L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita: “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”. La prima domanda che gli addetti ai lavori si sono posti è stata se la sanzione potesse essere comminata dall'amministratore, se fosse necessario un passaggio assembleare o come altro procedere per evitare la possibilità di innescare ulteriori contenziosi piuttosto che risolvere i problemi come, probabilmente, era nelle intenzioni del legislatore ed a risolvere la questione è stato il d.l. n. 145/2013, ovvero il così detto decreto Destinazione Italia, il quale modificando l’articolo 70 di cui sopra ha specificato che la sanzione può essere irrogata dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. E’ importante peraltro che la previsione della sanzione sia contenuta espressamente nel regolamento condominiale e non semplicemente deliberata in sede di assemblea; se invece il regolamento non dovesse contenere tale previsione lo si potrà eventualmente modificare in sede di assemblea di condominio inserendo detta proposta all’ordine del giorno ed approvandola con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma del codice civile, ovvero a maggioranza dei presenti in assemblea e sempre che questi rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il condomino sanzionato potrà impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni dalla data dell’assemblea, se presente, o dalla data di ricezione del verbale della stessa. Ovviamente non possono essere previste sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dalla legge, pertanto saranno ritenute illegittime eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore. Per l'applicazione della sanzione, se da un lato è chiaro che sia di competenza dell'assemblea, dall’altro non si comprende quali debbano essere le modalità di accertamento della violazione pertanto, al fine di evitare possibili contestazioni in merito alla nullità della delibera per violazione del diritto dei singoli condomini o di annullabilità per eventuali eccessi di potere, l’accertamento dovrà essere fondato su elementi documentali che dovranno entrare a fare parte del verbale d'irrogazione della sanzione così che sia sempre possibile dimostrare la violazione. Sarebbe utile, quindi, prevedere una procedura di accertamento chiara e precisa. Attenzione! Le multe possono essere applicate solo nei confronti dei condomini, per cui sono da considerarsi illegittime le sanzioni applicate, per esempio, ai conduttori (in caso di contratto di locazione o di affitto).
l'articolo 2 della Direttiva Macchine 2006/42/CE, recepita e resa obbligatoria dal D. Lgs. 17/2010, identifica come macchine cancelli con ante scorrevoli e battenti, porte, sbarre automatiche, serrande, etc. prescrivendo che siano corredati di un fascicolo tecnico e di un libretto d'uso e manutenzione predisposti dal costruttore/installatore, che siano marcati CE e che siano soggetti a manutenzione obbligatoria secondo quanto previsto dal DM 37/2008 oltre che sottoposti a controlli periodici, necessari a garantire sia il loro regolare funzionamento che il rispetto ed il mantenimento dei requisiti di sicurezza che sono previsti dalle normative vigenti.
Per quanto sopra elencato ci si deve quindi accertare di essere in possesso del fascicolo tecnico della macchina e, qualora mancante, se ne deve richiedere, a mezzo lettera raccomandata o PEC, una copia al costruttore o all’installatore; se nonostante tale richiesta dovesse risultare ancora mancante si dovrà procedere ad incaricare un soggetto terzo per l'esecuzione di una procedura completa di analisi dei rischi che consenta di ricostruire la documentazione tecnica riportante le caratteristiche della macchina e la tipologia degli interventi manutentivi da effettuare rilasciando la Dichiarazione di Rispondenza della macchina secondo quanto previsto dal D.M. 37/2008.
Altra cosa indispensabile alla quale si dovrà provvedere per stare tranquilli è quella di affidare la manutenzione della macchina ad una ditta specializzata e che tale manutenzione preveda l’esecuzione degli interventi tenendo conto e rispettando le indicazioni contenute nel manuale di uso e di manutenzione.
Si dovrà poi provvedere ad affidarne la verifica periodica ad un organismo di ispezione in modo che mantenga aggiornata l'analisi dei rischi, provvedendo a verificare sia il corretto funzionamento sia il mantenimento dei requisiti di sicurezza della macchina previsti in fase di certificazione iniziale e, in presenza di eventuali non conformità che dovessero risultare segnalate sul verbale ispettivo, si dovrà, ovviamente, porvi rimedio immediatamente.
Fatta questa premessa andiamo quindi a distinguere come comportarsi in presenza di una nuova installazione ed in presenza di un impianto esistente.
