L’installazione del condizionatore d’aria con motore esterno spesso è motivo di litigio tra condomini per il deturpamento dell’estetica condominiale e/o per il rumore prodotto dal motore.
Con l’arrivo della buona stagione in molti cominciano a prendere in esame la possibilità di acquistare un condizionatore d’aria e molto spesso l’installazione del motore esterno provoca discussioni vuoi per il deturpamento dell’estetica dell’edificio, vuoi per la rumorosità prodotta dal motore.
Innanzitutto c’è da dire che l’installazione del condizionatore d’aria è consentita ad ogni condomino sulla facciata perimetrale del condominio che coincide con la sua proprietà esclusiva, senza necessità di approvazione preventiva da parte dell’assemblea, salvo che si tratti di un palazzo di interesse storico-artistico o che il regolamento condominiale ponga divieti in tal senso.
In questi casi sarà necessaria la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale.
A prescindere poi dalla necessità o meno di coinvolgere l’assemblea, l’impianto di condizionamento dovrà poi essere esteticamente gradevole e non troppo rumoroso.
Quando si parla di estetica dell’edificio si devono intendere innanzitutto le linee e le strutture dell’edificio che lo caratterizzano e che gli conferiscono una determinata fisionomia ed una specifica identità come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza nr. 851/2007.
Il danno al decoro dell’edificio si produce pertanto quando l’installazione del condizionatore deturpa il palazzo al punto da fargli perdere il valore economico che prima possedeva.
La giurisprudenza oggi, in linea con il progresso tecnologico, ritiene infatti che determinati impianti, come quelli per il condizionamento dell’aria o satellitari, non debbano più essere considerati lesivi dell’estetica dell’edificio in quanto ormai considerati come dei normali elementi che si trovano presenti sugli edifici, fermo restando, come detto prima, che non si tratti di un palazzo di particolare pregio storico e/o architettonico.
Quando intendiamo installare un condizionatore è innanzitutto necessario capire se il palazzo in cui abitiamo è o meno di interesse storico-artistico.
Detto questo, nel caso di un edificio con valore storico – artistico l’installazione del condizionatore deve innanzitutto essere autorizzata dalla sovraintendenza, ovvero da un particolare ufficio provinciale, mentre per gli edifici che non abbiano alcun valore storico – artistico in genere non è necessaria nessuna autorizzazione amministrativa per l’installazione del motore del condizionatore su una delle facciate esterne del condominio.
E’ sempre meglio, comunque, informarsi preventivamente in Comune o in Provincia presso gli uffici competenti, chiedendo se vi siano delle particolari disposizioni da rispettare che possano riguardare la zona dove si trova l’edificio.
Altra verifica preventiva da fare è consultare il regolamento di condominio per assicurarsi che non contenga dei divieti particolari o delle limitazioni in merito alla possibilità di modificare le parti comuni e l’estetica dell’edificio.
La presenza del condizionatore produrrà, ovviamente, del rumore che è considerato legittimo fintanto che non supera la normale tollerabilità, così come previsto dall’articolo 844 del codice civile; nel caso che il rumore dovesse superare tale soglia i vicini potranno chiederne la rimozione.
Attenzione poi che qualora il rumore dovesse risultare eccessivamente molesto soprattutto durante la notte e dovesse arrecare disturbo ad un numero indeterminato di condomini, ciò potrà integrare il reato di disturbo della quiete e del riposo altrui previsto dall’articolo 659 del codice penale.
Per dimostrare l’eccessiva molestia prodotta dal rumore del motore la Corte di Cassazione, con sentenza n. 34240/2005, ha stabilito che lo stesso debba essere avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa, occupanti diversi appartamenti.
