La legge n. 220/2012 di c.d. “riforma del condominio” afferma, all’art. 63, comma II, delle disposizioni di attuazione al codice civile, che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini….”. Sennza entrare troppo in sottigliezze giuridiche è evidente che con questa norma il  legislatore ha introdotto un principio che, di fatto, accoglie – temperandolo - il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali già affermato dalla giurisprudenza di legittimità. Come è noto la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 8 aprile 2008, n. 9114 aveva provocato numerose problematiche applicative sulla scorta delle quali sono scaturite molteplici posizioni dottrinarie alcune decisamente ostili altre decisamente favorevoli ai contenuti della suddetta pronuncia. Secondo il principio della parziarietà parte della dottrina riteneva che il conto corrente non potesse essere “aggredito” in quanto sullo stesso “transitano” le quote, e solo quelle, dei condomini solventi determinandosi così un contrasto con il principio enucleato nella sentenza.

La soluzione adottata dalla legge di riforma, con l’introduzione della “preventiva escussione” sembra, in pratica, lasciare inalterata la situazione. Una possibile soluzione potrebbe essere trovata interpretando il citato secondo comma dell’art 63 disp. att. c.c.. La disposizione, infatti, sembrerebbe consentire al creditore di agire dapprima nei confronti del condominio e, successivamente, dei condomini morosi e dei solventi. Si tratta di una soluzione adottata in alcune sentenze di merito che hanno motivato la decisione facendo leva sullla qualificazione del condominio come centro autonomo d’imputazione di distinte posizioni giuridiche. Sulla questione, come era prevedibile, i giuristi si stanno ancora confrontando perché la norma, ovviamente, potrebbe essere letta anche in modo opposto e cioè che il creditore non possa pignorare il conto corrente condominiale se non dopo aver escusso i condomini morosi in ragione della insussistenza della autonomia patrimoniale del condominio.

Va infine rilevato che la norma, peraltro, non specifica se il creditore debba dimostrare di avere solo tentato di escutere il condomino moroso per poter agire nei confronti del condominio o se debba invece dimostrare di aver escusso, pro quota, il patrimonio del condomino moroso ipotesi, quest’ultima, che allontana sempre di più la possibilità per i terzi creditori di ottenere un rapido recupero del credito.

Ogni condomino, come noto, ha il dovere di corrispondere le spese relative alla gestione ed alla conservazione delle cose comuni e, quindi, ha l'obbligo di pagare le spese condominiali alle scadenze pattuite, senza che sia necessario l’invio di particolari avvisi o promemoria da parte dell’amministratore.

La Suprema Corte di Cassazione, così come del resto la dottrina, ha avuto modo di chiarire come questo genere di obbligazioni “sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo”.

Nel caso del condominio la misura dell'obbligo contributivo è determinata in base ai valori millesimali dell'unità immobiliare utilizzati per ripartire le spese approvate nelle rendicontazioni di spesa preventive e consuntive.

L'amministratore, da parte sua, ha il preciso obbligo di riscuotere i contributi, eventualmente anche tramite azione giudiziaria, come previsto dall’articolo  63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

E' prassi, ma non obbligo, che l’amministratore prima di passare la pratica al legale proceda all’invio di uno o più solleciti scritti sollecitando direttamente il condomino moroso e questo sollecito è da considerarsi come un'attività extra rispetto a quella ordinaria che dovrebbe limitarsi al massimo a ricordare le scadenze., pertanto il sollecito di pagamento deve essere inteso come una comunicazione personale inviata dall’amministratore al condomino ed il cui costo viene a ricadere, inevitabilmente, sullo stesso.

E’ utile evidenziare come il sollecito inviato da parte dell'amministratore abbia lo stesso ed identico valore legale della lettera di messa in mora inviata dall'avvocato.

Generalmente l’amministratore nella propria offerta presentata all’atto della propria nomina indica chiaramente che le spese relative ai solleciti di pagamento ed alla eventuale predisposizione della documentazione necessaria per la presentazione del decreto ingiuntivo da parte di un legale verrà addebitata a carico del condomino moroso, risolvendosi pertanto a monte la questione se tali spese debbano essere a carico del condomino o dell’intero condominio; nel caso in cui dovesse invece mancare questo passaggio, salvo diversa indicazione prevista nel regolamento di condominio, la spesa per il sollecito dovrà essere ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile come spesa necessaria per la gestione delle parti comuni.

