Innanzitutto, come sempre, occorre valutare il genere e l’entità dei lavori che sono in corso nella proprietà individuale e, soprattutto, valutare eventuali obblighi o divieti presenti nel regolamento di condominio del fabbricato.

In generale l’articolo 1122 del codice civile dispone che, nell’immobile di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso il codice civile prevede che il proprietario debba darne preventiva notizia all’amministratore che ne deve riferire all’assemblea.

Pertanto ogni proprietario è libero di realizzare, sulla sua proprietà, lavori per migliorarne la fruibilità o per personalizzarla dal punto di vista estetico e funzionale, ma questo non deve creare pregiudizio alle parti comuni e al loro utilizzo, né può arrecare danni alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’intero edificio, intendendosi con quest’ultima espressione l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante del fabbricato.

L’amministratore è pertanto tenuto a verificare che i lavori condotti all’interno delle singole unità abitative non arrechino danni alle parti comuni e che non vadano a pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’intero edificio, nonché il suo decoro architettonico.

Purtroppo però la legge non indica il metodo che l’amministratore deve seguire per svolgere questo genere di accertamento che, pertanto, viene lasciato alla sua discrezione ed alle sue competenze specifiche. Non si può comunque escludere, in linea di massima, che ciò avvenga attraverso l’accesso direttamente sul luogo dei lavori.

In sintesi, qualora l’amministratore di condominio dovesse bussare alla porta dell’appartamento per controllare i lavori in corso di esecuzione nello stesso, è diritto del proprietario non aprire in quanto ogni proprietario è libero di eseguire nel proprio immobile gli interventi che più gli aggradano; tuttavia questo diritto del proprietario sarebbe tutelabile solo in prima battuta in quanto il condominio potrebbe agire in Tribunale e chiedere un ordine di accesso per verificare che i suddetti lavori non arrechino danno alle parti comuni o non mettano a repentaglio la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’intero edificio.

E’ quindi sempre consigliabile concordare con l’amministratore una data di accesso, facendosi anche assistere da un proprio tecnico di fiducia in modo da poter eventualmente contestare le risultanze di quanto verrà accertato, ed eventualmente contestato, in tale occasione.

La legge, infine, utilizza una formula generica per quanto riguarda il preventivo avviso che il condomino deve dare all’amministratore all’inizio dei lavori; pertanto, se il regolamento di condominio non dispone diversamente, il singolo condomino che inizia i lavori è tenuto solo ad inviare una semplice comunicazione all’amministrazione relativa all’avvio degli stessi non essendo obbligato ad esibire eventuali permessi edilizi che, al massimo, devono essere mostrati solo al Comune o agli altri organi della pubblica amministrazione.

Concludendo quindi, in caso di esecuzione dei lavori all’interno di un appartamento, l’amministratore di condominio può chiedere ed ottenere il permesso di accedere all’interno della proprietà privata del singolo condomino per verificarne lo svolgimento ed il proprietario è tenuto ad acconsentirne l’accesso, mentre non è tenuto a presentare al condominio copia del rilascio del permesso del Comune e del progetto esecutivo dei lavori.

Fonte: Laleggepertutti.it

Assemblea di condominio, nullità ed annullabilità, casi pratici, termini per impugnare, forma dell’atto di impugnazione, competenza del giudice, sospensione della delibera impugnata.

Regole generali

Una volta assunte, le delibere dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini anche per i condomini assenti o dissenzienti, tranne il caso in cui la delibera venga impugnata nei termini previsti e tali delibere sono anche obbligatorie per lo stesso amministratore che deve eseguirle senza possibilità di sindacare in merito.

I condomini che durante l’assemblea hanno espresso voto contrario, o cosiddetti dissenzienti, o i condomini assenti possono impugnare la delibera assembleare qualora la stessa sia contraria ai loro interessi, ma solo se essa violi la legge oppure il regolamento di condominio.

Il ricorso va proposto, a pena di decadenza, entro trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti e dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per i condomini assenti. Ecco perché è sempre bene, per poter accertare il rispetto di tale termine, che l’amministratore possa dimostrare la data precisa di spedizione e di ricevimento, cosa che avviene di norma con la raccomandata a/r o con la consegna a mani controfirmata.

E’ bene tenere presente come l’impugnazione non sospenda automaticamente l’esecuzione della delibera, ma sia necessario un provvedimento apposito da parte del giudice.