Per quanto sinora esposto è sempre consigliabile riflettere attentamente su alcuni punti prima di procedere all’installazione di un condizionatore in facciata ovvero:
ü valutare se l’immobile possa rientrare tra quelli che hanno un valore storico - artistico
ü in caso affermativo rivolgersi alla Soprintendenza
ü successivamente richiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea del condominio
ü verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio
ü valutare preventivamente presso il comune l’esistenza di disposizioni da rispettare
ü evitare il posizionamento del motore sulla facciata principale dell’edificio
ü possibilmente installare il motore a pavimento sul balcone in modo da evitarne la vista
ü verificare che l’acqua di condensa prodotta venga adeguatamente raccolta
ü verificare le distanze dalle finestre degli altri appartamenti per evitare lamentele
ü verificare cosa vi sia sulla colonna d’aria sopra al motore per evitare lamentele
ü eseguire la manutenzione programmata per evitare che si produca rumorosità indebita
ü in ogni caso sarebbe opportuno un passaggio preventivo in sede di assemblea di condominio
Si è assistito in questi anni ad un aumento esponenziale degli obblighi normativi che coinvolgono sia il condominio, sia l'amministratore di condominio la cui figura è radicalmente cambiata, trasformandosi dal semplice amministratore di un tempo al moderno professionista preparato e costantemente aggiornato come previsto dal Decreto del Ministero della Giustizia nr. 140/2014.
Il legislatore infatti, consapevole di come le numerose disposizioni e leggi che regolano la materia, se non correttamente interpretate o addirittura ignorate, possano comportare danni anche rilevanti a carico dei condomini, ha imposto l’obbligo di frequentare un corso propedeutico allo svolgimento della professione della durata minima di 75 ore con superamento di un esame finale per accedere alla professione ed ha previsto l’obbligo di frequentare ogni anno un corso di aggiornamento della durata minima di 15 ore con superamento di un esame finale per chi svolge la professione di amministratore di condominio.
Di fatto il legislatore ha posto finalmente la parola fine all’improvvisazione ed ogni professionista amministratore di condominio dovrà, da adesso in poi , al momento del rinnovo annuale, così come quando si candiderà per la gestione di un immobile, dimostrare di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge; diversamente, in assenza di tali requisiti, non potrà svolgere la professione ed una sua eventuale nomina sarebbe a rischio di revoca giudiziale senza diritto ad un compenso per il lavoro svolto.
Sta quindi ai condomini verificare ogni anno che il proprio amministratore sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge e sta ai condomini fare la giusta scelta tra le molte offerte che si possono trovare sul mercato; la scelta dell’amministratore è infatti una questione delicata e deve essere operata con cura, tenendo ben presenti almeno tre qualità che il professionista deve possedere: onestà, capacità e professionalità.
Un amministratore di condominio professionista deve possedere oggi un’adeguata formazione, esperienza, e capacità organizzativa oltre a garantire la reperibilità e la disponibilità all'esibizione ed all’eventuale consegna dei documenti del condominio ai condomini che ne facciano richiesta.
Seguire, come molto spesso accade, il solo criterio del minor costo può sembrare la scelta più facile ma, come in tutte le cose, ad un onorario basso non sempre corrisponde un buon amministratore di condominio, infatti più del 50% delle procedure civili, nelle aule giudiziarie, riguarda proprio il condominio come comprovano già da tempo le statistiche del Ministero della Giustizia e l’improvvisazione ed compensi particolarmente bassi molto spesso servono solo a mascherare l’improvvisazione e la scarsa preparazione quando invece oggi all’amministratore di condominio non è richiesta soltanto la conoscenza delle norme giuridiche, contabili e fiscali, ma anche delle leggi in materia di prevenzione incendi, statica e sicurezza degli impianti in generale oltre a possedere nozioni di base sul funzionamento degli impianti essendo così in grado di individuare i soggetti qualificati ai quali affidarne la manutenzione, dovrà inoltre conoscere la normativa urbanistica e in materia di edilizia, oltre che le regole sulla privacy e molto altro ancora.
Oltre ai titoli formativi gli amministratori di condominio dovranno poi essere sempre in possesso dei requisiti di onorabilità indicati dall’art. 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, la cui perdita comporta la cessazione immediata dall’incarico.
