancora, recarsi in bagno; questo significa che dovrà essere previsto 1 metro di distanza non solo tra una persona e l’altra ma anche davanti e dietro, tra persona e persona, così da garantire il rispetto della distanza interpersonale, fermo restando la necessità di mantenere libero il corridoio per il passaggio di cui sopra.

Il rispetto di tali distanze comporta inevitabilmente che la superficie da garantire per ogni singola persona partecipante dovrà essere pari a non meno di 5 mq il che significa, a titolo esemplificativo, che per 30 partecipanti occorreranno almeno 180 mq. compresi i corridoi di entrata e di uscita.

Di seguito un disegno esemplificativo che rende bene idea della difficoltà, direi dell’impossibilità attuale, di reperire locali adatti per lo svolgimento di assemblee di edifici in condominio laddove il numero dei proprietari superi le 25-30 unità.

clip_image002.jpg

Da tenere bene in considerazione anche il fatto che le assemblee potranno tenersi esclusivamente in luoghi privati, e non pubblici o aperti al pubblico, in quanto diversamente contrasterebbero con quanto previsto dall’articolo 1 punto 8 del Decreto Legge 33/2020 che vieta espressamente l‘assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico.

Articolo che, pertanto, esclude nella maniera più assoluta qualsiasi possibilità di utilizzare le sale di bar, ristoranti, parrocchie, sale comunali, giardini pubblici, teatri, circoli, bocciofile, ecc.

Considerata la gravità e l’assoluta novità della situazione emergenziale, con la conseguente assenza totale sia di norme sia di precedenti giuridici che possano in qualche modo delineare un corretto comportamento, l’amministratore sarà quindi chiamato ad agire con il massimo rigore e con la massima cautela nelle valutazioni delle indicazioni da adottare in modo da contenere quanto più possibile le responsabilità a lui derivanti.

REGOLE PER LA TENUTA DELLASSEMBLEA VALIDE

SIA NEGLI SPAZI CHIUSI CHE APERTI

 

Da evidenziare come il compito dell‘amministratore per quanto riguarda lo svolgimento materiale dell‘assemblea, dovrebbe essere limitato alla logistica, cioè alla scelta della sala che risulti allestita secondo le indicazioni sopra descritte e, ovviamente, con spese a carico del condominio.

SPAZI CHIUSI

 

Di seguito le regole che devono essere seguite:

  • Devono essere preventivamente inviate ai condomini, insieme all‘avviso di convocazione, le regole da rispettare.
  • Dette regole dovranno essere successivamente lette a tutti i partecipanti prima dell‘inizio dell‘assemblea dando atto a verbale in merito all’avvenuta loro lettura.
  • Chi mette a disposizione la sala dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione del locale, comprese sedie e tavoli, dei servizi igienici e certificare che i locali sanificati siano rimasti chiusi ed inaccessibili fino al momento della consegna della chiave all’amministratore
  • La disposizione delle sedie e del tavolo della presidenza dovrà essere effettuata preventivamente da parte dal proprietario del locale secondo le disposizioni dettategli dall‘amministratore
  • In sede di convocazione, l’amministratore inviterà i condomini a presentarsi in assemblea muniti dei DPI individuali e di gel igienizzante per le mani ad uso personale.
  • Le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutta la durata dell’
  • Qualora un intervenuto indossasse una mascherina del tipo FFP3 con filtro, lo stesso dovrà indossare obbligatoriamente sopra alla stessa una mascherina chirurgica dato che, diversamente dovrà intendersi come se fosse sprovvisto di mascherina e, quindi, allontanato in quanto probabile fonte di rischio.
  • I partecipanti all’assemblea dovranno preventivamente compilare un modello, da consegnare all’ingresso, in cui dichiareranno di non avere temperatura corporea pari o superiore a 37,5C gradi e di non essere in quarantena.
  • Immediatamente davanti all‘ingresso della sala riunioni dovrà essere apposta un’adeguata segnalazione che indichi uno stop e l’ingresso sarà possibile solo su invito ed uno alla volta.
  • Qualora nel corso dell‘assemblea un partecipante dovesse avvertire sintomi influenzali e/o sintomi specifici del Covid-19, dovrà darne immediata comunicazione al presidente dell’assemblea o all’amministratore ed allontanarsi dal luogo della riunione che verrà immediatamente interrotta con conseguente immediato allontanamento di tutti i partecipanti.
  • Durante lo svolgimento dell’assemblea le finestre dovranno essere mantenute aperte in modo da assicurare una corretta aerazione del locale, motivo per cui non sono da considerarsi idonei locali che ne siano sprovvisti.
  • E’ consigliabile evitare l’utilizzo dell’aria condizionata che, in ogni caso, è vietata qualora l‘impianto abbia solo la funzione di ricircolo dell’

STUDIO PROFESSIONALE DELLAMMINISTRATORE

 

Qualora l‘amministratore decidesse di convocare l’assemblea nel proprio studio, dovrà preventivamente tenere conto delle criticità e dei gravosi rischi a cui potrebbe andare in contro, sia per la responsabilità che ha nei confronti dei propri dipendenti, sia per i rischi che può correre il proprio studio in caso di contravvenzioni o provvedimenti da parte delle Autorità.

