La legge stabilisce, come condizione, per impugnare una delibera dell’assemblea e ricorrere alla tutela del tribunale, l’obbligo di tentare prima la mediazione, ovvero di un tentativo di conciliazione teso a cercare una soluzione bonaria tra le parti.

Il procedimento deve essere avviato da chi vuole impugnare la delibera entro il termine di trenta giorni dalla data in cui si è svolta l’assemblea nel caso in cui vi fosse presente di persona o per delega, oppure dalla data in cui ha ricevuto il verbale di detta assemblea qualora fosse assente.

La decisione dell’assemblea può essere nulla o annullabile; nel primo caso è come se le delibere non fossero mai state prese e,: proprio per questo, risultano impugnabili in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Nel secondo caso invece le delibere annullabili diventano valide se non vengono impugnate entro trenta giorni e questo periodo decorre, per i presenti all’assemblea, siano essi presenti di persona o per delega, dal momento della delibera mentre per gli assenti decorre dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d’assemblea.

Sono nulle tutte quelle delibere assembleari che risultano invalide in relazione all’oggetto, prive di elementi essenziali, con un oggetto impossibile o illecito o che non rientra nelle competenze dell’assemblea ed infine quelle che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.

Le delibere annullabili invece diventano valide se non vengono impugnate entro trenta giorni ed il calcolo di questo lasso di tempo decorre, come sopra specificato.

La legge impone al condomino che intende impugnare una decisione dell’assemblea di rivolgersi prima ad un organismo di mediazione che si trovi nella città dove ha sede il tribunale competente per la causa e questo per verificare se sia possibile trovare un accordo con la controparte in modo da evitare una controversia in tribunale.

Se il condomino non avvia il procedimento di mediazione, il giudice non può procedere a decidere il giudizio e fisserà un ulteriore termine per provvedere; in caso di ulteriore inadempimento la domanda verrà rigettata.

Una volta presentata la domanda di mediazione da parte dell’interessato, l’organismo procede a convocare le parti convenute, fissando una data per l’incontro.

La legge stabilisce che il termine di trenta giorni si intende rispettato se, prima della sua scadenza, l’interessato ha avviato il procedimento di mediazione e ciò significa che in questo lasso di tempo non deve essere avviata la causa ma la mediazione.

Ai fini dell’esatto conteggio per controllare che i termini previsti siano stati rispettati deve essere verificato in cui l’organismo ha comunicato alle controparti la data dell’incontro e non, come si potrebbe erroneamente pensare, il giorno in cui il condomino ha depositato la domanda di mediazione; pertanto se il diretto interessato deposita l’istanza nei giorni immediatamente precedenti la scadenza dei trenta giorni correrà il rischio di decadere dalla possibilità di impugnare la decisione dell’assemblea nel caso in cui l’organismo non dovesse procedere immediatamente alla spedizione della convocazione alle controparti. Per stare sicuri è quindi consigliabile che sia lo stesso condomino a farsi carico della comunicazione alle controparti della data dell’incontro, così da bloccare il decorso del termine dei trenta giorni.

Qualora la mediazione dovesse fallire il condomino che intende agire può liberamente procedere in tribunale attivandosi entro trenta giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo; diversamente, trascorso detto termine, perderà la possibilità di fare valere i propri diritti.

In conclusione è importantissimo avere presente come la domanda di mediazione non sospenda ma interrompa solamente i termini per agire.