Se è molto importante verificare il possesso dei requisiti di legge da parte del professionista, è altrettanto importante tenere conto delle referenze positive valutando se il professionista abbia alle spalle un'organizzazione adatta a gestire l'immobile che gli si vuole affidare.
Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio oggi è diventato sempre più , grazie a quanto ha stabilito il legislatore, un momento di attenta analisi da parte dei condomini; una volta, quindi, che sia stata verificata la presenza della documentazione che attesta come l’amministratore di condominio sia in possesso di tutte le caratteristiche previste dal D.M. 140/2014 per potere svolgere la professione, è altrettanto importante valutare l’offerta economica dallo stesso presentata, chiedendo di ricevere un elenco quanto più dettagliato possibile delle varie voci di spesa che possono aggiungersi al compenso ordinario quali, ad esempio, le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l'esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per gli adempimenti tributari e tutto quanto concerne la straordinaria amministrazione.
Solo così sarà possibile confrontare correttamente le candidature ricevute e valutare la congruità o meno della richiesta economica avanzata, diffidando di coloro che richiedono un compenso senza dettagliare le attività oggetto di remunerazione.
Una richiesta di compenso congrua non dovrà essere, come in tutte le cose, eccessivamente elevata, così come non dovrà essere eccessivamente bassa, ma rapportata alle caratteristiche della struttura di cui è dotato il professionista ed ai servizi che è in grado di erogare ai condomini, solo così sarà possibile effettuare la scelta migliore, mettendosi al riparo, per il futuro, da possibili discussioni e amare sorprese.
Ospitalità e sovraffollamento degli appartamenti e divisione dei costi
Identificazione del problema: Molte persone negli appartamenti del palazzo, per lungo tempo o in transito continuo, possono generare eccessivo affollamento.
Questo può creare problemi nella suddivisione di alcune spese comuni, basate sul numero di utilizzatori dichiarati all’Amministratore. Si genera inoltre un transito di persone sconosciute agli altri abitanti del condominio.
Domande: Quante persone possono abitare in un appartamento? Esiste un minimo di mq per persona? Quando si ha un ospite di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre considerarlo come un domiciliato vero e proprio, e quindi deve essere preso in considerazione per la divisione delle spese condominiali?
Orientamento risolutivo: Esistono limiti di occupazione di un appartamento mono-stanza (o monolocale) che prevedono un solo abitante fino a mq 28 e 2 soli abitanti fino a mq 38; nei normali appartamenti deve esistere una superficie di almeno 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti, e di 10 mq per gli abitanti successivi. Se questi limiti non vengono rispettati, si può parlare di sovraffollamento.
In caso di affitto, nell’appartamento dovrebbero abitare stabilmente solo le persone indicate nel contratto, mentre vengono in genere automaticamente inclusi gli stretti familiari (coniuge e figli), anche in caso di ricongiungimento.
Solitamente dopo una permanenza di oltre 15/20 gg. si comunichi all’Amministratore il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, in modo tale da poter eseguire un corretto riparto delle spese, laddove le stesse vengano calcolate in base al numero delle persone (in modo particolare l’acqua, ma non solo). In assenza di comunicazioni dirette, l’Amministratore di condominio raccoglie le indicazioni dei vicini circa il numero degli occupanti reali degli appartamenti, e su tale base realizza il calcolo dei costi.
Oltre alle questioni del riparto dei costi, la presenza di persone non conosciute e di volti nuovi all’interno dei condomini può generare preoccupazione tra gli abitanti: pertanto è sempre bene avvisare gli altri abitanti della presenza di eventuali ospiti per un tempo prolungato o di nuovi abitanti stabili.
Sub-affitto
Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si sub-affittano stanze. In altri casi si sub-affittano posti-letto. In alcuni appartamenti il sub-affitto di posti letto assomiglia ad una attività di albergo ad ore. Il transito dei persone sconosciute nel palazzo, a tutte le ore, è inoltre elevato. Il sub-affitto può inoltre generare sovraffollamento.