In ogni caso dovrà rispettare tutte le indicazioni di cui al punto precedente e dovrà assumersi in proprio l‘obbligo di garantire:

  • l‘avvenuta sanificazione dell‘ambiente eseguita prima e dopo la riunione assembleare;
  • l‘organizzazione fisica degli spazi per il rispetto delle distanze interpersonali;
  • il rispetto delle norme dirette alla tutela dei propri dipendenti nel luogo di lavoro e/o di coloro che vi transitano.

Dovrà inoltre rispettare tutte le indicazioni contenute nell‘Allegato 17 al DPCM 17 maggio 2020, con evidenza soprattutto passaggio esposto al quarto punto dell‘Allegato 17: “ ... consentendo la presenza contemporanea di un numero limitato di clienti in base alla capienza del locale.... ”.

SPAZI APERTI

 

Qualora si dovesse prendere in considerazione l’utilizzo di spazi aperti, fermo restando che convocare un’assemblea rispettando i termini previsti dal codice civile per l’invio comporta una indubbia difficoltà nel prevedere le condizioni meteorologiche che, qualora avverse, comporterebbero l’annullamento della stessa, si renderà necessario il rispetto di tutte le regole sinora descritte per quanto riguarda il corretto svolgimento dell’assemblea nel rispetto delle prescrizioni di legge, ivi compresa la preventiva sanificazione dei luoghi.

In aggiunta:

  • ogni partecipante all‘assemblea dovrà portare la propria sedia che utilizzerà personalmente;
  • chi metterà a disposizione gli spazi dovrà garantire e dichiarare l‘avvenuta preventiva sanificazione dei servizi igienici.
  • in sede di convocazione, l‘amministratore inviterà i condomini a munirsi, portandoli in assemblea, di DPI e gel igienizzante per le mani ad uso personale
  • le mascherine dovranno essere utilizzate obbligatoriamente da tutti i partecipanti per tutto il tempo di svolgimento dell‘assemblea;
  • ciascun partecipante dovrà munirsene a sua cura.

ASSEMBLEE DA REMOTO

 

Ultimamente, per superare le difficoltà finora elencate, si è acceso un ampio dibattito in materia di assemblee con presenze da remoto ed è bene non tanto prendere in considerazione le oggettive difficoltà che si incontrerebbero per garantire la validità delle riunioni in tale modalità in quanto ogni avente diritto deve potersi collegare ad un computer e deve esserci un collegamento stabile, senza interruzioni, con “banda” sufficiente in modo da permettere a tutti di presenziare, ascoltare ed eventualmente intervenire per tutta la durata dell’assemblea, quanto piuttosto evidenziare come il codice civile non preveda tale forma di assemblea con la conseguenza, inevitabile, che le eventuali delibere prese risulterebbero nulle o annullabili; sul punto, ovviamente, la giurisprudenza non si è ancora espressa essendo aperto il confronto e mancando sentenze.

Anche per le cosiddette assemblee “miste”, cioè sia in presenza sia da remoto, valgono ovviamente le considerazioni appena fatte.

CONSIDERAZIONI FINALI

 

In considerazione di quanto sopra esposto e di quanto contenuto nel documento FASE 3 - Assemblee di condominio veicolato a tutti gli associati da ANACI Nazionale in data 20 maggio 2020 lo Studio 3A snc comunica che si atterrà scrupolosamente ad esso, avendone sopra ripotato un riassunto, limitandosi a convocare, fintanto che persisterà l’attuale stato di emergenza sanitaria, le sole assemblee improcrastinabili e solo laddove sarà possibile reperire un locale che risponda a tutte le caratteristiche elencate in questo breve riassunto.

Martedì, 09 Giugno 2020 14:49

Il Consiglio di condominio

I consiglieri hanno poteri consultivi o di controllo, mai decisionali non potendosi sostituire né all’assemblea né all’amministratore.