Quando si può impugnare la delibera: nullità e annullabilità

La legge non dice altro se non che le delibere impugnabili sono solo quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio e la giurisprudenza ha successivamente integrato operando la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

La nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione nr. 4806/2005 ha chiarito la distinzione tra queste due categorie:

Le delibere nullesono quelle relative ai vizi più gravi, ovvero quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto eccedente la competenza assembleare, che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e comunque invalide in relazione all’oggetto. Sono nulle le delibere con oggetto che non rientri nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice civile o dal regolamento di condominio contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini; la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa che risulti essere assolutamente priva di qualsiasi attinenza con la gestione condominiale; la delibera condominiale che determini un illecito edilizio; la delibera che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall’impianto condominiale avanzata dal condomino; la delibera dell’assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative o pregiudichi la sicurezza del fabbricato; la delibera che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichi i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune; la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia manifestato nei termini e nelle modalità previste il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea.

Le delibere annullabilisono quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento di condominio; affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; lesive di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione al particolare oggetto; le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale; adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme che richiedono delle maggioranze qualificate in relazione all’oggetto; quelle relative alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni come posti auto e vano ascensore ed alla tassa di occupazione di suolo pubblico; quelle che contengono omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote; la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino.

Anche l’eventuale incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea può determinare non tanto la nullità assoluta, quanto l’annullabilità della delibera.

Gli effetti pratici della distinzione tra delibere nulle e annullabili

Sul piano pratico, in merito a diversi aspetti dell’impugnazione, esistono notevoli differenze tra delibere annullabili e delibere nulle:

Innanzitutto in caso di annullabilità, la delibera dell’assemblea può essere impugnata nel termine di trenta giorni che decorre, per i condomini assenti dal ricevimento del verbale, e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione; scaduto il suddetto termine la delibera, anche se viziata, diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

In caso di nullità della delibera, invece, l’invalidità può essere fatta valere senza limiti di tempo e da chiunque, compreso il condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo il voto conforme alla deliberazione stessa, ad eccezione dell’ipotesi nella quale “il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione” ed a condizione, che lo stesso dimostri di avervi interesse e, quindi, provi che dalla delibera dell’assemblea gli possa derivare un apprezzabile pregiudizio.

Forma dell’impugnazione

Dopo un iniziale contrasto intervenuto tra i giudici, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito come le impugnazioni delle delibere dell’assemblea di condominio debbano essere proposte con citazione e non con ricorso.

Competenza: tribunale o giudice di pace?

Per stabilire se la causa vada proposta davanti al giudice di pace o al tribunale il criterio da adottare generalmente è il valore desumibile dalla delibera assembleare, a meno che l’oggetto della delibera non rientri nella competenza per materia di un determinato giudice come, ad esempio, nel caso in cui la delibera riguardi la misura e le modalità di utilizzo dei servizi di condominio la cui competenza è sempre del Giudice di Pace.

Ai fini della determinazione del valore della causa il valore della stessa deve essere determinato in base alla parte della delibera impugnata e non alla quota di spettanza del condomino che la impugna.

Sospensione della delibera impugnata

La proposizione del ricorso non sospende automaticamente l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione venga ordinata con apposito provvedimento da parte del giudice preposto.

Le sentenze:

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16 novembre 1992, n. 12281

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 agosto 1993, n. 9130

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 26 aprile 1994, n. 3946

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6 aprile 1995, n. 4009

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19 febbraio 1997, n. 1511

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 1988, n. 6671

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 1999, n. 129

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 maggio 1999, n. 5014

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 1999, n. 14037

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22 dicembre 1999, n. 14461

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 gennaio 2000, n. 31

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 2 ottobre 2000, n. 13013

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5 febbraio 2000, n. 1292

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2001, n. 5889

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 novembre 2001, n. 15131

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18 aprile 2002, n. 5626

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 settembre 2003, n. 13350

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 gennaio 2004, n. 143

Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24 maggio 2004, n. 9981

Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20 aprile 2005, n. 8216

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9 dicembre 2005, n. 27292

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30 marzo 2006, n. 7518

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21 luglio 2006, n. 16793

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 1 agosto 2006, n. 17486

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29 marzo 2007, n. 7708

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 13 luglio 2007, n. 15749

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 luglio 2007, n. 16641

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 ottobre 2007, n. 21298

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14 dicembre 2007, n. 26468

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11 maggio 2009, n. 10816

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31 maggio 2010, n. 13235

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28 dicembre 2011, n. 29386

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12930

Fonte: Laleggepertutti

In assemblea al termine della discussione in merito ai vari punti posti all'ordine del giorno, è necessario deliberare, ovvero prendere una decisione che diventa obbligatoria per tutti i condomini come previsto dall’articolo 1137, primo comma, del codice civile.