Appare pertanto ben evidente l’importanza di presentare da parte dell’amministratore, e da parte dei condomini, di valutare ed accettare all’atto della nomina dello stesso offerte complete che indichino singolarmente le eventuali voci di spesa.

È legittima l'installazione di un ascensore esterno a servizio e a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dea parte dell'assemblea anche se l'opera non è prevista nel progetto originario dell'edificio, questo è quanto hanno affermato i giudici di Cassazione, con sentenza nr. 10852 del 16 maggio 2014, bocciando il ricorso di una donna contro la decisione della Corte d'Appello che riconosceva la legittimità dell'innovazione realizzata da parte di un altro condomino, proprietario di un appartamento nello stesso edificio.  

Contrariamente a quanto sosteneva la ricorrente, che chiedeva l'eliminazione delle opere illegittimamente realizzate oltre al risarcimento dei danni, il giudice di merito riteneva che l'installazione dell'ascensore esterno, a servizio esclusivo di un'unità immobiliare, costituisse un’innovazione eseguita legittimamente a spese del proprietario, e come tale non richiedente l'autorizzazione del condominio ex artt. 1120, 1121 c.c., non pregiudicante la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio. Né poteva assumere rilievo, secondo la Corte, il mutamento di destinazione delle unità immobiliari dei convenuti, consentito dal regolamento di condominio, o ritenersi sussistenti immissioni illegittime, dovendo, altresì, considerarsi applicabile nella specie, l'art. 3 della Legge. nr. 13/1989, prevedente deroga "alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati". 

Richiamando la giurisprudenza in materia (cfr. Cassazione. n. 14096/2012), la Cassazione rilevava che: "in tema di condominio l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale".  

Per cui, ritenendo corretta la valutazione della Corte territoriale, la Suprema Corte. rigettava il ricorso.

Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio deve diventare sempre più un momento di attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe sono ormai le responsabilità civili e penali che investono questo professionista.

Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e le leggi, se non interpretate correttamente o addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini. Una responsabilità non indifferente per l’amministratore di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere in possesso di nozioni giuridiche, tecniche, amministrative e fiscali, utili allo svolgimento della professione.

Risulta quindi evidente che deve considerarsi definitivamente tramontata l’epoca degli amministratori improvvisati e dei dopolavoristi; i condomini dovranno sempre più orientarsi nella scelta verso un professionista che garantisca anche, ad esempio, una copertura assicurativa adeguata, i tempi sono ormai maturi per il riconoscimento di questa figura professionale da parte delle istituzioni che andrebbero in tale modo a garantire l’utente finale, il condomino, evitandogli il rischio di incappare in personaggi improvvisati o con pochi scrupoli.

Come riconoscere allora un serio professionista che dia garanzia di affidabilità, di correttezza e di professionalità? Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto che il professionista sia iscritto ad una associazione quale ad esempio l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili (ANACI), che da anni organizza corsi di aggiornamento professionale e cerca di raccogliere e di indirizzare, anche sotto il profilo delle tariffe, i professionisti del settore, selezionandoli attraverso esami di ammissione e, unica in Italia, attraverso un costante aggiornamento obbligatorio.

Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si possono reperire sul mercato: innanzitutto è importante tenere conto delle referenze positive, valutare se il professionista abbia alle spalle un’organizzazione adatta a gestire l’immobile che gli si vuole affidare.

Inoltre, occorre tenere ben presente che, a fronte di determinate caratteristiche offerte dal professionista, la richiesta di compenso annuo non dovrà certo essere eccessivamente elevata, ma neanche troppo bassa, si dovrà chiedere che nell’offerta siano indicate chiaramente le prestazioni accessorie (quali ad esempio le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l’esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per la compilazione e l’invio del Modello 770, etc.), occorre chiedere che accanto a ciascuna di esse sia indicato chiaramente il compenso richiesto, in modo da evitare in seguito amare sorprese e discussioni.

La legge 220/2012 di riforma del Condominio ha introdotto il Consiglio del Condominio (art. 1130 -bis C.C) – “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

L’assemblea pertanto può nominare, sempre che lo ritenga opportuno, anche un numero maggiore di consiglieri e nulla esclude che si possa introdurre un consiglio di condominio anche nei palazzi più piccoli, come del resto già avveniva prima della nuova legge, in quanto molti regolamenti condominiali già prevedevano tale figura.

Il consiglio dei condomini rappresenta, in sintesi, un gruppo di comproprietari più ristretto rispetto all’assemblea vera e propria ed ha come compito principale quello di coadiuvare nella gestione l’amministratore nel proprio operato fungendo pertanto da tramite tra l’amministratore ed i condomini; un punto di riferimento quindi per l’uno e per gli altri.