Molto spesso il consiglio di condominio è espressamente previsto nel regolamento di condominio, ma anche il codice civile, all’articolo 1130-bis del codice civile, prevede che “l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” e che “Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La norma è molto sintetica e delinea i limiti entro i quali può e deve muoversi questo organo consultivo; inoltre la norma non stabilisce un obbligo quanto l’opportunità di creare un gruppo di lavoro di aiuto all’amministratore nella gestione del condominio. Naturalmente, leggendo la norma in questi termini si può tranquillamente affermare che non vi sia un divieto a nominare più consiglieri in edifici di dimensioni superiori, magari mantenendo il rapporto indicato dal legislatore il che porta ad affermare che in un edificio di dimensioni inferiori non sia ceto vietata la nomina di questa figura, magari limitandosi a nominarne uno solo.

L’incarico di consigliere di condominio è da intendersi a titolo gratuito ed i consiglieri possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni derivanti dal loro operato illegittimo non potendosi certo sostituire alle decisioni poste dal codice civile in capo all’assemblea o all’amministratore del condominio.

I componenti del consiglio di condominio devono essere visti come dei portavoce che riferiscono all’amministratore le proposte e le segnalazioni provenienti dagli altri condomini, pertanto non devono essere scelti in base ad una valutazione legata ai loro millesimi di proprietà quanto, piuttosto, basandosi sul fatto che siano più a contatto con le problematiche comuni rispetto ad altri ed alla loro disponibilità ad interessarsene. La durata del loro incarico, qualora non espressamente prevista dal regolamento di condominio, non viene definita dalla legge, ma si può ritenere, per analogia, che venga fissato dall’assemblea o che si consideri automaticamente legato alla durata dell’esercizio contabile del condominio.

La legge non indica quale sia il quorum necessario per procedere alla nomina dei consiglieri, quini in sede di assemblea si piò affermare che sia sufficiente la maggioranza dei presenti.

E’ bene chiarire come il consiglio di condominio non possa prendere decisioni vincolanti per il condominio e non possa approvare spese, firmare contratti, eseguire lavori; in poche parole: non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea o a quelli dell’amministratore.

Può essere opportuno, la decisione resta all’amministratore, redigere un verbale delle riunioni di questo organo consultivo così come può bastare un rapido giro di mail giusto per mantenere traccia di quanto discusso e concordato fermo restando che il consiglio di condominio può solo controllare che i servizi condominiali funzionino correttamente, dandone comunicazione tempestiva all’amministratore in caso contrario. Può controllare l’operato dell’amministratore ed esercitare un potere consultivo esprimendo la propria opinione che, peraltro, non sono vincolanti nei confronti dell’amministratore in quanto unico responsabile.

La funzione del consiglio di condominio deve pertanto essere vista come quella di un organismo previsto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, che potrà di volta in volta procedere a convocare i consiglieri per sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio; inoltre l’assemblea può riconoscere ai consiglieri, di volta in volta, delle specifiche funzioni, purchè rientrino sempre nell’ambito del controllo e della consulenza come, ad esempio, l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori e, a maggior ragione, il consiglio di condominio deve limitarsi alla sola valutazione, qualora incaricato da parte dell’assemblea, dei preventivi presentate da ditte appaltatrici per i lavori di ristrutturazione o per altre opere sull’edificio. Qualora poi l’assemblea dovesse delegare il consiglio di condominio, o anche un’apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese contattate o da contattare per l’esecuzione di lavori importanti, al fine di valutarne la professionalità o la solidità economica, così come per esaminare prima dell’assemblea le offerte economiche dalle stesse eventualmente presentate, resta il fatto che gli unici legittimati a deliberare sull’oggetto dell’appalto piuttosto che sulla scelta dell’impresa e sull’ammontare complessivo della spesa dei lavori sono i condomini riuniti in assemblea perchè, come detto, i consiglieri non hanno alcun potere decisionale.

Lunedì, 06 Aprile 2020 12:10

Mascherine e UNI…attenti alle truffe!

Per prima cosa, prima ancora di parlare di mascherine voglio ricordare quello che ha detto in conferenza stampa il Presidente del Consiglio Superiore dei Sanità dottor Franco Locatelli: “le mascherine sono utili per prevenire il contagio da parte di un soggetto con Covid-19. L’idea che esista una quota di asintomatici infettanti può essere di utilità ma la misura fondamentale è quella del distanziamento sociale” e le parole del Capo della Protezione Civile Angelo Borrelli: “non le userò, la misura fondamentale resta la distanza”.

Ciò premesso è evidente come ci siano delle necessità irrinunciabili che ci portano ad uscire di casa in questo periodo e come, una volta passata l’emergenza, si renderà comunque necessario rispettar il distanziamento sociale ed utilizzare presidi protettivi come, appunto, le mascherine protettive.