Fatta eccezione per i casi di nullità, che possono essere rilevati in qualsiasi momento, se la delibera non viene impugnata per presunti suoi vizi diventa definitiva comportando l’impossibilità, da parte dei condomini, di potersi sottrarre agli effetti che andrà a produrre.

Ad esempio, qualora siano stati deliberati interventi di riparazione straordinaria di notevole entità, rispettando la corretta procedura di convocazione e deliberazione nel pieno rispetto di quanto prescritto dalla legge, tutti i condomini saranno tenuti a partecipare alle spese.

La forza del deliberato arriva fino al punto che se un comproprietario decidesse di sottrarsi all'obbligo contributivo, potrebbe vedersi notificata un'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva che, nei casi più gravi, potrebbe portare fino al pignoramento dell'unità immobiliare.

Ma andiamo ad esaminare il caso in cui i condomini, dopo avere deliberato una determinata opera o presa una particolare decisione, dovessero cambiare idea e volessero sostituire la decisione adottata con un’altra diversa o, addirittura, di segno opposto.

E’ sicuramente possibile procedere in tale senso ma le modalità e gli effetti variano a seconda della deliberazione da sostituirsi.

Partiamo dall'ipotesi in cui una deliberazione sia stata adottata con il consenso di tutti i condomini; in questi casi, come in tutti gli altri in cui si decide all'unanimità, per modificare la decisione presa è necessario essere nuovamente tutti d'accordo.

Se invece il provvedimento è stato preso a maggioranza, come detto dalla Corte di Cassazione con sentenza nr. 517/82 la sostituzione della deliberazione precedentemente adottata deve avvenire con le stesse maggioranze previste dalla legge per l'adozione di quella decisione.

S'ipotizzi che sia stata scelta, per l'esecuzione degli interventi di risanamento, la ditta Alfa ma che, prima della stipula del contratto, i condomini abbiamo deciso di voler cambiare l'appaltatore.

In questi casi, per poter operare tale cambiamento, sarà necessario che la deliberazione successiva sia adottata con la stessa maggioranza prevista per la deliberazione dei lavori straordinari di notevole entità (e quindi la maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi).

Infine , nel caso di sostituzione di una deliberazione invalida, magari che sia stata impugnata per dei vizi che ne comportino l'annullabilità, o nel caso che si voglia modificarla proprio per prevenire un probabile ricorso, dovrà essere applicato per analogia l'articolo 2377, quarto comma, del codice civile che recita: “L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo”

Anche in questi casi i quorum per la nuova delibera sono quelli necessari per la deliberazione che si andrà a sostituire.

Fonte: Lavori in casa.it

Quando un condominio è solito fumare le sigarette fuori dal balcone e l’odore si avverte nell’appartamento soprastante costringendo il proprietario a mantenere chiuse le finestre

L’unica norma del codice civile che si occupa di casi del genere si riferisce al divieto di immissioni di fumo o calore che superino la normale tollerabilità ed è l’articolo 844: una previsione del tutto generica che deve essere, di volta in volta, interpretata dal giudice anche alla luce delle situazioni concrete quali la collocazione geografica dell’immobile, l’eventuale presenza di inquinamento ambientale dovuta al traffico, e via dicendo.

Insomma, laddove il fumo, come ad esempio quello di un barbecue, possa generare un fastidio intollerabile al vicino, questo può essere vietato con un ricorso al giudice che, molto probabilmente, si affiderà alla valutazione di un consulente tecnico nominato affinché verifichi se, effettivamente, l’immissione è così insopportabile come sostenuto dalla parte ricorrente.

Questa valutazione, come detto, deve tenere conto delle situazioni concrete in cui si verifica l’episodio, infatti un ambiente inquinato e già di per sé stesso ricco di esalazioni potrebbe rendere del tutto irrilevante, e addirittura non percepibile, il fumo di una sigaretta, mentre potrebbe essere diversa la valutazione in una zona di campagna.