I limiti di queste funzioni devono essere individuati dal regolamento e/o dalla delibera istitutiva del consiglio stesso, in quanto la riforma non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di intervento abbastanza indefinita. Il consigliere di condominio non deve necessariamente anche essere il revisore dei conti anche se in molti condomini è consuetudine affidare la revisione della contabilità proprio agli stessi consiglieri.

La revisione dei conti può essere affidata anche, se l’assemblea lo delibera, ad una società esterna, naturalmente a pagamento. Il quorum necessario per deliberarlo è lo stesso quello previsto per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei valori millesimali, sia in prima che in seconda convocazione.

La figura del consigliere solitamente non è retribuita salvo che il regolamento non disponga diversamente. Da tenere presente come il consigliere non si assume nessuna responsabilità di tipo legale, in quanto la stessa resta interamente a carico dell’amministratore cui spetta decidere se ed in che misura coinvolgerli.

I consiglieri possono coadiuvare l’amministratore nel preparare l’ordine del giorno delle assemblee, seguire l’andamento di lavori in corso, segnalare possibili inconvenienti nell’andamento della casa o farsi promotori di eventuali richieste o necessità dei condomini. Molto spesso i consigli servono soprattutto ad assistere l’amministratore nei casi di manutenzione straordinaria di notevole entità o urgenza.

Pur essendo il conto corrente condominiale intestato al condominio, è pur sempre l'amministratore, in qualità di rappresentante pro tempore dei condomini, ad averne la gestione diretta; di fatto, il rapporto di conto corrente si instaura infatti tra la persona dell'amministratore e l'istituto di credito.

Il singolo condomino è pertanto formalmente un terzo estraneo rispetto al rapporto di conto corrente, sia esso bancario o postale pertanto alla domanda se il singolo condomino possa accedere direttamente al conto corrente condominiale e richiedere il relativo estratto conto condominiale la risposta è che  tale accesso risulta consentito solo ed esclusivamente all'amministratore di condominio.

La legge di riforma, nel sancire all’art.1129 n. 7 del codice civile l'obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha chiarito che "ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puòchiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".

La nuova norma riconosce pertanto il diritto per ogni singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica tuttavia, a differenza di quanto si riteneva in passato, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l'estratto conto ma dovrà presentare apposita richiesta al proprio amministratore che dovrà provvedere a richiedere la relativa documentazione alla banca o alla posta qualora non ne sia già in possesso.

Per capire meglio quanto sopra occorre anche, non da ultimo, considerare anche le difficoltà pratiche legate, tra l'altro, alla necessità della banca di accertare se il soggetto che chiede di accedere al conto corrente rivesta effettivamente la qualità di condomino risultando pertanto legittimato ad avanzare tale richiesta.

Procedendo come sopra descritto si riesce a conciliare la necessaria trasparenza con l’indispensabile tutela della privacy.

Grazie all’utilizzo di ANACI Box è possibile prendere visione dei documenti del proprio condominio quali planimetrie, regolamento di condominio, tabelle millesimali, polizza assicurativa ed altro ancora compresi i verbali delle assemblee completi della documentazione contabile di riferimento. Se ancora non in possesso della password dedicata fatecene richiesta, Ve la forniremo subito!