Il Covid – 19 ci ha portato a farci, in breve tempo, una certa cultura su termini come droplets – goccioline, sulla distanza che coprono parlando o starnutendo e, non da ultimo, sui diversi tipi di mascherine disponibili in commercio e sappiamo tutti ormai perfettamente che le cosiddette mascherine chirurgiche monouso servono più per evitare di contagiare altre persone che per prevenire il contagio, così come sappiamo più o meno tutti che sarebbe opportuno dotarsi di mascherine che garantiscano un grado di protezione più elevato.

In questi giorni gli organi di informazione ci parlano di mascherine contraffatte, che non rispondono alle norme tecniche di riferimento e che, se utilizzate, possono esporre chi le indossa a comportamenti a rischio credendosi al sicuro e protetti quando, invece, si sta esponendo in buona fede ad un rischio enorme.

Come fare allora per capire meglio?

Ci viene in aiuto la Norma UNI EN 149:2001+A1:2009, per brevità chiamata UNI EN 149:2009, denominata: Dispositivi di protezione delle vie respiratorie – Semimaschere filtranti antipolvere – Requisiti, prove, marcatura, ai quali sono soggette le mascherine FFP2 e FFP3 e che l’Ente Italiano di Normazione permette a chi è iscritto di scaricare gratuitamente in questo periodo di emergenza, con la seguente motivazione:

ABBIAMO DECISO DI RENDERE GRATUITA QUESTA NORMA PER CONTRIBUIRE ALLA PREVENZIONE DEL CONTAGIO DA COVID-19. Agli utilizzatori è consentito farne un uso derivato. Le applicazioni derivate, che sono basate o fanno uso delle informazioni contenute in questa norma, devono includere una dichiarazione che sia ben visibile agli utilizzatori, con cui si chiarisce che si tratta di una implementazione della pubblicazione e si dichiara che tale riproduzione è autorizzata da UNI che ne possiede il copyright. UNI non si assume nessuna responsabilità rispetto all’uso del contenuto e dell’implementazione di tale applicazione derivata e non fornisce garanzie esplicite o implicite per qualunque scopo di tale implementazione. In caso di dubbio, gli utilizzatori devono sempre fare riferimento al contenuto della norma fornita da UNI, unico testo ufficiale.

Prendendo visione della Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 è pertanto possibile prendere visione della norma entrata in vigore il 22 ottobre 2009 e che specifica i requisiti minimi per le semimaschere filtranti antipolvere utilizzate come dispositivi di protezione delle vie respiratorie.

 

La norma contiene la descrizione del funzionamento di una mascherina filtrante, che protegge da polveri, fumi e nebbie di liquidi (aerosol) inalabili, ma non da vapore e gas. Il sistema di classificazione si suddivide in tre classi FFP, dove la sigla FFP significa Filtering Face Piece, che in italiano significa maschera filtrante.

Una maschera filtrante copre naso e bocca e si compone di diversi materiali filtranti oltre che della maschera stessa. L’utilizzo di questo genere di mascherine è prescritto in quei luoghi di lavoro dove viene superato il valore limite di esposizione occupazionale (OEL) laddove il valore delle concentrazioni massime ammesse di polveri, fumo ed aerosol nell’aria respirabile viene superato con possibili potenziali danni alla salute.

Le classi di protezione sono: FFP1, FFP2, FFP3 ed offrono, in relazione alla capacità di filtraggio di particelle con dimensioni fino a 0,6 μm, una protezione respiratoria per diverse concentrazioni di sostanze nocive; una mascherina antipolvere filtrante copre naso bocca e mento e può avere una o più valvole di inspirazione e/o espirazione ed è costruita interamente, o prevalentemente, da materiale filtrante,; può comprendere un facciale in cui il filtro, o i filtri, principale costituisce una parte inseparabile del dispositivo ed è destinata a fornire una tenuta adeguata contro aerosol liquidi e solidi sul viso del portatore contro l’atmosfera ambiente.

Al termine di questo breve excursus nel mondo delle mascherine protettive, invito quindi tutti a verificare attentamente la marchiatura presente sul dispositivo acquistato, o che si vuole acquistare ed a tale proposito ho voluto fare una prova andando ad acquistare una mascherina venduta come FFP2 in un negozio presente su una nota piattaforma commerciale e me ne è arrivata una contraffatta come ho potuto verificare consultando Norma UNI EN 149:2001+A1:2009 al paragrafo 9.2.

Ancora una volta, quindi, risulta evidente l’importanza che rivestono le norme UNI nella nostra vita quotidiana, lavorativa e non…. UNI 10801:2016 compresa!