Domande: E’ possibile il sub-affitto? Com’è regolato? Ci sono limiti numerici al sub-affitto? Si possono fare più contratti di sub-affitto in uno stesso appartamento?
E’ possibile il sub-affitto giornaliero?
Orientamento risolutivo: Il sub-affitto è’ possibile solo se il contratto principale di
locazione lo prevede; lo stesso vale per il sub-affitto parziale di stanze. Difficilmente i contratti che prevedono il sub-affitto hanno delle particolari limitazioni. Non esiste un limite minimo o massimo per la durata della permanenza nei locali o nei posti letto affittati all’interno di una stanza. Diversa cosa è se un affittuario cede in tutto o in parte l’appartamento ad altri, senza il consenso scritto del proprietario: questo è un abuso e ci possono essere conseguenze legali che conducono fino allo sfratto e al pagamento di spese; nei casi più gravi si può incorrere in reati legati all’ospitalità e permanenza abusiva di persone o favoreggiamento della immigrazione clandestina.
Ancora diverso è il caso in cui l’attività di ospitalità e di cessione di locali e di posti letto sia fatta senza alcun contratto di sub-affitto: qui si può configurare il reato di esercizio abusivo di attività economica, ed anche l’infrazione di numerose norme relative sia alle tasse che alle autorizzazioni e alle licenze di esercizio. Le conseguenze in termini di oneri da pagare possono essere molto gravi, ed arrivare al pignoramento dell’immobile e dei beni in esso presenti per far fronte a tali spese.
Denuncia di persone ospitate
Identificazione del problema: Talvolta vengono ospitate persone, anche per lunghi periodi. Queste persone sono ospiti, non facendo parte del nucleo familiare, non avendo residenza nel luogo o non risultando nel contratto di affitto.
Domande: Occorre dichiarare alle Autorità le persone ospitate? Dopo quanto tempo gli ospiti devono essere dichiarati all’Autorità? La eventuale denuncia riguarda sia italiani che stranieri ospitati?
Orientamento risolutivo: La legge italiana prevede che sia possibile identificare tutte le persone che sostano per più di 2 giorni in qualsiasi appartamento. Ogni persona che non fa parte del nucleo familiare, che non ha la residenza nel luogo o che non risulta nel contratto di affitto, non può, soprattutto se ospite di lungo periodo, passare inosservata. La denuncia di cessione fabbricato (nota anche come “denuncia antiterrorismo”) è una pratica amministrativa la cui responsabilità cade principalmente sul proprietario. Lo stesso, quando affitta o vende o cede a qualcuno un immobile, è obbligato a fare la denuncia in Questura entro 48 ore dalla cessione. Questa denuncia vale allo stesso modo per ospiti di nazionalità italiana o straniera.
Se invece un affittuario ospita una persona per oltre 48 ore, dovrebbe comunicarlo immediatamente al proprietario, che poi farà denuncia all’autorità. Nel caso poi che le persone ospitate siano cittadini extra-UE irregolari in quanto a permesso di soggiorno, il proprietario rischia forti sanzioni ed anche la confisca dell’immobile (nel caso vi sia elevato guadagno in denaro). Tali prescrizioni sono contenute nella normativa antimafia (per gli italiani e i cittadini comunitari) e nel Testo Unico sull’Immigrazione (per i cittadini extra-comunitari).
Divisione dei costi di acqua potabile “per teste”
Identificazione del problema: Il conteggio dei costi dell’acqua a “teste” (a persona) tiene conto dei residenti ufficiali e dichiarati, ma non degli ospiti non dichiarati e di lungo periodo, non del turn over continuo di persone che in alcuni appartamenti si vanno ad aggiungere ai residenti ufficiali. In situazioni di questo tipo, il risultato è un aumento del consumo d’acqua che viene utilizzata da molte più persone di quelle che effettivamente pagano. Il maggior costo ricade, alla fine, sui soli abitanti dichiarati e paganti.
Domande: Se ci sono degli ospiti fissi o di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre inserirli per il conteggio del consumo dell’acqua? C’è la possibilità di inserire contatori singoli per il consumo dell’acqua? Che problemi possono sorgere?
