Innanzitutto quando si parla di uso della cosa comune in ambito condominiale è bene richiamare quanto disciplinato nelle disposizioni codicistiche agli articoli 1102 e seguenti del codice civile applicabili alla comunione in genere e ricordare anche come le parti comuni siano di proprietà di tutti i condomini così come sancito dall’articolo 1117 del codice civile.

Partendo da questi presupposti, pertanto, ogni condomino “può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”; naturalmente il tutto senza che il condomino estenda il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri partecipanti.

La norma, dunque, stabilisce il principio dell’uso paritario della cosa comune, che in materia condominiale prevede normalmente tre diverse soluzioni:

1. l’uso simultaneo della cosa,
2. l’uso turnario
3. l’uso indiretto.

Infatti, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un godimento simultaneo, l’uso comune può realizzarsi o mediante l’avvicendamento oppure mediante l’uso indiretto, cedendolo per esempio in locazione, in seguito ad una delibera assembleare presa con la maggioranza legalmente prescritta.

A questo proposito, la Suprema Corte ha stabilito che i condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comun, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto per tutti i partecipanti al condominio proporzionalmente alla loro quota [Cassazione sentenza nr. 15460/2002].

L’uso indiretto della cosa comune è quindi consentito, ma solo come ultima soluzione e, comunque, a fronte di una delibera assembleare presa dalla maggioranza dai condomini.

L’assemblea condominiale può dunque scegliere diverse soluzioni:

– può assegnare i posti auto in via esclusiva, a seguito di delibera unanime di tutti i condomini;

– predisporre un sistema a rotazione dei posti auto per evitare la violazione del principio del godimento paritario;

– in alternativa, propendere per l’uso indiretto della cosa comune, assegnando i posti auto in locazione agli stessi condomini [Cassazione sentenza nr. 4131/2001.].

La Suprema Corte inoltre ha stabilito che il condomino che lascia parcheggiata l’auto per lunghi periodi nel cortile condominiale manifesta la volontà di possedere il bene in maniera esclusiva, impedendo il pari utilizzo da parte degli altri condomini e, quindi, occupando stabilmente uno spazio comune oltrepassa i limiti previsti dalla legge sull’utilizzo degli spazi comuni compiendo, di fatto, un abuso [Cassazione sentenza, nr. 3640/04].

Nel caso in cui l’assemblea deliberi che il parcheggio nei posti auto condominiali sia consentito soltanto ai condomini residenti, il condominio ha esercitato un diritto consentito dalla legge, ovvero quello di scegliere le modalità di godimento della cosa comune ed anche le eventuali limitazioni; per stabilirlo è sufficiente il consenso della sola maggioranza, non essendo in questo caso prevista la regola dell’unanimità della delibera.

A fronte di quanto sopra esposto è quindi anche possibile affermare che il singolo condomino, il quale abbia ricevuto la possibilità di godere per un certo periodo di un posto auto condominiale, non può decidere arbitrariamente di affittarlo a terzi salvo che non vi sia a monte una decisione collegiale, presa dall’assemblea a maggioranza, che stabilisca l’uso indiretto della cosa comune, per esempio consentendone la locazione a soggetti esterni oppure una delibera unanime di assegnazione esclusiva dei posti auto ai singoli che potrebbero, pertanto, in questo caso cederne legittimamente a terzi il godimento.