20 Feb
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Dismissione dell’impianto comune: il 100% dei consensi è necessario per evitare l’impugnazione della delibera assembleare e il risarcimento danni. Con sentenza nr. 862/2015 la Cassazione ha stabilito che qualora il condominio dovesse decide di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato per convertirsi all’autonomo senza che l’assemblea abbia raggiunto l’unanimità, la delibera è nulla. Secondo la sentenza infatti la sola maggioranza qualificata non è sufficiente ad impedire l’impugnazione della delibera e la conseguente citazione in giudizio da parte di quei condomini che non erano d’accordo con la dismissione dell’impianto e che si trovano costretti ad effettuare delle spese non volute e non preventivate. Questi ultimi potranno infatti agire in causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune che li ha privati dell’uso dell’impianto di riscaldamento. Pertanto si può affermare come sia vietata la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas senza che vi sia il consenso unanime.
05 Feb
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E’ l’articolo 66 terzo comma delle disposizioni di attuazione del codice civile che stabilisce i modi corretti per convocare l’assemblea di condominio elencandoli nel seguente modo:  posta raccomandata  posta elettronica certificata (PEC)  fax  consegna a mano (con data e firma per ricevuta mi permetto di aggiungere) spesso accade che i condomini chiedano all’amministratore di inviare loro la convocazione a mezzo posta elettronica, ma la convocazione dell’assemblea risulta regolare soltanto se eseguita rispettando le forme sopra elencate. La convocazione dell’assemblea riveste un’importanza fondamentale per la corretta formazione della volontà condominiale in quanto, come si trova spesso in dottrina, l’assemblea condominiale è l’organo supremo del condominio e questo comporta la necessità, da parte dell’amministratore, di dimostrare di avere inviato le convocazioni utilizzando gli strumenti espressamente previsti dal codice civile. Prima del 18 – 06 – 2013, data in cui è entrata in vigore la legge nr. 220 del 11-12-2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” la legge non diceva nulla in merito alla forma dell’avviso di convocazione e questo poteva portare a ritenere che la convocazione dell’assemblea potesse essere comunicata con qualunque forma idonea al raggiungimento dello scopo, anche oralmente, potendo essere provata anche per presunzioni come riportava una sentenza della Cassazione nr. 1033 del 28 gennaio 1995. Con la legge di modifica alla disciplina del condominio negli edifici il legislatore ha voluto fissare delle regole ben precise per l’avviso di convocazione, allo scopo di dimostrarne l’effettiva consegna e, pertanto, ricezione. L’e-mail ordinaria pertanto non può assicurare lo scopo che il legislatore si è voluto prefissare In e questo comporta che debba essere equiparata all’e-mail ordinaria quella inviata da una casella i posta elettronica certificata ad un indirizzo di posta elettronica ordinaria; infatti per avere lo stesso valore di una lettera raccomandata, la posta elettronica certificata deve essere invita da PEC a PEC Questo perché l’avviso di ricezione delle normali caselle di posta elettronica non ha alcun valore legale, nemmeno nel caso in cui il condomino chieda di ricevere via mail le comunicazioni delle convocazioni di assemblea dichiarandosi disponibile a sottoscrivere un documento che attesti tale richiesta e liberi l’amministratore da qualsiasi responsabilità; questo in quanto detta richiesta non può essere considerata come prova di ricezione degli avvisi di convocazione.
26 Gen
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Capita qualche volta che alcuni condomini chiudano con vetrate fisse le proprie terrazze e che, pertanto, venga richiesta a gran voce la revisione dei millesimi del condominio con contestuale comunicazione al catasto di tali variazioni Un patio all'aperto, un ampio terrazzo, un porticato: sono tutti spazi suscettibili di essere chiusi con strutture in alluminio, pvc e vetro per diventare verande o giardini d'inverno e permettere così di godersi un po' di vita all'aperto anche in inverno. Occorre però prestare attenzione in quanto procedere con la chiusura di uno spazio all’aperto con delle strutture verticali significa trasformare una superficie in volume e, quindi, aumentare la volumetria complessiva di un edificio. Non sempre questo è possibile ed è necessario verificare preliminarmente, con l'ausilio di un tecnico abilitato, se nel proprio caso sia possibile creare un nuovo volume e, in caso affermativo, richiedere i permessi necessari Alcuni comuni distinguono tra strutture fisse e strutture rimovibili, ed in quest'ultimo caso consentono di realizzare una veranda con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività Per quanto riguarda la revisione dei millesimi con la riforma del condominio, per tutte le innovazioni di vasta portata successive al 18 giungo 2013 è possibile ottenere la modifica delle tabelle millesimali solo se l’alterazione superi il quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, mentre per le opere effettuate prima del giugno 2013 la revisione poteva essere chiesta solo in presenza di una “notevole alterazione” del rapporto originario tra i valori dei singoli piani e le porzioni di piano. La chiusura del balcone non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare tale rapporto di un quinto o, se anteriore alla riforma, tale da creare una “notevole alterazione”, pertanto il condominio non deve procedere alla revisione dei millesimi. Per meglio comprendere, un esempio di innovazione che determinerebbe la revisione delle tabelle potrebbe essere la trasformazione del sottotetto in abitazione. Eventualmente qualora si dovesse trattare di edifici dotati di riscaldamento centrale e se le spese di questo servizio fossero ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, allora potrebbe avere fondamento la richiesta di ricalcolare i millesimi del riscaldamento nel caso in cui solo una parte dei condomini abbia costruito le verande; nel caso invece di ripartizione delle spese di riscaldamento centrale sulla base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi sarebbe invece ammissibile solo a fronte dell’installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande. Per quanto riguarda infine la comunicazione al catasto, la chiusura a vetrate di terrazze-balconi per realizzare un ambiente chiuso annesso all’abitazione comporta sempre una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare, in quanto il locale ottenuto risulta avere quantomeno i caratteri di un accessorio diretto della abitazione , pertanto tale variazione deve essere dichiarata in Catasto entro 30 giorni dalla sua ultimazione. Analizzando la questione sotto l’aspetto della possibilità di accedere alle detrazioni fiscali, qualora si trattasse di chiusure con infissi o altri materiali non removibili, non si potrebbe usufruire delle detrazioni fiscali in quanto le stesse vengono applicate ai soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportano aumento di volumetria dell’abitazione. Diverso invece è il discorso per quanto riguarda gli interventi relativi alla copertura di terrazze o balconi, si ritiene infatti che la detrazione del 50% possa spettare solo se i lavori siano diretti, ad esempio, alla trasformazione degli stessi in verande non completamente chiuse lateralmente, in quanto, in tale ipotesi, non si verrebbe a realizzare un nuovo vano dell’abitazione ad aumento della cubatura della stessa.

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