Impianto di nuova installazione: l’amministratore del condominio deve ricevere dall'azienda installatrice: la Dichiarazione di Conformità CE dell’impianto in base alla Direttiva Macchine e alle norme di sicurezza collegate; il manuale di uso e manutenzione ed il registro delle manutenzioni, che dove essere conservato e aggiornato ad ogni intervento.
Impianto esistente: nel caso esso sia datato e privo della necessaria documentazione si dovrà richiedere all’installatore la valutazione dell’idoneità di tutti i suoi componenti, la verifica del funzionamento dell’automazione e dei componenti accessori, la misurazione delle forze, e la relazione sullo stato dell’impianto indicando gli interventi necessari per la sua messa a norma. Inoltre si dovranno richiedere il rilascio della dichiarazione CE di conformità ed il libretto di manutenzione.
E’ opportuno sottolineare come la manutenzione periodica sia obbligatoria e che è la stessa Direttiva Macchine che istituisce l’obbligo della manutenzione annuale, o semestrale, in base all’utilizzo di alcuni dispositivi di sicurezza; sarà lo stesso installatore a fornire le informazioni giuste riguardo.
Il proprietario o l’amministratore del condominio sono tenuti, pertanto, ad attivare un servizio di manutenzione programmata sottoscrivendo un contratto di manutenzione.
Innanzitutto quando si parla di uso della cosa comune in ambito condominiale è bene richiamare quanto disciplinato nelle disposizioni codicistiche agli articoli 1102 e seguenti del codice civile applicabili alla comunione in genere e ricordare anche come le parti comuni siano di proprietà di tutti i condomini così come sancito dall’articolo 1117 del codice civile.
Partendo da questi presupposti, pertanto, ogni condomino “può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”; naturalmente il tutto senza che il condomino estenda il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri partecipanti.
La norma, dunque, stabilisce il principio dell’uso paritario della cosa comune, che in materia condominiale prevede normalmente tre diverse soluzioni:
- l’uso simultaneo della cosa,
- l’uso turnario
- l’uso indiretto.
Infatti, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un godimento simultaneo, l’uso comune può realizzarsi o mediante l’avvicendamento oppure mediante l’uso indiretto, cedendolo per esempio in locazione, in seguito ad una delibera assembleare presa con la maggioranza legalmente prescritta.
A questo proposito, la Suprema Corte ha stabilito che i condomini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comun, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto per tutti i partecipanti al condominio proporzionalmente alla loro quota [Cassazione sentenza nr. 15460/2002].
L’uso indiretto della cosa comune è quindi consentito, ma solo come ultima soluzione e, comunque, a fronte di una delibera assembleare presa dalla maggioranza dai condomini.
L’assemblea condominiale può dunque scegliere diverse soluzioni:
– può assegnare i posti auto in via esclusiva, a seguito di delibera unanime di tutti i condomini;
– predisporre un sistema a rotazione dei posti auto per evitare la violazione del principio del godimento paritario;
– in alternativa, propendere per l’uso indiretto della cosa comune, assegnando i posti auto in locazione agli stessi condomini [Cassazione sentenza nr. 4131/2001.].
La Suprema Corte inoltre ha stabilito che il condomino che lascia parcheggiata l’auto per lunghi periodi nel cortile condominiale manifesta la volontà di possedere il bene in maniera esclusiva, impedendo il pari utilizzo da parte degli altri condomini e, quindi, occupando stabilmente uno spazio comune oltrepassa i limiti previsti dalla legge sull’utilizzo degli spazi comuni compiendo, di fatto, un abuso [Cassazione sentenza, nr. 3640/04].
Nel caso in cui l’assemblea deliberi che il parcheggio nei posti auto condominiali sia consentito soltanto ai condomini residenti, il condominio ha esercitato un diritto consentito dalla legge, ovvero quello di scegliere le modalità di godimento della cosa comune ed anche le eventuali limitazioni; per stabilirlo è sufficiente il consenso della sola maggioranza, non essendo in questo caso prevista la regola dell’unanimità della delibera.
A fronte di quanto sopra esposto è quindi anche possibile affermare che il singolo condomino, il quale abbia ricevuto la possibilità di godere per un certo periodo di un posto auto condominiale, non può decidere arbitrariamente di affittarlo a terzi salvo che non vi sia a monte una decisione collegiale, presa dall’assemblea a maggioranza, che stabilisca l’uso indiretto della cosa comune, per esempio consentendone la locazione a soggetti esterni oppure una delibera unanime di assegnazione esclusiva dei posti auto ai singoli che potrebbero, pertanto, in questo caso cederne legittimamente a terzi il godimento.
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