In verità però va detto che, per quanto fastidioso, in astratto il fumo di una sigaretta – peraltro assorbito dall’aria in modo abbastanza rapido – non sia tale da generare una turbativa così insopportabile da giustificare il ricorso al giudice salvo dimostrare, con appositi certificati medici, particolari patologie alle vie respiratorie che potrebbero effettivamente rendere insostenibile l’inalazione del fumo passivo. In questo caso, sarà possibile ricorrere al Giudice di Pace affinché, oltre ad inibire al vicino di casa, per il futuro, il comportamento oggetto del ricorso, disponga la sua condanna a un congruo risarcimento del danno morale.

Si dubita anche che il regolamento di condominio, salvo che non sia venga approvato all’unanimità, possa vietare ai condomini di fumare nella proprietà individuale non potendo il godimento di quest’ultima essere limitato se non con approvazione da parte dello stesso proprietario.

Il discorso potrebbe sensibilmente cambiare quando a fumare non sia una sola persona ma una pluralità di persone come avviene nel caso in cui il proprietario del primo piano sia costretto a subire il fumo passivo dei frequentatori del bar posto al piano terra.

E la Cassazione proprio in un caso similecon sentenza nr 7875/2009 ha dato ragione alla famiglia di un inquilino, a cui è stato riconosciuto il risarcimento del danno di 10.000,00 Euro, per via delle immissioni moleste di fumo di sigarette. In questo caso non ci sarebbe bisogno neanche di documentare problemi respiratori: l’ingente propagazione di fumo da sigaretta è, infatti, un danno in sé per sé risarcibile.

 

Fonte: Laleggepertutti.it

La legge n. 220/2013 ha introdotto nuove regole sulla convocazione dell'assemblea, la prima è che deve essere effettuata in forma scritta utilizzando la raccomandata, anche a mano, il fax o la Pec.

La convocazione dell'assemblea, sia ordinaria che straordinaria è in linea di principio un atto riservato all'amministratore, infatti le delibere prese in un’assemblea convocata senza il rispetto dell’iter indicato dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile o su iniziativa di un condomino pur in presenza dell’amministratore, sono annullabili anche se vi sia presente l’amministratore come da sentenza di Cassazione nr. 3139/1973.

La nuova legge ha introdotto alcune nuove disposizioni che in alcuni casi specifici attribuiscono l'iniziativa della convocazione anche ai singoli condomini e prevede che, anche individualmente, il condomino possa chiedere all'amministratore la convocazione dell'assemblea.

L’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, può essere convocata quindi:

-      - da ciascun condomino, 

-      - quando manca l’amministratore;

-      - quando l'amministratore cessa dall'incarico per perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, ovvero il godimento dei diritti civili o dei requisiti di onorabilità, ed in questo caso ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore come previsto dall’articolo 71-bis, 4° comma delle disposizioni di attuazione del codice civile;

-      - da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio quando, una volta che abbiano inoltrato la richiesta di convocare un’assemblea all’amministratore, questi non vi abbia provveduto entro il termine di dieci giorni dal ricevimento: in questo caso i condomini richiedenti possono provvedervi direttamente come previsto dall’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del codice civile; da tenere presente che in questo specifico caso è vietato autoconvocarsi senza avere prima inoltrato una specifica richiesta all’amministratore. I condomini interessati alla convocazione possono chiedere gli indirizzi degli altri all'amministratore in quanto, nell'ambito del condominio, per i rapporti interni tra i condomini e la corretta gestione del condominio stesso, non opera la normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003, n. 196.

-      - dal curatore speciale nominato dal tribunale, allorché, per qualsiasi causa  manchi l'amministratore, e un condomino o un terzo intenda iniziare o proseguire un giudizio nei confronti del condominio come previsto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’amministratore, in linea di principio, non ha l’obbligo di convocare l’assemblea su richiesta di un solo condomino, ma lo è quando il singolo condomino

-      - sia interessato all’adozione di innovazioni che mirano ad opere e interventi “agevolati”; in questo caso la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta come previsto dall’articolo 1120, comma 3 del codice civile;

-      - voglia denunciare gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio ed in questo caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore come previsto dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile;

-      - voglia  tutelare la destinazione d’uso delle parti comuni come previsto dall’articolo 1117 quater del codice civile;

-     - sia interessato, anche il conduttore, all’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o di produzione di energia da fonti rinnovabili che comportino modifiche alle parti comuni come previsto dall’articolo 1122-bis, 3° comma del codice civile;

-      - voglia ricorrere all’assemblea, come previsto dall’articolo 1133 del codice civile, contro i provvedimenti presi autonomamente dall’amministratore. 