I nodi, in genere, vengono al pettine di fronte al primo guasto serio dell'impianto. Quando un ascensore non funziona o si blocca, i condomini si trovano per la prima volta a fare i conti con i termini del contratto di manutenzione. Un documento fondamentale per l'edificio, che però (come a volte si scopre) è stato sottoscritto senza la dovuta attenzione. E contiene una serie di condizioni sfavorevoli e onerose. Meglio dunque prevenire l'insorgenza di brutte sorprese, cautelandosi con contratti trasparenti, che non contengano clausole vessatorie, tra l'altro recentemente messe in luce dall'Antitrust.
Data una determinata marca e tipologia di impianto, occorre scegliere chi si incaricherà negli anni di effettuare la manutenzione e i controlli di sicurezza. È in questo momento che occorre prestare la massima attenzione a ciò che si pattuisce. Tenendo conto che se cambiare fornitore è in teoria sempre possibile, nella pratica difficilmente avviene. Sia perché, come spiegano le associazioni dei proprietari, a partire dalla Confappi di Milano, «recedere anticipatamente, anche in caso di motivate inadempienze, non è un percorso semplice e richiede un'azione giudiziaria spesso annosa». Sia perché, per ciascuna marca d'impianto, è limitato il numero d'imprese disponibili, su un territorio, a fornire l'assistenza necessaria e garantire la disponibilità dei pezzi di ricambio.
A mettere all'erta i proprietari di casa sono, per prime, le aziende che lavorano nel settore. «Già da tempo – spiega infatti Luca Incoronato, presidente Anacam, l'Associazione nazionale imprese di costruzione e manutenzione ascensori – comunichiamo ai nostri soci quali sono le clausole da evitare. Il nostro consiglio è seguire modelli preconfezionati, come quello recentemente diffuso da Unioncamere e stilato dalla Camera di commercio di Roma. Se ci si attiene a quei contenuti, sarà difficile incorrere in inconvenienti e contestazioni».
A dare man forte ai consumatori, è comunque intervenuta l'Autorità garante della concorrenza e del mercato. Che, nell'ambito delle competenze acquisite in materia di clausole vessatorie (articolo 37-bis, Codice del consumo), ha analizzato i contratti di manutenzione più diffusi e ha individuato e messo al bando una serie di condizioni considerate illegittime. «Il risultato – spiega Tiziana Sorriento, vicepresidente nazionale Codacons – è che oggi è possibile per un condominio, con un iter tutto sommato semplice, invocare e pretendere la nullità di condizioni che rientrino fra quelle messe in luce dalla stessa Agcm».
Ma quali sono le clausole vessatorie più diffuse e "pericolose"? Fra i principali punti a cui prestare la massima attenzione c'è, innanzitutto, la questione dei tempi. Sono impugnabili infatti i contratti che prevedono termini troppo lunghi per il recesso anticipato. «In passato – spiega Incoronato – la comunicazione di interruzione del servizio era prevista con 180 giorni d'anticipo rispetto alla scadenza naturale dell'accordo. Dopo l'intervento dell'antitrust, il lasso di tempo si è notevolmente ridotto ed è di 45-30 giorni per i contratti annuali e di 60 giorni per i contratti pluriennali».
Considerati i notevoli adempimenti e i controlli prescritti per legge (si veda l'articolo in pagina), in genere l'accordo che si stipula con la ditta specializzata è pluriennale. Considerate soprattutto le mutevoli condizioni di mercato, anche se la durata è libera e pattuita tra le parti, è comunque buona norma non superare la durata di tre anni. Facendo anche attenzione a evitare la previsione di "rinnovo automatico".
Un'altra condizione che l'Antitrust ha dichiarato "fuori legge" riguarda la penale eccessiva richiesta al condominio che decide di recedere anticipatamente il contratto di manutenzione. Nei vecchi accordi sovente si prevedeva il pagamento di tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Tuttavia, molti giudici si sono pronunciati sulla materia e, anche se non è mai stato fissato un importo congruo universale, la consuetudine è far pagare il 40-50% di quanto inizialmente pattuito.
C'è poi la questione degli aumenti "in corso d'opera": è in genere prevista, come è normale nei contratti di durata, anche una clausola di revisione del prezzo, per adeguare il canone all'andamento delle retribuzioni, dei beni e dei servizi connessi con la prestazione della manutenzione. «Ma eventuali inadempimenti dell'impresa o incrementi esagerati del canone pattuito sono due possibili ragioni per interrompere o ridiscutere il contratto – afferma Sorriento -. È anche utile ricordare che per i contratti di manutenzione pluriennali serve sempre la delibera dell'assemblea di condominio. Se la decisione è stata presa esclusivamente dall'amministratore, il contratto potrà essere oggetto di revisione». Attenzione anche a chi propone ribassi dei prezzi di installazione dell'ascensore in cambio di contratti più "vincolanti" in tempi e modalità per la futura manutenzione.
Sono infine illegittime – come stabilito dal garante – anche le clausole che escludono o limitano i risarcimenti in caso di sinistri causati dal malfunzionamento dell'ascensore o dal ritardo nella consegna dei prodotti e nel loro montaggio o che riducono da due a un solo anno la garanzia legale di conformità.

L'installazione del condizionatore in condominio è una annosa questione che non sempre trova univoca soluzione da parte dei giudici e che vavalutata di volta in volta in ragione del diverso impatto visivo che il manufatto può avere sull'aspetto architettonico dell'edificio e decisa anche secondo le regole del buon senso.