Venerdì, 13 Marzo 2020 11:09

COVID 19 in condominio

Coronavirus e Condominio

Le regole di comportamento

da rispettare

  • lavarsi frequentemente e accuratamente le mani, dopo aver toccato oggetti e superfici potenzialmente sporchi, prima di portarle al viso, agli occhi e alla bocca;
  • rivolgersi al proprio medico curante se dovessero comparire sintomi come febbre, tosse, mal di gola, mal di testa e, in particolare, difficoltà respiratorie;
  • cercare di evitare l’uscita dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità (questo punto è anche una raccomandazione espressa nel DPCM del 4 marzo u.s. per tutte le persone anziane o affette da una o più patologie croniche o con stati di immunodepressione congenita o acquisita);
  • evitare luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro;
  • evitare di prendere l’ascensore in più di una persona per volta se appartenenti a nuclei famigliari diversi;
  • evitare assembramenti nelle zone comuni condominiali, tra persone di nuclei familiari diversi, che si prolunghino per oltre 15 minuti ad una distanza inferiore ai due metri l’uno dall’altro;
  • lavarsi spesso e accuratamente le mani con acqua e sapone per almeno 30 secondi. Se non sono disponibili acqua e sapone, è possibile utilizzare anche un disinfettante per mani a base di alcool che abbia una concentrazione di alcool almeno del 60%.

Mascherine: l’Organizzazione Mondiale della Sanità raccomanda di indossare una mascherina solo qualora si sospetti di avere contratto il nuovo Coronavirus o in presenza di sintomi quali tosse e/o starnuti, oppure nel caso che ci si prenda cura di una persona con sospetta infezione da nuovo Coronavirus.

Naturalmente l’augurio è che quanto prima le condizioni complessive del paese consentano di tornare ad uno stile di vita come in precedenza, magari avendo acquisito comportamenti più consapevoli rispetto al passato.

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST13.jpg

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST14.jpg

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST11.jpg

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST12.jpg

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST10.jpg

ANACI-Covid19 940x940 px - campagna FB POST6.jpg

 

Alla luce delle recenti disposizioni normative emanate dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri (D.P.C.M. 08 marzo 2020) per la prevenzione del contagio da Coronavirus – SARS-Cov-2 (malattia COVID19), lo Studio sarà chiuso al ricevimento del pubblico fino alla data del 03/04/2020, salvo proroghe dettate da successivi decreti e/o provvedimenti.

Restano attivi i normali canali di comunicazione (telefono, mail, fax)


Per quanto riguarda la gestione degli interventi richiesti cercheremo di darvi seguito per quanto fattibile sia pure con possibili ritardi nell’erogazione dovuta ad una possibile riduzione del personale attivo delle aziende che prestano la loro attività manutentiva a favore dei condomini da noi amministrati.


Vista l’attuale situazione di emergenza, e data l’impossibilità di convocare assemblee nel periodo di validità del D.P.C.M. 08/03/2020, per i condomini in scadenza di gestione, qualora necessario al fine di garantire continuità ai servizi condominiali evitando di generare situazioni di sofferenza finanziaria, procederemo ad elaborare una bozza di bilancio preventivo ordinario predisposto sulla base di quanto approvato a consuntivo nell’ultimo anno gestionale con richiesta di versamento della prima rata in acconto.

Al termine dell’emergenza ci attiveremo per convocare tutte le riunioni che, stante la necessità di recuperare in breve tempo l’evidente ritardo accumulato, potranno essere organizzate anche di mattina e nel primo pomeriggio.

Martedì, 10 Marzo 2020 09:14

La prevenzione

Martedì, 18 Febbraio 2020 15:27

Bonus Facciate 2020

In concomitanza alla circolare nr. 2 del 14 febbraio, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida che illustra dettagliatamente come funziona, quali sono le zone che possono usufruirne e quali sono i lavori che possono essere posti in detrazione con questa nuova agevolazione.

 

La proposta del bonus facciate è stata avanzata dal Ministro dei beni Culturali Dario Franceschini ispirandosi alla legge Malraux, proposta in Francia dallo scrittore e politico francese André Malraux ed approvata nel 1962. Lo scopo è quello instaurare un circolo virtuoso dando così un nuovo volto alle nostre città. Secondo i dati della relazione accompagnatoria al Ddl di Bilancio, gli interventi derivanti dai lavori in casa, nei quali rientrano anche il bonus ristrutturazioni, l’eco ed il sisma bonus oltre all’agevolazione per i giardini ed i terrazzi, porteranno ad investimenti per un ammontare complessivo di circa 4 miliardi e di questi circa 1,6 miliardi provenienti proprio dal bonus facciate.