L’installazione del condizionatore d’aria con motore esterno spesso è motivo di litigio tra condomini per il deturpamento dell’estetica condominiale e/o per il rumore prodotto dal motore.

 Con l’arrivo della buona stagione in molti cominciano a prendere in esame la possibilità di acquistare un condizionatore d’aria e molto spesso l’installazione del motore esterno provoca discussioni vuoi per il deturpamento dell’estetica dell’edificio, vuoi per la rumorosità prodotta dal motore.

Innanzitutto c’è da dire che l’installazione del condizionatore d’aria è consentita ad ogni condomino sulla facciata perimetrale del condominio che coincide con la sua proprietà esclusiva, senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea, salvo che si tratti di un palazzo di interesse storico-artistico o che il regolamento condominiale ponga divieti in tal senso.

In questi casi sarà necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

A prescindere poi dalla necessità o meno di coinvolgere l’assemblea, l’impianto di condizionamento dovrà poi essere esteticamente gradevole e non troppo rumoroso.

Quando si parla di estetica dell’edificio si devono intendere innanzitutto le linee e le strutture dell’edificio che lo caratterizzano e che gli conferiscono una determinata fisionomia ed una specifica identità come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza nr. 851/2007.

Il danno al decoro dell’edificio si produce pertanto quando l’installazione del condizionatore deturpa il palazzo al punto da fargli perdere il valore economico che prima possedeva.

La giurisprudenza oggi, in linea con il progresso tecnologico, ritiene infatti che determinati impianti, come quelli per il condizionamento dell’aria o satellitari, non debbano più essere considerati lesivi dell’estetica dell’edificio in quanto ormai considerati come dei normali elementi che si trovano presenti sugli edifici, fermo restando, come detto prima, che non si tratti di un palazzo di particolare pregio storico e/o architettonico.

Quando intendiamo installare un condizionatore è innanzitutto necessario capire se il palazzo in cui abitiamo è o meno di interesse storico-artistico.

Detto questo, nel caso di un edificio con valore storico – artistico l’installazione del condizionatore deve innanzitutto essere autorizzata dalla sovraintendenza, ovvero da un particolare ufficio provinciale, mentre per gli edifici che non abbiano alcun valore storico – artistico in genere non è necessaria nessuna autorizzazione amministrativa per l’installazione del motore del condizionatore su una delle facciate esterne del condominio.

E’ sempre meglio, comunque, informarsi preventivamente in Comune o in Provincia presso gli uffici competenti, chiedendo se vi siano delle particolari disposizioni da rispettare che possano riguardare la zona dove si trova l’edificio.

Altra verifica preventiva da fare è consultare il regolamento di condominio per assicurarsi che non contenga dei divieti particolari o delle limitazioni in merito alla possibilità di modificare le parti comuni e l’estetica dell’edificio.

La presenza del condizionatore produrrà, ovviamente, del rumore che è considerato legittimo fintanto che non supera la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del codice civile; nel caso che il rumore dovesse superare tale soglia i vicini potranno chiederne la rimozione.

Attenzione poi che qualora il rumore dovesse risultare eccessivamente molesto soprattutto durante la notte e dovesse arrecare disturbo ad un numero indeterminato di condomini, ciò potrà integrare il reato di disturbo della quiete e del riposo altrui previsto dall’articolo 659 del codice penale.

Per dimostrare l’eccessiva molestia prodotta dal rumore del motore la Corte di Cassazione, con sentenza n. 34240/2005, ha stabilito che lo stesso debba essere avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa, occupanti diversi appartamenti.