È certo però che il condòmino, prima di posizionare il proprio condizionatore all'esterno, deve darne notizia all'amministratore affinché relazioni l'assemblea, che può richiederne la rimozione: è questa la regola dettata dal nuovo articolo 1122 del Codice civile, introdotto con la riforma del condominio.

Entro questi limiti può dunque ritenersi legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento sulla facciata dello stabile condominiale. Deve trattarsi però di un manufatto di piccole dimensioni che non vada a stravolgere l'armonia della facciata stessa e che magari si inserisca in essa, per colore e posizione, quasi a scomparire. I limiti sono invece superati se il condizionatore assume dimensioni spropositate rispetto alla normale accettabilità (e l'ipotesi non è purtroppo rara) perché in questo caso viene a modificarsi la destinazione tipica del bene comune. Il ragionamento resta invariato anche nel caso in cui l'impianto venga posizionato sulla facciata interna dell'edificio.
L'offesa al decoro architettonico va comunque riguardata in sé, senza riferimento a edifici contigui o, ancor meno, ad alterazioni in questi già esistenti È da escludersi anche che persone estranee al condominio possano lamentarsi per un condizionatore mal posizionato dal condomino dell'edificio magari antistante al proprio: la tutela pubblica non concorre con quella privata. Ma in presenza di un condizionatore rumoroso oppure che produca eccessive esalazioni la tutela spetta a tutti gli interessati e non solo al condòmino vicino di casa. Per la valutazione del disturbo resta caposaldo invalicabile il limite della tollerabilità del rumore o delle esalazioni.

Una piattaforma di consultazione via web che aiuti a raggiungere gli obiettivi individuati dalla Strategia energetica nazionale, dal Piano nazionale per l'efficienza energetica e dalla direttiva 2012/27/UE (sulla riduzione dei consumi). Così si presenta l'iniziativa degli Stati generali dell'efficienza energetica, nati su impulso dell'Enea e con il supporto tecnico di EfficiencyKNow, partner di Smart Energy Expo, la fiera internazionale sull'efficienza energetica organizzata da Veronafiere.

Il portale www.statigeneraliefficienzaenergetica.it è attivo da oggi (6 maggio) e - compilando l'apposito questionario - tutti (istituzioni, operatori pubblici o privati, associazioni, imprese, professionisti, istituti di ricerca e cittadini) sono chiamati a partecipare alla discussione, che è articolata in cinque tematiche: semplificazione, finanziabilità, comunicazione, formazione e dinamiche domanda/offerta.

Cinque macro-aspetti strategici di sviluppo dell'efficienza energetica, tra loro intrecciati, e sui quali bisogna puntare. Dalla stabilizzazione e dal perfezionamento dei meccanismi incentivanti allo snellimento delle procedure burocratiche; dalla promozione degli audit energetici all'organizzazione di percorsi educativi e formativi trasversali, di tutti gli attori coinvolti, sui temi in questione; dalla completa informazione del consumatore sui possibili vantaggi in termini di risparmio a una maggiore accessibilità degli interventi di efficienza (con lo sviluppo di nuovi modelli e meccanismi di finanziamento), fino al sostegno dell'industria dei prodotti ad alto contenuto tecnologico.

L'inaugurazione ufficiale della piattaforma è avvenuta al Politecnico di Milano (Campus Bovisa), dove si è parlato di sostenibilità degli investimenti, ruolo dell'Enea e road map dell'efficienza energetica. E dove si è svolta anche una tavola rotonda (coordinata dal presidente degli Stati generali, Alessandro Ortis) sul tema dell'industria e dei servizi alla quale hanno partecipato Enel Energia, Edison Energy Solutions S.p.a., Cofely-Gdf Suez, 3M, Energy Team S.p.a., Bartucci S.p.a., Zucchetti Energy Management, Anie Energia, Federdistribuzione, Assoesco e Anima-Italcogen.

La consultazione, che ai partecipanti offre anche uno spazio dedicato alle "buone pratiche" di efficienza energetica, è semplice, permette di commentare una o più proposte, e sarà aperta fino al 25 luglio. A quel punto l'Enea valuterà i vari contributi, per elaborare proposte concrete, anche in vista del semestre di presidenza italiana del Consiglio dell'Unione europea. I risultati di questo progetto partecipativo saranno poi presentati il 9 ottobre 2014, in occasione della giornata dedicata agli Stati generali dell'efficienza energetica nell'ambito della seconda edizione di Smart Energy Expo, che si terrà a Verona dall'8 al 10 ottobre 2014.