03 Apr
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Il possesso esclusivo non genera usucapione: la delibera dell’assemblea con cui vengono attribuiti i posti, con tanto di strisce per terra, non è sufficiente ad attribuire la proprietà sullo spazio.
Non basta la delibera dell’assemblea, che assegna, ai singoli condomini, i posti auto ricavati nel cortile condominiale a far sì che si sciolga la comunione su tali aree. Lo spazio, infatti, resta di proprietà comune e, nonostante siano state disegnate le strisce a terra di delimitazione degli spazi, non si può parlare di divisione del cortile. Perché invece si realizzi tale risultato è necessario il consenso all’unanimità di tutti i condomini.
A chiarirlo è la sentenza della Cassazione numero 6573/15 del 31-03-2015.
La destinazione di porzioni del bene comuni all’uso esclusivo di questo o quel condominio comproprietario non dà luogo, secondo la Corte, ad una vera e propria divisione del bene comune, per la quale serve invece il consenso di tutti i comproprietari.
La destinazione del cortile comune a parcheggio non scioglie la comunione sul bene ma costituisce soltanto un’innovazione avente ad oggetto le modalità di uso del cortile, che serve, dunque, soltanto a razionalizzare l’uso dell’area all’interno del complesso residenziale in modo da rendere più comodo il godimento dello spazio comune; il tutto senza pregiudicare la relativa fruizione da parte di alcuno dei partecipanti alla comunione.
Non conta neanche la segnaletica apposta sul terreno e, quindi, l’individuazione dei singoli posti con le classiche strisce bianche o gialle: ciò, infatti, non comporta un’immutazione materiale e, quindi, lo scioglimento della comunione, perché non influisce sulla comproprietà del bene, ma ne rende semplicemente più ordinato e razionale l’uso paritario come da Cassazione nr. 5997/2008.
In buona sostanza, la delibera in oggetto, in quanto inerente alle modalità di uso del bene comune, non è idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun comproprietario per il parcheggio.
Non si può, quindi, in casi come questo, affermare che il possesso di fatto dello spazio auto, da parte del singolo condomino, anche se ottenuto con assegnazione nominativa dall’assemblea, generi i presupposti per l’usucapione dell’area e, quindi, l’acquisto della proprietà a dispetto di tutti gli altri condomini.
In realtà la delibera disciplina soltanto le modalità d’uso del bene comune: non è dunque idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun proprietario per il parcheggio.




20 Feb
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Dismissione dell’impianto comune: il 100% dei consensi è necessario per evitare l’impugnazione della delibera assembleare e il risarcimento danni. Con sentenza nr. 862/2015 la Cassazione ha stabilito che qualora il condominio dovesse decide di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato per convertirsi all’autonomo senza che l’assemblea abbia raggiunto l’unanimità, la delibera è nulla. Secondo la sentenza infatti la sola maggioranza qualificata non è sufficiente ad impedire l’impugnazione della delibera e la conseguente citazione in giudizio da parte di quei condomini che non erano d’accordo con la dismissione dell’impianto e che si trovano costretti ad effettuare delle spese non volute e non preventivate. Questi ultimi potranno infatti agire in causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune che li ha privati dell’uso dell’impianto di riscaldamento. Pertanto si può affermare come sia vietata la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas senza che vi sia il consenso unanime.
05 Feb
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E’ l’articolo 66 terzo comma delle disposizioni di attuazione del codice civile che stabilisce i modi corretti per convocare l’assemblea di condominio elencandoli nel seguente modo:  posta raccomandata  posta elettronica certificata (PEC)  fax  consegna a mano (con data e firma per ricevuta mi permetto di aggiungere) spesso accade che i condomini chiedano all’amministratore di inviare loro la convocazione a mezzo posta elettronica, ma la convocazione dell’assemblea risulta regolare soltanto se eseguita rispettando le forme sopra elencate. La convocazione dell’assemblea riveste un’importanza fondamentale per la corretta formazione della volontà condominiale in quanto, come si trova spesso in dottrina, l’assemblea condominiale è l’organo supremo del condominio e questo comporta la necessità, da parte dell’amministratore, di dimostrare di avere inviato le convocazioni utilizzando gli strumenti espressamente previsti dal codice civile. Prima del 18 – 06 – 2013, data in cui è entrata in vigore la legge nr. 220 del 11-12-2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” la legge non diceva nulla in merito alla forma dell’avviso di convocazione e questo poteva portare a ritenere che la convocazione dell’assemblea potesse essere comunicata con qualunque forma idonea al raggiungimento dello scopo, anche oralmente, potendo essere provata anche per presunzioni come riportava una sentenza della Cassazione nr. 1033 del 28 gennaio 1995. Con la legge di modifica alla disciplina del condominio negli edifici il legislatore ha voluto fissare delle regole ben precise per l’avviso di convocazione, allo scopo di dimostrarne l’effettiva consegna e, pertanto, ricezione. L’e-mail ordinaria pertanto non può assicurare lo scopo che il legislatore si è voluto prefissare In e questo comporta che debba essere equiparata all’e-mail ordinaria quella inviata da una casella i posta elettronica certificata ad un indirizzo di posta elettronica ordinaria; infatti per avere lo stesso valore di una lettera raccomandata, la posta elettronica certificata deve essere invita da PEC a PEC Questo perché l’avviso di ricezione delle normali caselle di posta elettronica non ha alcun valore legale, nemmeno nel caso in cui il condomino chieda di ricevere via mail le comunicazioni delle convocazioni di assemblea dichiarandosi disponibile a sottoscrivere un documento che attesti tale richiesta e liberi l’amministratore da qualsiasi responsabilità; questo in quanto detta richiesta non può essere considerata come prova di ricezione degli avvisi di convocazione.

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