Per quanto sinora esposto è sempre consigliabile riflettere attentamente su alcuni punti prima di procedere all’installazione di un condizionatore in facciata ovvero:

ü  valutare se l’immobile possa rientrare tra quelli che hanno un valore storico - artistico

ü  in caso affermativo rivolgersi alla Soprintendenza

ü  successivamente richiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea del condominio

ü  verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio

ü  valutare preventivamente presso il comune l’esistenza di disposizioni da rispettare

ü  evitare il posizionamento del motore sulla facciata principale dell’edificio

ü  possibilmente installare il motore a pavimento sul balcone in modo da evitarne la vista

ü  verificare che l’acqua di condensa prodotta venga adeguatamente raccolta

ü  verificare le distanze dalle finestre degli altri appartamenti per evitare lamentele

ü  verificare cosa vi sia sulla colonna d’aria sopra al motore per evitare lamentele

ü  eseguire la manutenzione programmata per evitare che si produca rumorosità indebita

ü  in ogni caso sarebbe opportuno un passaggio preventivo in sede di assemblea di condominio

Identificazione del problema: Molte persone negli appartamenti del palazzo, per lungo tempo o in transito continuo, possono generare eccessivo affollamento.

Questo può creare problemi nella suddivisione di alcune spese comuni, basate sul numero di utilizzatori dichiarati all’Amministratore. Si genera inoltre un transito di persone sconosciute agli altri abitanti del condominio.

Domande: Quante persone possono abitare in un appartamento? Esiste un minimo di mq per persona? Quando si ha un ospite di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre considerarlo come un domiciliato vero e proprio, e quindi deve essere preso in considerazione per la divisione delle spese condominiali?

Orientamento risolutivo: Esistono limiti di occupazione di un appartamento mono-stanza (o monolocale) che prevedono un solo abitante fino a mq 28 e 2 soli abitanti fino a mq 38; nei normali appartamenti deve esistere una superficie di almeno 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti, e di 10 mq per gli abitanti successivi. Se questi limiti non vengono rispettati, si può parlare di sovraffollamento.

In caso di affitto, nell’appartamento dovrebbero abitare stabilmente solo le persone indicate nel contratto, mentre vengono in genere automaticamente inclusi gli stretti familiari (coniuge e figli), anche in caso di ricongiungimento.

Solitamente dopo una permanenza di oltre 15/20 gg. si comunichi all’Amministratore il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, in modo tale da poter eseguire un corretto riparto delle spese, laddove le stesse vengano calcolate in base al numero delle persone (in modo particolare l’acqua, ma non solo). In assenza di comunicazioni dirette, l’Amministratore di condominio raccoglie le indicazioni dei vicini circa il numero degli occupanti reali degli appartamenti, e su tale base realizza il calcolo dei costi.

Oltre alle questioni del riparto dei costi, la presenza di persone non conosciute e di volti nuovi all’interno dei condomini può generare preoccupazione tra gli abitanti: pertanto è sempre bene avvisare gli altri abitanti della presenza di eventuali ospiti per un tempo prolungato o di nuovi abitanti stabili.

Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si sub-affittano stanze. In altri casi si sub-affittano posti-letto. In alcuni appartamenti il sub-affitto di posti letto assomiglia ad una attività di albergo ad ore. Il transito dei persone sconosciute nel palazzo, a tutte le ore, è inoltre elevato. Il sub-affitto può inoltre generare sovraffollamento.

Domande: E’ possibile il sub-affitto? Com’è regolato? Ci sono limiti numerici al sub-affitto? Si possono fare più contratti di sub-affitto in uno stesso appartamento?

E’ possibile il sub-affitto giornaliero?

Orientamento risolutivo: Il sub-affitto è’ possibile solo se il contratto principale di

locazione lo prevede; lo stesso vale per il sub-affitto parziale di stanze. Difficilmente i contratti che prevedono il sub-affitto hanno delle particolari limitazioni. Non esiste un limite minimo o massimo per la durata della permanenza nei locali o nei posti letto affittati all’interno di una stanza. Diversa cosa è se un affittuario cede in tutto o in parte l’appartamento ad altri, senza il consenso scritto del proprietario: questo è un abuso e ci possono essere conseguenze legali che conducono fino allo sfratto e al pagamento di spese; nei casi più gravi si può incorrere in reati legati all’ospitalità e permanenza abusiva di persone o favoreggiamento della immigrazione clandestina.

Ancora diverso è il caso in cui l’attività di ospitalità e di cessione di locali e di posti letto sia fatta senza alcun contratto di sub-affitto: qui si può configurare il reato di esercizio abusivo di attività economica, ed anche l’infrazione di numerose norme relative sia alle tasse che alle autorizzazioni e alle licenze di esercizio. Le conseguenze in termini di oneri da pagare possono essere molto gravi, ed arrivare al pignoramento dell’immobile e dei beni in esso presenti per far fronte a tali spese.

