15 Lug
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Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio deve diventare sempre più un momento di attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe sono ormai le responsabilità civili e penali che investono questo professionista.

Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e le leggi, se non interpretate correttamente o addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini. Una responsabilità non indifferente per l’amministratore di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere in possesso di nozioni giuridiche, tecniche, amministrative e fiscali, utili allo svolgimento della professione.

Risulta quindi evidente che deve considerarsi definitivamente tramontata l’epoca degli amministratori improvvisati e dei dopolavoristi; i condomini dovranno sempre più orientarsi nella scelta verso un professionista che garantisca anche, ad esempio, una copertura assicurativa adeguata, i tempi sono ormai maturi per il riconoscimento di questa figura professionale da parte delle istituzioni che andrebbero in tale modo a garantire l’utente finale, il condomino, evitandogli il rischio di incappare in personaggi improvvisati o con pochi scrupoli.

Come riconoscere allora un serio professionista che dia garanzia di affidabilità, di correttezza e di professionalità? Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto che il professionista sia iscritto ad una associazione quale ad esempio l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili (ANACI), che da anni organizza corsi di aggiornamento professionale e cerca di raccogliere e di indirizzare, anche sotto il profilo delle tariffe, i professionisti del settore, selezionandoli attraverso esami di ammissione e, unica in Italia, attraverso un costante aggiornamento obbligatorio.

Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si possono reperire sul mercato: innanzitutto è importante tenere conto delle referenze positive, valutare se il professionista abbia alle spalle un’organizzazione adatta a gestire l’immobile che gli si vuole affidare.

Inoltre, occorre tenere ben presente che, a fronte di determinate caratteristiche offerte dal professionista, la richiesta di compenso annuo non dovrà certo essere eccessivamente elevata, ma neanche troppo bassa, si dovrà chiedere che nell’offerta siano indicate chiaramente le prestazioni accessorie (quali ad esempio le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l’esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per la compilazione e l’invio del Modello 770, etc.), occorre chiedere che accanto a ciascuna di esse sia indicato chiaramente il compenso richiesto, in modo da evitare in seguito amare sorprese e discussioni.

Ultima modifica il Martedì, 15 Luglio 2014 21:47
15 Lug
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La legge 220/2012 di riforma del Condominio ha introdotto il Consiglio del Condominio (art. 1130 -bis C.C) – “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

L’assemblea pertanto può nominare, sempre che lo ritenga opportuno, anche un numero maggiore di consiglieri e nulla esclude che si possa introdurre un consiglio di condominio anche nei palazzi più piccoli, come del resto già avveniva prima della nuova legge, in quanto molti regolamenti condominiali già prevedevano tale figura.

Il consiglio dei condomini rappresenta, in sintesi, un gruppo di comproprietari più ristretto rispetto all’assemblea vera e propria ed ha come compito principale quello di coadiuvare nella gestione l’amministratore nel proprio operato fungendo pertanto da tramite tra l’amministratore ed i condomini; un punto di riferimento quindi per l’uno e per gli altri.

I limiti di queste funzioni devono essere individuati dal regolamento e/o dalla delibera istitutiva del consiglio stesso, in quanto la riforma non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di intervento abbastanza indefinita. Il consigliere di condominio non deve necessariamente anche essere il revisore dei conti anche se in molti condomini è consuetudine affidare la revisione della contabilità proprio agli stessi consiglieri.

La revisione dei conti può essere affidata anche, se l’assemblea lo delibera, ad una società esterna, naturalmente a pagamento. Il quorum necessario per deliberarlo è lo stesso quello previsto per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei valori millesimali, sia in prima che in seconda convocazione.

La figura del consigliere solitamente non è retribuita salvo che il regolamento non disponga diversamente. Da tenere presente come il consigliere non si assume nessuna responsabilità di tipo legale, in quanto la stessa resta interamente a carico dell’amministratore cui spetta decidere se ed in che misura coinvolgerli.

I consiglieri possono coadiuvare l’amministratore nel preparare l’ordine del giorno delle assemblee, seguire l’andamento di lavori in corso, segnalare possibili inconvenienti nell’andamento della casa o farsi promotori di eventuali richieste o necessità dei condomini. Molto spesso i consigli servono soprattutto ad assistere l’amministratore nei casi di manutenzione straordinaria di notevole entità o urgenza.

Ultima modifica il Martedì, 15 Luglio 2014 21:46
26 Mag
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Pur essendo il conto corrente condominiale intestato al condominio, è pur sempre l'amministratore, in qualità di rappresentante pro tempore dei condomini, ad averne la gestione diretta; di fatto, il rapporto di conto corrente si instaura infatti tra la persona dell'amministratore e l'istituto di credito.

Il singolo condomino è pertanto formalmente un terzo estraneo rispetto al rapporto di conto corrente, sia esso bancario o postale pertanto alla domanda se il singolo condomino possa accedere direttamente al conto corrente condominiale e richiedere il relativo estratto conto condominiale la risposta è che  tale accesso risulta consentito solo ed esclusivamente all'amministratore di condominio.

La legge di riforma, nel sancire all’art.1129 n. 7 del codice civile l'obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha chiarito che "ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puòchiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".

 

La nuova norma riconosce pertanto il diritto per ogni singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica tuttavia, a differenza di quanto si riteneva in passato, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l'estratto conto ma dovrà presentare apposita richiesta al proprio amministratore che dovrà provvedere a richiedere la relativa documentazione alla banca o alla posta qualora non ne sia già in possesso.

 

Per capire meglio quanto sopra occorre anche, non da ultimo, considerare anche le difficoltà pratiche legate, tra l'altro, alla necessità della banca di accertare se il soggetto che chiede di accedere al conto corrente rivesta effettivamente la qualità di condomino risultando pertanto legittimato ad avanzare tale richiesta.

 

Procedendo come sopra descritto si riesce a conciliare la necessaria trasparenza con l’indispensabile tutela della privacy.

Ultima modifica il Mercoledì, 08 Ottobre 2014 15:32

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