L’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso fino al 31 dicembre e nei nove periodi d’imposta successivi, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi di manutenzione ordinaria volti al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, compresi quelli di sola tinteggiatura esterna limitatamente alle sole strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. Non sono previsti limiti di spesa.

Le zone individuate dalla normativa e che possono godere di detta detrazione sono le zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici; nello specifico la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi quale parte integrante degli stessi mentre la seconda include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Escluse le zone C, ovvero quelle a minore densità abitativa.

Il riferimento da tenere in considerazione per beneficiare della detrazione del 90% è, pertanto, quello delle zone, e non le categorie catastali.

Tutte le informazioni per sapere in quale zona si trova l’immobile per cui si vuole richiedere il bonus facciate si trovano sul sito del proprio comune facendo riferimento ai dati della classificazione del territorio comunale.

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata no siano di sola tinteggiatura esterna, ma che riguardino interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio viene richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) e quelli relativi ai valori di trasmittanza termica indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008.

In questi casi l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale dell’11 maggio 2018.

Al bonus facciate si applicano le disposizioni previste dal decreto Mef n. 41/1998, ovvero il regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.

Sul Bonus Facciate l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida specifica preceduta dalla circolare nr.2/E.266

Per avere diritto a godere del bonus facciate occorre realizzare interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale essi siano, anche di quelli strumentali;

Vediamo quindi le novità ed i limiti del bonus facciate, ovvero quali sono i lavori che rientrano e quelli invece esclusi dalla detrazione IRPEF del 90%.

Come detto non ci sono limiti massimi di spesa e tutti possono beneficiarne: persone fisiche o imprese, inquilini e proprietari, residenti e non nel territorio dello Stato ed i lavori di recupero della facciata esterna possono essere effettuati su qualsiasi categoria catastale di edifici, comprese quelli strumentali, purché siano già esistenti.

In considerazione del fatto che non sussistono limiti di spesa, non prevista nemmeno una soglia massima di detrazione, inoltre, i contribuenti interessati non possono: cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante oppure optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi.

Sono ammessi all’agevolazione le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; le società semplici; le associazioni tra professionisti ed i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva.

Per usufruire dell’agevolazione, i beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese qualora antecedente al predetto avvio e, naturalmente, la data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

L’agevolazione riguarda tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, ovvero la parte anteriore, frontale e principale dell’edificio sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno) mentre non spetta per le facciate interne se non visibili dalla strado da suolo ad uso pubblico.

Il bonus non spetta pertanto per gli interventi eseguiti sulle facciate interne dell’edificio se non siano visibili dalla strada o da suolo pubblico e non potrà essere richiesto per interventi su superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico; esclusa anche la sostituzione di vetrate, infissi, portoni e cancelli.

La detrazione non spetta neanche per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

I lavori che rientrano nel bonus facciate sono quelli che fanno parte della manutenzione ordinaria ovvero: interventi sulle strutture opache della facciata; lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi; pulitura; tinteggiatura esterna; interventi di pulitura o tinteggiatura influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio; il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento; il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi; i lavori riconducibili al decoro urbano: quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

È possibile portare in detrazione anche le spese per: l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori, come l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica; gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, per esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

Da tenere presente che il bonus facciate può essere richiesto anche per le spese documentate durante il 2020, senza altri riferimenti temporali, il che significa che può essere richiesto anche per i lavori iniziati nell’anno 2019.

Nel caso di esecuzione di lavori che interessano l’edificio anche dal punto di vista termico è stato posto un limite, ovvero se si decide di rifare l’intonaco di almeno il 10% della superficie della facciata, si dovranno rispettare i requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico del 26 giugno 2015, aggiornato dal decreto ministeriale del 26 gennaio 2010 il che significa optare per la realizzazione del cappotto termico che rientra tra i lavori dell’ecobonus nel quale caso i due bonus sono cumulabili.

Per ottenere la detrazione del 90% delle spese sostenute, le persone fisiche non titolari di reddito d’impresa dovranno effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale, anche online, dal quale risultino: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto, ditta o professionista che ha eseguito i lavori, a favore del quale è stato eseguito il bonifico.

È possibile utilizzare i bonifici già predisposti per la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di quella per la riqualificazione energetica degli edifici, il cosiddetto ecobonus, e sono validi anche i bonifici eseguiti utilizzando conti aperti presso gli istituti di pagamento, ovvero quelle imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento. Su questi bonifici le banche, Poste Italiane Spa e gli istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto dell’8%.