Identificazione del problema: Talvolta vengono ospitate persone, anche per lunghi periodi. Queste persone sono ospiti, non facendo parte del nucleo familiare, non avendo residenza nel luogo o non risultando nel contratto di affitto.

Domande: Occorre dichiarare alle Autorità le persone ospitate? Dopo quanto tempo gli ospiti devono essere dichiarati all’Autorità? La eventuale denuncia riguarda sia italiani che stranieri ospitati?

Orientamento risolutivo: La legge italiana prevede che sia possibile identificare tutte le persone che sostano per più di 2 giorni in qualsiasi appartamento. Ogni persona che non fa parte del nucleo familiare, che non ha la residenza nel luogo o che non risulta nel contratto di affitto, non può, soprattutto se ospite di lungo periodo, passare inosservata. La denuncia di cessione fabbricato (nota anche come “denuncia antiterrorismo”) è una pratica amministrativa la cui responsabilità cade principalmente sul proprietario. Lo stesso, quando affitta o vende o cede a qualcuno un immobile, è obbligato a fare la denuncia in Questura entro 48 ore dalla cessione. Questa denuncia vale allo stesso modo per ospiti di nazionalità italiana o straniera.

Se invece un affittuario ospita una persona per oltre 48 ore, dovrebbe comunicarlo immediatamente al proprietario, che poi farà denuncia all’autorità. Nel caso poi che le persone ospitate siano cittadini extra-UE irregolari in quanto a permesso di soggiorno, il proprietario rischia forti sanzioni ed anche la confisca dell’immobile (nel caso vi sia elevato guadagno in denaro). Tali prescrizioni sono contenute nella normativa antimafia (per gli italiani e i cittadini comunitari) e nel Testo Unico sull’Immigrazione (per i cittadini extra-comunitari).

Identificazione del problema: Il conteggio dei costi dell’acqua a “teste” (a persona) tiene conto dei residenti ufficiali e dichiarati, ma non degli ospiti non dichiarati e di lungo periodo, non del turn over continuo di persone che in alcuni appartamenti si vanno ad aggiungere ai residenti ufficiali. In situazioni di questo tipo, il risultato è un aumento del consumo d’acqua che viene utilizzata da molte più persone di quelle che effettivamente pagano. Il maggior costo ricade, alla fine, sui soli abitanti dichiarati e paganti.

Domande: Se ci sono degli ospiti fissi o di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre inserirli per il conteggio del consumo dell’acqua? C’è la possibilità di inserire contatori singoli per il consumo dell’acqua? Che problemi possono sorgere?

Orientamento risolutivo: Se il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese di acqua potabile è quello del numero di persone, certamente la presenza di ospiti di lungo periodo (oltre i 15-20 giorni) va dichiarata all’Amministratore condominiale.

In ogni caso l’Amministratore potrà ottenere informazioni al riguardo anche dagli altri abitanti del condominio, e procedere alla corretta divisione delle spese. Se il condominio nasce con un impianto a contatore centralizzato, per poter modificare il criterio di spese (persone-consumi) o per modificare l’impianto nel senso di autorizzare il singolo condomino a staccarsi, occorre la totalità dei consensi. E’ invece sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini, od anche solo dell’Amministratore, per installare contatori di lettura individuali. Ottenuta tale autorizzazione, occorrerà affrontare da parte dei proprietari il costo dell’installazione di contatori individuali; dovranno poi essere fatte le letture periodiche dei singoli contatori, per verificare il consumo effettivo di acqua, indipendentemente dal numero di occupanti. Quando non si permette ai rilevatori di entrare in casa, e quando gli occupanti non comunicano la lettura del contatore all’Amministratore, verrà calcolato e addebitato un consumo presunto che potrà tenere conto del numero di effettivi abitanti nell’appartamento.

Identificazione del problema: Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di un condomino comporta che tutti gli altri condomini si trovino a pagare anche tale quota, con evidente aggravio dei propri costi.

Domande: Quali sono gli strumenti per ottenere il pagamento delle spese condominiali? Se l’inquilino non paga, deve pagare il proprietario? E se nemmeno il proprietario paga?

