L’articolo 119 del Decreto Rilancio, legge 77/2020, prevede la possibilità di ottenere un rimborso, sotto forma di detrazione IRPEF, pari al 110% della spesa sostenuta nel periodo che va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo tenendo presente, così come per tutte le detrazioni di imposta, che l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi andando perse irrimediabilmente eventuali eccedenze.

Oltre ai proprietari possono goderne anche i titolari di diritto reale di godimento (usufrutto, uso e abitazione), i nudi proprietari ed i detentori con contratto di locazione o comodato regolarmente registrato purché muniti del consenso all’esecuzione dei lavori da parte sia del proprietario che dei familiari del possessore o detentore e, per i lavori eseguiti sulle parti comuni di un condominio nel quale si trovino i loro locali; possono goderne anche gli esercenti di attività di impresa o arte o professione.

Il decreto individua tre fattispecie fondamentali per ottenere lo sgravio fiscale:

• la coibentazione termica dell’edificio, (utilizzando materiali che dovranno rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017);
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti;
• gli interventi antisismici.

Peraltro anche se indicati come trainanti, questi interventi non sono sufficienti di per sé ad ottenere la possibilità di godere del superbonus, ma occorre che i lavori garantiscano un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio e che tale miglioramento sia documentato con due distinte Attestazioni di Prestazione Energetica, APE, una eseguita prima ed una al termine dei lavori, predisposte ovviamente da parte di tecnici abilitati al rilascio di certificazioni energetiche.

Il decreto prevede inoltre che possano rientrare nel superbonus, qualora eseguiti in abbinamento agli interventi trainanti prima elencati, anche l’installazione di tende da sole, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pannelli fotovoltaici e di colonnine di ricarica per le vetture elettriche.

Per quanto riguarda le spese deliberate dal condominio il decreto fissa i seguenti tetti massimi di detraibilità:

• le spese per la coibentazione termica sono agevolate fino a 40.000,00 Euro per i condomini da otto unità immobiliari scendendo a 30.000,00 Euro per i condomini con oltre otto unità immobiliari;
• le spese per la sostituzione della centrale termica sono agevolate fino a 20.000,00 Euro per i condomini da due a otto unità immobiliari scendendo a 15.000,00 Euro per i condomini più grandi di otto unità.

Per usufruire del superbonus sono previste due possibilità: lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Lo sconto in fattura è un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso, che viene anticipato dal fornitore ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

La cessione del credito si riferisce al credito corrispondente alla detrazione, con possibilità illimitata di cessione anche successiva del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito ed altri intermediari finanziari.

Per quanto riguarda lo sconto in fattura è ipotizzabile, in base alle notizie disponibili alla data odierna, che il condominio debba anticipare del denaro dato che il credito di imposta viene a costituirsi nel momento in cui avviene il pagamento del primo stato di avanzamento dei lavori; inoltre è da tenere nella dovuta considerazione che l’articolo1135 quarto comma del codice civile stabilisce, quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni che è obbligatoria la costituzione “di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” il che comporta, non essendo al momento previste deroghe in tale senso dal Decreto Rilancio per i lavori che rientrano nel superbonus, che si renderà necessario procedere preventivamente alla costituzione di detto fondo prima di dare inizio ai lavori.

Sulla base delle notizie e dei dati oggi disponibili è quindi possibile prevedere tre diverse possibilità:

• l’impresa appaltatrice anticipa la spesa;
• l’istituto di credito, intermediario finanziario o altro soggetto interessato ad acquisire il credito di imposta anticipa la spesa in favore del condominio;
• i condomini anticipano la spesa.

Al momento, peraltro, non sono disponibili dati utili a capire il costo relativo alle operazioni legate alla seconda ipotesi così come le garanzie che verranno richieste come, ad esempio, copia dei bilanci degli ultimi tre anni al fine di verificare se vi siano posizioni di morosità ed eventualmente di quale entità.

Sarà poi da verificare la maggioranza che gli istituti di credito richiederanno per procedere in quanto sino ad oggi i loro uffici legali fanno riferimento all’articolo 1108 quarto comma del codice civile in materia di comunione, che prevede come l’ipoteca sui beni comuni possa essere “consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la costruzione o per il miglioramento della cosa comune” chiedendo pertanto la maggioranza dei partecipanti ed i 2/3 del valore delle quote.

L’opzione per lo sconto o per la trasformazione del credito di imposta potrà essere esercitata per ciascuno stato di avanzamento lavori (SAL) che non potranno essere più di due per ciascun intervento complessivo: il primo stato avanzamento lavori dovrà comprendere almeno il 30% ed il secondo almeno il 60% dei lavori complessivi.

L’esercizio dell’opzione per la trasformazione del credito di imposta e la cessione dovrà essere esercitato telematicamente, anche mediante intermediario abilitato alla trasmissione telematica della dichiarazione, e le modalità operative saranno contenute in uno specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Per poter godere di questo nuovo superbonus acquista una particolare importanza, in aggiunta agli adempimenti già previsti per le detrazioni riferite al recupero del patrimonio edilizio, la necessità, , di acquisire anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione di imposta; tale visto sarà rilasciato, ai sensi dell’art. 35 del decreto legislativo nr. 241 del 1997, dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni come, ad esempio, dottori commercialisti e consulenti del lavoro. Il professionista che rilascerà il visto di conformità dovrà verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati. L’asseverazione, o visto di conformità, verrà rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento degli stessi ed attesterà i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.