I contribuenti titolari di reddito d’impresa devono seguire gli stessi adempimenti sopra elencati con l’obbligo di eseguire il pagamento tramite bonifico, dato che il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza ai fini della determinazione del reddito d’impresa.

Per quanto riguarda gli altri adempimenti, i contribuenti sono tenuti a: indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione; comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

I contribuenti che vogliono ottenere il bonus facciate devono conservare con cura: le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi; la ricevuta del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento; le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili; la copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti; le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti; la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese; la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi.

Per gli interventi di efficienza energetica, oltre a quanto sopra elencato i contribuenti dewvono conservare l’asseverazione, con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi e l’attestato di prestazione energetica (APE) per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

Inoltre entro 90 giorno dalla fine dei lavori devono inviare la comunicazione all’ENEA utilizzando la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati che deve essere inviata solo ed esclusivamente in via telematica tramite il sito https://detrazionifiscali.enea.it/ indicando: i dati identificativi dell’edificio e di chi ha sostenuto le spese; la tipologia di intervento effettuato; il risparmio annuo di energia che ne è conseguito; il costo dell’intervento, comprensivo delle spese professionali; l’importo utilizzato per il calcolo della detrazione.

Giovedì, 05 Dicembre 2019 09:59

Bonus facciate 2020

Per spiegare bene come funziona il bonus facciate 2020 occorre attendere l'approvazione del testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 e del decreto fiscale 2020 oltre alla successiva guida dell’Agenzia delle Entrate che spiegherà nel dettaglio cos'è e come funziona, quanto spetta di detrazione, come effettuare il pagamento, da quando partirà ed il limite di spesa massimo agevolabile, in quanti anni va suddiviso il rimborso Irpef, se sarà ammessa la cessione del credito per gli incapienti, se sarà soggetto allo sconto fattura in caso ad esempio di cappotto termico o altri interventi di risparmio energetico sull'edificio e quanto durerà.

 Al momento sappiamo che il bonus facciate partirà dal 2020 all'interno del pacchetto dei bonus casa 2020 i cui interventi sono stati tutti prorogati per un altro anno.

La proroga delle detrazioni fiscali è stata riconosciuta nel 2020 su ristrutturazioni, riqualificazione energetica, adeguamento antisismico, acquisto di mobili ed elettrodomestici mentre il bonus verde di balconi, giardini e terrazzi parrebbe non essere stato prorogato.

Per quanto riguarda il bonus facciata 2020 la detrazione delle spese sarà pari al 90% e probabilmente varrà anche per le spese sostenute nell’anno 2019.

Il bonus, i cui limiti di importo non sono ancora chiari così come quali saranno le spese specifiche ammesse in detrazione fiscale probabilmente prevederà un limite di spesa pari a 192.000,00 Euro e verrà riconosciuto anche in caso di manutenzione ordinaria oltre ad essere cumulabile con altre misure di risparmio energetico.

Le spese ammesse al bonus facciata 2020 dovrebbero essere le seguenti:

intonacatura;

verniciatura;

balconi;

rifacimento di ringhiere;

decorazioni;

marmi di facciata;

impianti di illuminazione;

impianti pluviali;

cavi tv. 

La proroga di un anno è prevista per tutto il pacchetto relativo ai lavori in casa ovvero:

  • detrazione del 50% per una massimo di spesa pari a 96.000,00 Euro da suddividere in 10 quote annuali di pari importo estesa anche ad altri tipi di intervento;
  • detrazione o sconto pari al 65% o 50% per tutti coloro che effettuano interventi di risparmio energetico, per un massimo di spesa pari a 100.000,00 Euro da suddividere sempre in 10 anni;
  • agevolazione che prevede una detrazione pari al 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici;
  • detrazione Sismabonus fino all’85% per chi effettua interventi su tutto l’edifico di risparmio energetico o di adeguamento sismico con una probabile estensione dell'agevolazione ai capannoni ed alle imprese;
  • Bonus unico condomini previsto per i soli lavori di riqualificazione energetica condominiali, sismabonus + ecobonus, con detrazione spese all'80% o 85% a seconda del grado di riduzione del rischio raggiunto con gli interventi eseguiti;
  • Bonus zanzariere e tende anti-insetto se dotate di schermature solari;
  • Bonus tende da sole e tende da interni con detrazione IRPEF pari al 50%
  • Bonus finestre ed infissi agevolabile sia con l'Ecobonus che con il bonus ristrutturazioni con detrazione o sconto delle spese in entrambi i casi pari al 50%;
  • Bonus condizionatoricon detrazione o sconto immediato sul prezzo di vendita previste dal decreto Crescita.
Venerdì, 23 Agosto 2019 08:57

Stazione di ricarica auto elettriche

Il futuro ci porterà, senza dubbio, ad un aumento di vetture elettriche in circolazione e, conseguentemente, alla necessità di realizzare delle stazioni di ricarica all’interno dei nostri garage.

