Per il distacco occorre rispettare quanto previsto dall'articolo 1118 comma 3 del codice civile che stabilisce che “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Tutto facile quindi? Niente affatto dato che se è vero che la giurisprudenza negli anni ha configurato un vero e proprio diritto al distacco dall'impianto centralizzato senza necessità di ottenere una preventiva autorizzazione o approvazione da parte dell’assemblea, con l'unico limite che dal distacco non derivi un aggravio di spese a carico degli altri condomini o alterazioni alla corretta funzionalità dell’impianto stesso.

Non risulta più indispensabile valutare preventivamente se nel regolamento di condominio vi siano contenuti divieti specifici in merito in quanto la Corte di Cassazione con sentenza nr. 11970/17 del 12/05/2017 ha stabilito la nullità della clausola del regolamento di condominio che impedisca il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato o che lo subordini al consenso dell’assemblea ma occorre produrre all'amministratore la seguente documentazione:

- descrizione degli interventi che si intenderebbe eseguire;

- rilievi sull'abitazione e sulle caratteristiche dello stabile;

- una descrizione delle caratteristiche dell'impianto centralizzato per l'individuazione del calore di cui l'appartamento di chi si distacca andrà a beneficiare per il fatto che sarà confinante con pareti, soffitti o pavimenti o colonne che all'interno godono del passaggio di tubazioni del riscaldamento centralizzato;

- una dichiarazione in merito al fatto che la presenza del riscaldamento autonomo non determinerà un depotenziamento di quello centralizzato o alcun danno al condominio;

- la quantificazione economica del beneficio determinato dall'induzione del calore derivante dal riscaldamento centralizzato.

Occorre quindi un passaggio in assemblea per il recepimento, non l'approvazione, da parte dei condomini distacco comprovato da perizia redatta da un tecnico abilitato che provi come dallo stesso derivi un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e che escluda qualsiasi rischio di squilibri nel regolare funzionamento dell’impianto centrale.

E' anche opportuno evidenziare come il passaggio dall'impianto centralizzato di riscaldamento ad impianti autonomi non goda più da tempo di quel favore che, in passato, ha trovato in alcune sentenze della Corte di Cassazione venendo anzi, molto spesso, scoraggiato se non addirittura impedito da norme statali e regionali come, ad esempio, hanno fatto la regione Piemonte con legge regionale 13/2007 e delibera di Giunta del 4.8.2009 nr. 46-11968, punto 1.4 e la regione Lombardia con delibera di Giunta nr. IX/2601 del 30.11.2011; art. 6.

Da considerare anche come l'articolo 1118 del codice civile chiami comunque il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dello stesso; impianto che il Dpr. 412/1993 identifica come "tutti quegli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto o dalla normativa vigente mediante il ricorso in tutto o in parte a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni ricambi di parti, ripristini, previsione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico" aggiungendo poi:”e per la sua conservazione e messa a norma”, rientrando in tale definizione ulteriori costi non meglio identificati ed identificabili come previsione futura e, sicuramente rientrando nella definizione di "conservazione" tutti quegli interventi necessari nel tempo a mantenerne il regolare funzionamento il che significa, in estrema sintesi, anche le spese relative alla manutenzione ordinaria; le prime perché il condomino che si distacca resta comunque proprietario pro quota dell’impianto comune e, quindi, un giorno potrebbe tornare a preferire il centralizzato; mentre le seconde perché, comunque, si avvantaggia del calore disperso attraverso un indiretto riscaldamento del proprio appartamento su cui passano i tubi condominiali.

Come ultimissima nota poi è da tenere presente l’obbligo di rispettare le normative vigenti sulle canne fumarie, cosa senza dubbio di difficile attuazione pratica negli edifici che sono stati progettati, ab origine, con un sistema centralizzato di riscaldamento e, comunque, con implicazioni non indifferenti sull'estetica del condominio con tutto quanto, ovviamente, ne consegue.

Da evidenziare anche come la riforma poi si trovi in contrasto con alcune disposizioni comunitarie e nazionali.

Attenzione: con rinuncia al servizio si fa riferimento al distacco dall’impianto e non all’ipotesi in cui si resti allacciati al servizio ma si ommetta di servirsene!