Orientamento risolutivo: L’Amministratore condominiale, se previsto dal Regolamento Contrattuale, può sospendere all’occupante in debito l’utilizzazione di quei servizi comuni che possono essere separati nel loro godimento. Se è l’affittuario a non pagare le spese di condominio, queste devono essere saldate dal proprietario: lui ne è il responsabile ultimo. Se il debito dell’inquilino verso il condominio supera il valore di 2 mesi di affitto, è possibile richiedere lo sfratto per ragioni di morosità.

Se invece è il proprietario a non pagare le spese, l’Amministratore condominiale ha la possibilità di effettuare un Decreto Ingiuntivo, immediatamente esecutivo; ottenuto questo, se il debito non viene saldato l’Amministratore può procedere con il pignoramento mobiliare o immobiliare; questo tuttavia comporta spese ingenti (inizialmente a carico del condominio) e tempi lunghi. Il credito del condominio verso un proprietario è chirografario (cioè non assistito da garanzia e non prioritario) ed avranno la precedenza altri creditori (es. banche) e vi è dunque il rischio che il condominio non percepisca nulla. Tuttavia, la minaccia di perdere l’immobile e la richiesta di rientro del mutuo da parte della banca quasi sempre “spingono” il condomino a saldare il debito, per cui tale azione spesso è efficace.

Fonte: Migrare.it

Il possesso esclusivo non genera usucapione: la delibera dell’assemblea con cui vengono attribuiti i posti, con tanto di strisce per terra, non è sufficiente ad attribuire la proprietà sullo spazio.
Non basta la delibera dell’assemblea, che assegna, ai singoli condomini, i posti auto ricavati nel cortile condominiale a far sì che si sciolga la comunione su tali aree. Lo spazio, infatti, resta di proprietà comune e, nonostante siano state disegnate le strisce a terra di delimitazione degli spazi, non si può parlare di divisione del cortile. Perché invece si realizzi tale risultato è necessario il consenso all’unanimità di tutti i condomini.
A chiarirlo è la sentenza della Cassazione numero 6573/15 del 31-03-2015.
La destinazione di porzioni del bene comuni all’uso esclusivo di questo o quel condominio comproprietario non dà luogo, secondo la Corte, ad una vera e propria divisione del bene comune, per la quale serve invece il consenso di tutti i comproprietari.
La destinazione del cortile comune a parcheggio non scioglie la comunione sul bene ma costituisce soltanto un’innovazione avente ad oggetto le modalità di uso del cortile, che serve, dunque, soltanto a razionalizzare l’uso dell’area all’interno del complesso residenziale in modo da rendere più comodo il godimento dello spazio comune; il tutto senza pregiudicare la relativa fruizione da parte di alcuno dei partecipanti alla comunione.
Non conta neanche la segnaletica apposta sul terreno e, quindi, l’individuazione dei singoli posti con le classiche strisce bianche o gialle: ciò, infatti, non comporta un’immutazione materiale e, quindi, lo scioglimento della comunione, perché non influisce sulla comproprietà del bene, ma ne rende semplicemente più ordinato e razionale l’uso paritario come da Cassazione nr. 5997/2008.
In buona sostanza, la delibera in oggetto, in quanto inerente alle modalità di uso del bene comune, non è idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun comproprietario per il parcheggio.
Non si può, quindi, in casi come questo, affermare che il possesso di fatto dello spazio auto, da parte del singolo condomino, anche se ottenuto con assegnazione nominativa dall’assemblea, generi i presupposti per l’usucapione dell’area e, quindi, l’acquisto della proprietà a dispetto di tutti gli altri condomini.
In realtà la delibera disciplina soltanto le modalità d’uso del bene comune: non è dunque idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun proprietario per il parcheggio.

Dismissione dell’impianto comune: il 100% dei consensi è necessario per evitare l’impugnazione della delibera assembleare e il risarcimento danni. Con sentenza nr. 862/2015 la Cassazione ha stabilito che qualora il condominio dovesse decide di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato per convertirsi all’autonomo senza che l’assemblea abbia raggiunto l’unanimità, la delibera è nulla. Secondo la sentenza infatti la sola maggioranza qualificata non è sufficiente ad impedire l’impugnazione della delibera e la conseguente citazione in giudizio da parte di quei condomini che non erano d’accordo con la dismissione dell’impianto e che si trovano costretti ad effettuare delle spese non volute e non preventivate. Questi ultimi potranno infatti agire in causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune che li ha privati dell’uso dell’impianto di riscaldamento. Pertanto si può affermare come sia vietata la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas senza che vi sia il consenso unanime.