Cosa occorre, quindi, per realizzare all’interno del proprio garage una stazione di ricarica nel rispetto di tutte le normative vigenti?

Le norme di riferimento sono, per quanto riguarda la parte impiantistica la norma

CEI 64-8 V5 sez. 722 - Alimentazione dei veicoli elettrici

mentre per quanto riguarda la prevenzione incendi la

Circolare 2/2018 M.I. - Linee guida VV.FF. per l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici

dato che le autorimesse risultano soggette anche a queste linee guida.

Volendo riassumere gli adempimenti contenuto nelle normative di cui sopra possiamo dividerli in due gruppi:

REQUISITI ELETTRICI

(estratto Norma CEI 64-8 V5 sez. 722)

  • deve essere previsto un circuito dedicato;
  • per la protezione contro le sovracorrenti deve essere previsto un interruttore magnetotermico;
  • per la protezione contro i contatti indiretti deve essere previsto un interruttore differenziale di tipo B;
  • per la protezione contro le sovratensioni di origine atmosferica o di manovra si raccomanda di prevedere un dispositivo limitatore di sovratensioni (SPD);
  • la parte inferiore delle prese deve essere posta ad un’altezza compresa tra 0,5m e 1,5m da terra;
  • per la protezione dall’ umidità e polvere, essendo installato in un’autorimessa, il punto di connessione deve avere un grado di protezione IP44;
  • per la protezione dagli urti si deve scegliere una posizione che tenga conto di urti ragionevolmente prevedibili; in ogni caso il grado di protezione minimo contro gli urti meccanici esterni è IK07 (vedi CE EN 62262).

REQUISITI ANTINCENDIO

(estratto della Circolare 2/2018 M.I. VV.FF)

  • l’impianto di ricarica deve essere dotato di un dispositivo di sgancio in emergenza; essendo già presente un comando generale di sgancio di emergenza a servizio dell’intera autorimessa questo dovrà agire anche sulla stazione di ricarica;
  • utilizzare un modo di ricarica Modo 3 o Modo 4;
  • essere dotato di estintori portatili idonei all’uso (si suggerisce estintori a CO) in aggiunta a quelli già previsti collocato in prossimità della stazione di ricarica in posizione segnalata, sicura e facilmente accessibile;
  • l’area in cui è ubicata la stazione di ricarica deve essere segnalata con idonea cartellonistica e deve riportare la seguente dicitura:

STAZIONE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI

Per quanto riguarda la stazione di ricarica le connessioni in Modo C, ovvero con cavo con connettore permanentemente fissato all’infrastruttura, dovranno riportare inoltre chiaramente la seguente dicitura:

ATTENZIONE: ISPEZIONARE A VISTA IL CAVO PRIMA DI CIASCUN UTILIZZO

Per quanto poi riguarda la documentazione tecnica essa deve comprendere:

  • dichiarazione di conformità redatta ai sensi del DM 37/08 con indicazione del proprietario o gestore dell’impianto;
  •  
  • progetto (relazione descrittiva dell’impianto ed elaborato grafico con particolare riferimento al dimensionamento, al tipo di ricarica, al tipo di prese e ad eventuali precauzioni antincendio adottate). 
  • Naturalmente una copia di tale documentazione dovrà essere consegnata anche all’amministratore del condominio.
Pagina 2 di 7

Sede di Bolzano

Corso Italia, 29 - 39100 Bolzano

Tel. 0471-920 837

 Fax 0471-509 714

info@gestioni3a.it

Orario: Lu-Ve 15.00-18.00

Si riceve solo su appuntamento. Informazioni telefoniche ed a mezzo posta elettronica su pratiche assicurative nei giorni lunedì mercoledì e venerdì dalle ore 09:00 alle ore 12:00 - Telefon und E- Mail Informationen über die Versicherungspraxis Montags, Mittwochs und Freitags von 9.00 bis 12.00 Uhr

Meteo di oggi

Questo sito utilizza cookie, anche di terze parti, per migliorare la tua esperienza e offrire servizi in linea con le tue preferenze.
Se vuoi saperne di più o negare il consenso all’utilizzo dei cookie clicca qui. Proseguendo con la navigazione acconsenti all’uso dei cookie.