I professionisti che rilasceranno attestazioni ed asseverazioni relative al superbonus dovranno munirsi di una polizza assicurativa per la responsabilità civile con un massimale non inferiore a 500.000,00 Euro e, comunque, commisurata agli interventi da asseverare così da garantire ai propri clienti ed al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.

Per gli interventi di miglioramento energetico ammessi al superbonus, ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si farà riferimento ai prezziari individuati dal decreto del Ministro dello sviluppo economico con il quale sono stabilite le modalità di trasmissione dell’asseverazione e le relative modalità attuative. La congruità delle spese sarà determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nel prezziario predisposto dalle regioni e dalle provincie autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle camere di commercio locali o, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi.

L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile – ENEA – potrà effettuare dei controlli, sia documentali che attraverso sopralluoghi, per verificare la sussistenza delle condizioni necessaire per usufruire delle detrazioni e la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporterà la decadenza del beneficio.

Di seguito l’elenco, alla data odierna, dei passaggi necessari per deliberare ed eseguire i lavori di riqualificazione previsti dal Decreto Rilancio per usufruire del superbonus 110% o dello sconto in fattura o della cessione del credito sono i seguenti:

• redazione da parte di tecnico abilitato di Attestato di Prestazione Energetica – APE - inziale del condominio indipendentemente che ne sia già in possesso – la scelta del professionista può essere fatta in accordo dall’amministratore con i consiglieri del condominio;
• conferimento incarico a tecnico specializzato per la valutazione e la predisposizione delle proposte di riqualificazione energetica – passaggio che deve necessariamente essere fatto in assemblea;
• approvazione delle proposte elaborate dal tecnico – passaggio che deve essere fatto necessariamente in sede di assemblea del condominio - una ulteriore rispetto a quella di cui al punto precedente - con contestuale scelta e nomina delle figure professionali richieste come indicato dal decreto e verifica della sussistenza delle assicurazioni dei professionisti previste da decreto, delibera in merito alla scelta tra sconto in fattura (qualora vi sia disponibilità da parte della/e ditta/e), detrazione diretta del 110% in 5 anni da parte dei condomini o cessione del credito di imposta a istituto di credito o altro intermediario finanziario;
• asseverazione, con spese portate in detrazione, da parte di un tecnico abilitato che consenta di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese, in riferimento ai prezzari individuati dal Ministero dello Sviluppo Economico, sostenute in relazione agli interventi agevolati. Nel caso si tratti di interventi antisismici l’asseverazione da parte dei professionisti iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali dovrà attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. L’asseverazione viene rilasciata al termine dei lavori e ad ogni stato di avanzamento degli stessi.
• Invio per via telematica all’ENEA - Agenzia nazionale per le nuove tecnologie l’energia e lo sviluppo economico sostenibile di copia dell’asseverazione riferita agli interventi di efficientamento energetico;
• stipula del contratto con la/e ditta/e alla/e quale/i l’assemblea ha deliberato di appaltare l’esecuzione dei lavori;
• esecuzione dei lavori di riqualificazione;
• collaudo finale delle opere;
• redazione Attestato di Prestazione Energetica – APE – finale da parte di tecnico abilitato, preferibilmente lo stesso che ha predisposto quello iniziale;
• visto di conformità, con spese portate in detrazione, che attesta la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati rilasciato da dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro così come stabilito dal Decreto Rilancio al fine di godere della cessione del credito o dello sconto in fattura;
• cessione del credito di imposta o sconto diretto in fattura
• trasmissione telematica all’ENEA di tutta la documentazione richiesta.

Riveste particolare importanza porre la dovuta attenzione sulla necessità, da parte dei professionisti incaricati di progettare gli interventi di riqualificazione, di eseguire un’attenta analisi preliminare a monte della progettazione, verificando e, soprattutto, asseverando la conformità documentale; infatti gli effetti causati da eventuali difformità potrebbero essere catastrofici, comportando il decadimento del beneficio delle detrazioni per gli utenti beneficiari che, inoltre, resterebbero responsabili dei danni dovendo restituire le somme derivanti dai benefici ottenuti. Infatti il Testo Unico Edilizia – D.P.R. 380/2001 - al capo III articolo 49 infatti, nel trattare le disposizioni fiscali, fa specifico riferimento agli “interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato” e dispone che “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dallo Stato o di enti pubblici”.

E le difformità che potrebbero emergere sono moltissime come, solo per fare alcuni esempi, porzioni dell’edificio realizzate in maniera difforme da quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza essere in possesso di un titolo autorizzativo e senza che siano stati pagati i relativi oneri, ampliamenti impropri di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali, violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte o anche il mancato aggiornamento della documentazione prodotta e depositata a seguito di variante in corso d’opera per un intervento di sostituzione del generatore di calore.

Ovviamente ci saranno carenze documentali che potranno essere colmate qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione ed alla normativa vigenti, ma ve ne potranno essere anche di non sanabili preventivamente o solo in seguito all’esecuzione di interventi importanti sull’immobile ed al pagamento di somme ingenti.

Inutile sottolineare quindi, ancora una volta, l’importanza di rivolgersi a professionisti preparati e di verificare preventivamente la sussistenza dei presupposti per intraprendere il cammino della riqualificazione legata al superbonus del 110% tenendo presente che l’Agenzia delle Entrate sta mettendo a punto una struttura per eseguire specifici controlli al fine di rilevare eventuali violazioni e che sono in previsioni, per i prossimi otto anni, verifiche da parte del Fisco sulle cartelle dei contribuenti con sanzioni previste, per l’utilizzo di eventuali crediti inesistenti, che potranno andare dal 100 al 200%.