L’acqua potabile che utilizziamo quotidianamente deve essere salubre, pulita e la sua qualità deve essere garantita rivestendo un aspetto cruciale per la salute ed il benessere delle persone.

L’acqua potabile può essere soggetta a diverse contaminazioni, tra cui contaminazioni chimiche dovute alla presenza di metalli pesanti, pesticidi e altre sostanze chimiche, a contaminazioni biologiche da batteri, virus e altri microrganismi patogeni e contaminazioni fisiche legate alla presenza di particelle solide in sospensione, come sedimenti.

Prima dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 gli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua gravavano esclusivamente sul gestore dell’acqua fino al punto di consegna, cioè il contatore, e non erano previsti come obbligo controlli periodici sulla qualità dell’acqua da parte dei proprietari degli immobili e degli amministratori, come confermato dal parere del Ministero della Salute del 10 giugno 2004.

L’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 stabilisce che dal punto di consegna la responsabilità della qualità dell’acqua ricade sul gestore della distribuzione interna e questo comporta obblighi generali più gravosi e costosi rispetto al passato, sia in termini di qualità e salubrità dell’acqua che per quanto riguarda le eventuali perdite dell’impianto.

L’articolo 4 del Dlgs 18/2023 impone una serie di controlli e misure preventive per assicurare che l’acqua distribuita negli edifici residenziali sia sicura e conforme agli standard di qualità ampliando i parametri di salubrità da monitorare, aggiungendo la verifica della presenza di piombo, uranio a quella della legionella.

La normativa prevede controlli periodici della qualità dell’acqua mediante analisi chimiche e microbiologiche per garantire che i parametri siano entro i limiti consentiti ed alcuni dei principali aspetti normativi includono la Gestione del rischio, ovvero l’identificazione e la valutazione dei potenziali rischi di contaminazione lungo tutto il percorso dell’acqua, dal punto di consegna dell’acquedotto fino al rubinetto dei residenti con interventi correttivi immediati, in caso di non conformità, per ripristinare la qualità dell’acqua.

Tutti i risultati delle analisi e le azioni intraprese devono essere documentati e resi disponibili ai residenti del condominio.

E’ bene sapere che è necessaria un’attenzione particolare nei condomini dove sono presenti filtri, sistemi di addolcimento delle acque o vasche di riserva idrica a monte della distribuzione. Questi elementi andranno puliti e sanificati con regolarità, rappresentando i punti di maggiore criticità.

Gli organismi di certificazione raccomandano di eseguire con cadenza annuale almeno un prelievo in centrale termica e un prelievo per ogni colonna montante per verificare l’intera rete condominiale.

Le procedure di analisi dell’acqua in condominio generalmente includono il prelievo di campioni dell’acqua in diversi punti della rete idrica condominiale, la verifica in merito all’eventuale presenza di metalli pesanti, sostanze chimiche pericolose e altri contaminanti, la ricerca di batteri, virus e altri microrganismi patogeni mediante analisi batteriologiche ed il controllo in merito alla torbidità, colore e odore dell’acqua. Queste analisi devono essere eseguite da laboratori accreditati che utilizzino metodi standardizzati per garantire risultati affidabili e conformi alle normative vigenti ed è, quindi, necessario affidarsi a professionisti qualificati e laboratori accreditati per le analisi dell’acqua.

Gli amministratori di condominio sono pertanto tenuti ad effettuare i controlli e gli interventi previsti dalle nuove norme ed il mancato rispetto dei parametri di qualità comporta sanzioni pecuniarie che vanno da 5.000,00 a 30.000,00 euro mentre, in caso di violazione degli adempimenti di trasmissione dei risultati dei controlli interni ai due nuovi organi istituiti dal Dlgs 18/2023, le sanzioni variano tra 500,00 e 5.000,00 euro.

La valutazione e gestione del rischio effettuata ai sensi del comma 1 si basa sui principi generali della valutazione e gestione del rischio stabiliti secondo le Linee Guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici ai sensi della direttiva UE 2020/2184, Rapporto ISTISAN 22/32.