Orientamento risolutivo: Se il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese di acqua potabile è quello del numero di persone, certamente la presenza di ospiti di lungo periodo (oltre i 15-20 giorni) va dichiarata all’Amministratore condominiale.
In ogni caso l’Amministratore potrà ottenere informazioni al riguardo anche dagli altri abitanti del condominio, e procedere alla corretta divisione delle spese. Se il condominio nasce con un impianto a contatore centralizzato, per poter modificare il criterio di spese (persone-consumi) o per modificare l’impianto nel senso di autorizzare il singolo condomino a staccarsi, occorre la totalità dei consensi. E’ invece sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini, od anche solo dell’Amministratore, per installare contatori di lettura individuali. Ottenuta tale autorizzazione, occorrerà affrontare da parte dei proprietari il costo dell’installazione di contatori individuali; dovranno poi essere fatte le letture periodiche dei singoli contatori, per verificare il consumo effettivo di acqua, indipendentemente dal numero di occupanti. Quando non si permette ai rilevatori di entrare in casa, e quando gli occupanti non comunicano la lettura del contatore all’Amministratore, verrà calcolato e addebitato un consumo presunto che potrà tenere conto del numero di effettivi abitanti nell’appartamento.
Mancato pagamento di spese comuni di utenze condominiali
Identificazione del problema: Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di un condomino comporta che tutti gli altri condomini si trovino a pagare anche tale quota, con evidente aggravio dei propri costi.
Domande: Quali sono gli strumenti per ottenere il pagamento delle spese condominiali? Se l’inquilino non paga, deve pagare il proprietario? E se nemmeno il proprietario paga?
Orientamento risolutivo: L’Amministratore condominiale, se previsto dal Regolamento Contrattuale, può sospendere all’occupante in debito l’utilizzazione di quei servizi comuni che possono essere separati nel loro godimento. Se è l’affittuario a non pagare le spese di condominio, queste devono essere saldate dal proprietario: lui ne è il responsabile ultimo. Se il debito dell’inquilino verso il condominio supera il valore di 2 mesi di affitto, è possibile richiedere lo sfratto per ragioni di morosità.
Se invece è il proprietario a non pagare le spese, l’Amministratore condominiale ha la possibilità di effettuare un Decreto Ingiuntivo, immediatamente esecutivo; ottenuto questo, se il debito non viene saldato l’Amministratore può procedere con il pignoramento mobiliare o immobiliare; questo tuttavia comporta spese ingenti (inizialmente a carico del condominio) e tempi lunghi. Il credito del condominio verso un proprietario è chirografario (cioè non assistito da garanzia e non prioritario) ed avranno la precedenza altri creditori (es. banche) e vi è dunque il rischio che il condominio non percepisca nulla. Tuttavia, la minaccia di perdere l’immobile e la richiesta di rientro del mutuo da parte della banca quasi sempre “spingono” il condomino a saldare il debito, per cui tale azione spesso è efficace.
Fonte: Migrare.it
Login
Post recenti
-
La direttiva Case green
02 Ott 2024 -
ANALISI DELLE ACQUE IN CONDOMINIO
18 Set 2024 -
Le verifiche periodiche dei cancelli e portoni automatizzati
28 Dic 2022 -
PANNELLI FOTOVOLTAICI PLUG & PLAY FAI DA TE
08 Set 2022 -
Il superbonus sembra pensato per il Paese dei balocchi
06 Set 2022
Sede di Bolzano
Corso Italia, 29 - 39100 Bolzano
Tel. 0471-920 837
Fax 0471-509 714
info@gestioni3a.it
Orario: Lu-Ve 15.00-17.00
Si riceve solo su appuntamento. Informazioni telefoniche ed a mezzo posta elettronica su pratiche assicurative nei giorni martedì e giovedì dalle ore 09:00 alle ore 12:00 - Telefon und E- Mail Informationen über die Versicherungspraxis Dienstags und Donnerstags von 9.00 bis 12.00 Uhr
